Как улучшить свои жилищные условия. Статья 4.

  В предыдущей статье я дала некоторые советы по взаимодействию с потенциальным покупателем вашего жилья. Были даны рекомендации по заключению предварительного договора. Теперь попробую дать несколько советов по поиску альтернативы. Но прежде я хочу акцентировать внимание на очень важном моменте. Если среди сособственников вашей квартиры есть несовершеннолетние дети, продажа квартиры возможна только с разрешения органов опеки по адресу регистрации ребенка. Речь идет только о собственниках. Регистрация (прописка) в данной квартире несовершеннолетних (не собственников) не требует согласия органов опеки. Об условиях получения такого разрешения вам необходимо узнать, посетив органы опеки вашего территориального округа. Вкратце скажу, что разрешение может быть дано при условии выделения доли в приобретаемой квартире ребенку не меньшей, чем у него была в продаваемой квартире, и бытовые и социальные условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Поэтому, при поиске новой квартиры необходимо это учитывать.

  Итак, вы готовы смотреть квартиры. Сразу оговорюсь, что речь пойдет о вторичном жилье, то есть квартирах, имеющих свидетельство о собственности. Вам помогут те же сайты по недвижимости, где вы размещали свою рекламу. Заготовьте себе некий шаблон- вопросник, прежде чем начать делать звонки. Часто в описаниях нет важной для вас информации, а та, что представлена, тоже может оказаться не совсем достоверной. На мой взгляд, необходимо выяснить следующее:

1)      Условия продажи (прямая или с необходимостью искать альтернативу);
2)      Сколько лет в собственности у продавца;
3)      Имеется ли несанкционированная перепланировка;
4)      Тип правоустанавливающих документов (приватизация, купля-продажа, дарение, наследство и так далее);
5)      Есть ли среди сособственников несовершеннолетние дети;
6)      Количество зарегистрированных лиц в квартире (собственников и не собственников);
7)      Состояние квартиры, подъезда, дома.

Остальное - на ваше усмотрение. Советую делать какие-то пометки, так как через некоторое
время вся информация может перемешаться.
 Ну вот, перед вами список квартир, которые вы отобрали для просмотра. Если этот список очень большой, сгруппируйте квартиры по местонахождению. Лучше смотреть по несколько квартир в день с интервалом 20-30 мин., при условии, что они расположены рядом. Во время осмотра обращайте внимание на такие аспекты, как состояние сантехнического оборудования, наличие протечек, напор воды. Поинтересуйтесь, что остается в квартире после продажи. Не высказывайте вслух свое мнение о квартире, даже если оно сформировалось сразу.

 Процесс поиска может занять довольно длительное время, но он не должен выходить за рамки предварительного договора, заключенного с покупателем вашей квартиры. Если вы собираетесь при покупке альтернативы использовать кредитные средства, то в процессе поиска самое время получить разрешение на выдачу кредита, конечно, если вы уверены, что вам его предоставят.

 Наконец, вы приняли решение. Теперь следует закрепить свои отношения с продавцом. Если выбранная вами квартира продается через агентство, вам придется заключить договор с агентством и внести финансовое обеспечение. Это может быть задаток, залоговая сумма, ценный пакет, заклад и т. п. Важно понять условия возврата внесенной денежной суммы. Это должно быть зафиксировано в договоре или доп. соглашении. Конечно, я не буду оригинальной, если скажу, что лучше это делать со специалистом, защищающим ваши интересы. Впрочем, если вы уверены в себе,
ничто не мешает вам  сделать это самостоятельно. Внимательно изучите документы по квартире, оговорите условия и сроки проведения сделки, прежде чем подписать договор. Просите разъяснить те
пункты в договоре, которые вам непонятны. Зафиксируйте в договоре важные для вас моменты, перечислите те документы, которые вам необходимо получить для предоставления в банк или страховую компанию для проверки юридической чистоты объекта. Убедитесь, что сделка не будет осуществляться по доверенности, проговорите форму заключения основного договора (нотариальная или простая письменная), способ и условия взаиморасчетов. Если квартира продается без
участия агентства, рекомендую составить и заключить предварительный договор между вами и продавцом, который учтет все вышеизложенное.

 Можно ли теперь выходить на сделку? Если выбранная вами квартира продается в прямой продаже, в вашей сделке не участвует банк и не требуется получения разрешения органов опеки, то теоретически, при готовности всех участников, вы можете проводить сделку. Однако, я посоветовала бы вам поинтересоваться историей квартиры и сделать проверку документов во избежание рисков потери собственности в будущем или претензий со стороны третьих лиц. Для этого существует несколько способов: консультация специалиста (юриста), нотариуса, привлечение страховой
компании. Все риски предусмотреть сложно. На данном сайте в разделе « Советы специалистов» об этом было написано очень много.  Хотя, если вы до сих пор уверены, что со всем справитесь самостоятельно, вы и это сделаете без труда!

 Процедуру проведения сделки я описывать не буду. В конце концов, если вы не уверены в
грамотности составления договора (а в вашем случае это как минимум 2 договора), вы можете обратиться к нотариусу. Сложнее с закладкой денег для взаиморасчетов. Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, закладка денег будет производиться в том банке, который предоставил вам кредит (конечно при условии, что банк предварительно одобрил сделку). Если нет, то и здесь существуют специальные расчетные центры, помогающие в этих вопросах. Совет только один: внимательно
ознакомьтесь с тем, что вы подписываете. 

 Дорогу осилит идущий! Удачи вам!