Россияне снова первые в Турции.
В сентябре 2026 года россияне в 54-й раз подряд возглавили рейтинг иностранных покупателей жилья в Турции. Первенство они удерживают с апреля 2022 года. По данным Турецкого статистического института (TÜİK), в первый месяц осени граждане России приобрели 388 квартир и частных домов. Второе место занял Ирак — 166 объектов, третье — Германия с 162 объектами.
Цифры выглядят внушительно. Но за ними стоит не только привлекательность турецкого рынка, но и несколько важных нюансов, которые стоит понимать, если Вы рассматриваете Турцию как направление для инвестиций.
Почему россияне удерживают первое место четыре с половиной года?
Причин несколько, и они лежат на поверхности.
Турция — одно из самых доступных направлений для покупки жилья за рубежом. Стоимость квадратного метра в Стамбуле и Анталии заметно ниже, чем в Дубае или на Пхукете. При этом, страна предлагает понятную процедуру оформления собственности, отсутствие ограничений на покупку для иностранцев и возможность получить вид на жительство через недвижимость.
Второй фактор — географическая близость и логистика. Перелёт из Москвы в Стамбул занимает около трёх часов. Для многих покупателей это решающий аргумент: объект используется для личного проживания, а не только как инвестиция.
Третий фактор — программа гражданства за инвестиции. Порог входа в Турции составляет 400 000 долларов США. Для тех, кто рассматривает паспорт как часть стратегии мобильности, это одна из самых доступных программ на рынке. Хотя в 2026 году активно обсуждается ужесточение требований, на текущий момент условия остаются прежними.
Разрыв между первым и вторым местом говорит о многом
Обратите внимание на цифры. Россияне — 388 объектов. Ирак — 166. Германия — 162. Первое место опережает второе более чем в два раза.
Такая концентрация — не случайность. Она отражает не просто объём спроса, а его устойчивость. Германия традиционно присутствует на турецком рынке: исторические связи, диаспора, покупка жилья для отдыха. Ирак — соседняя страна с понятными экономическими и культурными связями. Россия же в этом рейтинге — относительно новый игрок, который за четыре года стал доминирующим.
Это означает, что рынок адаптировался под российского покупателя. Появились русскоязычные агентства, банки предлагают сопровождение, застройщики ориентируются на этот спрос. Для Вас это плюс: инфраструктура сделки понятна и отработана. Но есть и минус: там, где спрос концентрирован, растут цены и усиливается конкуренция за лучшие объекты.
Что на самом деле покупают и где?
Турция — это не один рынок. Стамбул, Анталия, Аланья, Бодрум и Измир предлагают разные сценарии.
Стамбул — это городская недвижимость. Высокая ликвидность, стабильный арендный спрос, но и более высокий входной билет. Доходность аренды здесь составляет около 4–6% годовых в валюте, что ниже, чем в курортных зонах.
Анталия и Аланья — курортный сегмент. Более доступные цены, сезонный спрос, ориентация на личное использование и краткосрочную аренду. Валовая доходность здесь может достигать 6–8%, но с учётом сезонности и расходов на управление чистая цифра будет ниже.
Бодрум — премиальный сегмент. Виллы, закрытые комплексы, высокие цены. Здесь покупают не ради доходности, а ради качества жизни и статуса.
Выбор локации определяет не только цену входа, но и то, как объект будет работать: приносить доход, использоваться лично или служить резервом капитала.
Что стоит проверить до сделки?
Турецкий рынок привлекателен, но у него есть свои особенности, которые важно учитывать.
Первое — валютный риск. Цены на недвижимость в Турции номинированы в лирах, но многие застройщики и продавцы ориентируются на доллар или евро. При этом курс лиры подвержен волатильности. Это влияет и на стоимость входа, и на доходность аренды, и на возможность выхода из актива.
Второе — налоги и сборы. При покупке Вы платите налог на переход права собственности — 4% от кадастровой стоимости, который обычно делят продавец и покупатель. Ежегодно оплачивается налог на недвижимость. При продаже в течение первых пяти лет возникает налог на прирост стоимости. Эти расходы нужно закладывать в расчёт доходности заранее.
Третье — юридическая проверка. На турецком рынке встречаются объекты с обременениями, незарегистрированными пристройками или проблемами с разрешением на строительство. Проверка через TAPU (реестр недвижимости) обязательна, но не всегда достаточна. Заказывайте независимую юридическую проверку до внесения депозита.
Четвёртое — ликвидность. Не всякий объект в Турции можно быстро продать. Ликвидность зависит от локации, формата и цены. Курортные студии в удалённых районах продаются медленнее, чем городские квартиры в Стамбуле.
Турция на фоне других направлений.
Если сравнивать Турцию с другими популярными направлениями, картина становится яснее.
Дубай предлагает более высокую доходность аренды в среднем сегменте и нулевой налог на доход. Но входной билет выше, а правила владения для иностранцев сложнее.
Пхукет даёт доходность 6,5–8,5% в валовом выражении и более выраженную сезонность. Плюс — курортная жизнь и тёплый климат круглый год. Минус — удалённость и более сложная процедура с FET при переводе денег.
Турция выигрывает в доступности и простоте. Она ближе, дешевле на входе и понятнее с точки зрения процедур. Но проигрывает в доходности и в защите капитала от валютных колебаний.
Короткий вывод.
Лидерство россиян на турецком рынке — не случайность и не краткосрочный тренд. Это результат сочетания доступных цен, близости, понятных процедур и программ residency. Но первое место в рейтинге не означает, что любая покупка в Турции будет выгодной.
Перед сделкой проверьте три вещи: реальную доходность после всех расходов, юридическую чистоту объекта и ликвидность локации. И помните, что турецкий рынок — это рынок в лирах, даже если цена указана в долларах. Курсовая разница может съесть часть прибыли быстрее, чем Вы ожидаете.
Если Вы рассматриваете Турцию,
как направление для инвестиций, начните с расчёта, а не с просмотра объектов. Это сэкономит Вам время и деньги.
