ПРАВИЛЬНЫЙ ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ - ОЧЕНЬ
НЕПРОСТАЯ ЗАДАЧА. КАК НЕ ОКАЗАТЬСЯ В СИТУАЦИИ, КОГДА НА ПРИОБРЕТЕННОМ УЧАСТКЕ
СТРОИТЬ ЖИЛОЙ ОБЪЕКТ ЗАПРЕЩЕНО?
Все земли в нашей стране по
своему целевому назначению делятся на семь категорий: земли сельхозназначения;
населенных пунктов; промышленности, энергетики, и земли иного специального назначения; особо
охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; запаса.
Категории в свою очередь подразделяются на Виды Разрешенного Использования
(ВРИ), их более ста.
ВРИ определяет кадастровую и рыночную стоимость земли,
размер ставки налога, ограничения в обороте, предоставление субсидий,
защита жилищных прав и разрешенный характер
использования земли. Строительство дома
может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.
Поскольку мы рассматриваем участок под жилую застройку, нас
интересуют, в первую очередь, земли
населенных пунктов. На них разрешено
возведение жилых домов с правом регистрации проживания в них. К тому же, они
обладают развитой инфраструктурой и хорошей локацией.
Земли Населенных пунктов обладают четко расчерченными границами,
в рамках определенной деревни, села, города. Существует градостроительный
регламент каждого населенного пункта, который делит эти земли на территориальные
зоны, например: жилые (позволяющие размещать жилые постройки),
общественно-деловые, производственные и прочие. В частности, с картой
зонирования можно ознакомиться на сайте города.
Для того чтобы узнать назначение и ВРИ участка,
нужен его кадастровый номер или адрес. Сведения эти содержатся
в государственном кадастре недвижимости (ГКН), являются общедоступными и
предоставляются по запросам любых лиц, в том числе в электронном виде на
портале Росреестра.
Когда вы определили, к какой территориальной зоне относится приглянувшийся вам участок,
смотрите на ВРИ. Он должны содержать наименования:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство),
дачное строительство, садоводство. На таких землях возможно возведение жилых домов с правом
регистрации проживания в них.
Частично пригодны для размещения жилых строений - земли
сельхозназначения, так называемые «несельхозугодья», на которых возможно: гаражное, дачное
строительство; ведение ЛПХ, садоводства.
«Несельхозугодья» должны содержать один из ВРИ: ведение
огородничества (возможно возведение некапитального «жилого строения»), ведение
садоводства (возможно возведение «жилого строения»), ведение дачного хозяйства
(возможно возведение «жилого строения» или «жилого дома»).
Право регистрации в жилом доме напрямую зависит от нахождения объекта
в границах населенного пункта. Вместе с тем, если жилой дом пригоден для
постоянного проживания, согласно КС РФ, зарегистрироваться теперь можно как в
дачном, так и в садовом доме.
Теоретически, возможно построить жилой дом и на землях: КФХ («для
крестьянского (фермерского) хозяйства»), при условии оформления КФХ и наличии
свиней, кроликов, кур или других животных и птицы, для ухода за которыми
требуется постоянное нахождение там человека.
На «сельхозугодьях» строительство жилых объектов запрещено, кроме сооружений,
используемых для хранения и переработки сельхозпродукции.
Виды разрешенного использования, как и категорию земли, можно изменить согласно
правил землепользования и застройки. Однако процесс этот трудоемок и не всегда оправдан
с точки зрения затраченного времени и финансов.
На что еще следует обратить внимание при выборе земли? Конечно же, на локацию:
отдаленность от промзон, экобезопасность, близость объектов инфраструктуры,
хорошие коммуникации (систему водоснабжения, водоотведения, электро и
газоснабжения, систему связи и дороги). Отмечу, что не всегда отсутствие
инженерной инфраструктуры на участке делает его нежеланным активом. Скорее,
наоборот. Он может находиться в границах перспективного освоения и уже в
ближайшее время цена его вскочит в разы. В этой связи, важно грамотно и чутко подходить к вложению денежных средств, особенно сейчас, когда рынок достигает ценового дна. Первостепенное же значение, в последнее время, в выборе локации заняла экологическая составляющая.
Что же до выбора участка в коттеджном поселке, независимо от его организационно-правовой формы, покупка эта сопряжена с большими затратами. На собственника, как правило, ложатся
расходы по вывозу мусора, очистке дороги, охране и даже прокладке и ремонту
коммуникаций. Бывали случаи, когда на территорию в нарушение закона не пускали
собственников из-за отсутствия взносов за обслуживание. Проблема в том, что
девелопер, зачастую, и владеет управляющей компанией, которая обслуживает
массив и задает тарифы.
В завершении, краткий ликбез по проверке документов на участок. Если вы не подкованы юридически, однозначно лучше нанять грамотного специалиста, который сопроводит сделку и сведет к нулю последующие риски возможности эксплуатации участка или, что ещё хуже, признания
сделки «ничтожной» по ряду причин. Проверке подлежат: правоустанавливающие,
правоподтверждающие, технические документы, основания возникновения права, возможные притязания третьих лиц, обременения/ограничения/сервитуты, дееспособность продавца и множество прочих нюансов вплоть до расчетов по сделке.
В этом году вступил в силу ряд изменений в законодательстве, касаемый
сделок с недвижимостью. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет теперь пять лет против трех (кроме случаев дарения, наследования от близких родственников или договора пожизненного содержания с иждивением). Налог с продажи земли,
купленной после 01.01.2016 г. рассчитывается от суммы в ДКП (Договоре
купли-продажи) или с 70% от кадастровой стоимости участка (если цена в ДКП ниже).
Если земля в собственности более трех лет, налог с продажи не возникает. Если
менее трех лет, но право возникло до 01.01.2016г, - расчет налога производится
от разницы между ценой в ДКП и фактически понесенными и документально подтвержденными расходами на приобретение участка. Сократить налог на 1 млн р.можно налоговым вычетом.
Не забывайте о том, что налог на землю рассчитывается от ее
кадастровой стоимости. Зачастую, кадастровая приравнивается к рыночной, что
вызывает возмущения у собственников и порождает судебные тяжбы. В этом случае,
вы всегда можете обратиться с заявлением
на оспаривание в Комиссию при Управлении Росреестра по вашему Региону. В 2014 году поступило 11 783 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении
27 434 земельных участков. По итогам рассмотрения заявлений приняты
решения в пользу заявителей в отношении 12 616 земельных участков.
Хорошая статистика для собственников.
Удачных
вам сделок!
_________________________
При использовании материалов обязательно указание авторства (с)
