📌Обложка у блога смешная, но ситуация может оказаться страшной, если неправильно определен срок владения объектом недвижимости для продажи без налога, либо ошибочно установлен налоговый и/или валютный статус физического лица – резидент-нерезидент.
Налоговый кодекс написан сложным и запутанным языком, каждый год в него вносятся поправки и дополнения, порой кардинально меняющие предыдущую трактовку.
С другой стороны, в свободном доступе огромное количество информации. После ее самостоятельного изучения может сложиться ошибочное мнение об однозначности и простоте применения налоговых норм на практике.
Сегодня разберем наиболее распространенные ошибки.
1. Дарение недвижимости.
◾️При получении недвижимости в дар срок владения составляет 3 года.
❌Однако, такой срок действует только при дарении между членами семьи и/или близкими родственниками. В остальных случаях продать без налога подаренную недвижимость можно будет только через 5 лет.
❗️Более того, при получении в дар, например, квартиры племянницей от дяди, племянница должна будет оплатить 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости, так как не является близким родственником дарителя.
➡Если позволяют обстоятельства, дяде рекомендуется либо заключить с племянницей договор купли-продажи, либо сначала самому продать квартиру, а затем подарить племяннице денежные средства.
🆗В таком случае у нее не возникнет обязанности платить налог, так как дарение денежных средств между физическими лицами не облагается НДФЛ, независимо от их родства.
2. Рента.
◾️Срок владения для недвижимости, полученной по договору ренты, составляет 3 года.
❗️Нужно помнить, что трехлетний срок применяется только для договоров пожизненного содержания с иждивением.
❌В случае, если документом-основанием является другой вид договора:
пожизненная рента;
постоянная рента
срок владения будет равняться 5 годам!
3. Нюансы определения налогового статуса.
◾️Гражданин, находящийся на территории РФ менее 183 календарных дней в году, приобретает статус налогового нерезидента, в отношении его доходов от продажи недвижимости действует повышенная ставка – 30%.
❗️При этом не учитываются краткосрочные (до 6 месяцев) периоды нахождения гражданина за границей, в которые он проходит лечение или обучение. День выезда из РФ и день въезда в РФ считаются днями пребывания в РФ.
4. Сделка по доверенности от налогового и/или валютного нерезидента РФ.
❗️Если в сделке за валютного и/или налогового нерезидента РФ по доверенности действует валютный и/или налоговый резидент РФ, правовые последствия совершенной сделки будут возникать непосредственно у доверителя, даже если доверенностью предусмотрены полномочия по получению денежных средств доверенным лицом.
➡Рассмотрим пример: гражданин иностранного государства без вида на жительство в РФ (валютный нерезидент), находящийся на территории РФ менее 183 календарных дней в году, в котором совершена сделка (налоговый нерезидент), по доверенности продает квартиру в Москве.
Доверенность оформлена на гражданина РФ (валютного резидента), постоянно проживающего в РФ (налогового резидента).
❗️В такой сделке возможен только безналичный расчет (требования законодательства о валютном регулировании и валютном контроле), включая сумму обеспечительного платежа, задатка, аванса.
Если стороны рассчитаются по сделке через ячейку банка, продавцу-валютному нерезиденту РФ будет грозить штраф от 20 до 40% от суммы незаконной валютной операции.
❗️Даже несмотря на то, что договор аренды ячейки будет подписывать валютный резидент РФ и выемку будет также производить он по доверенности.
◾️Также и налоговые последствия от такой сделки возникнут непосредственно у собственника проданной квартиры – налогового нерезидента РФ:
❗️если недвижимость будет продана ранее 3 или 5 лет, налог составит 30% от полной суммы сделки без возможности оптимизации с помощью расходов на приобретение или вычетов.
5. Получение налогового вычета на ребенка.
◾️Родители, а также опекуны, усыновители, попечители могут заявить право на вычет после покупки квартиры при оформлении жилья (или доли в жилье) на имя своего несовершеннолетнего ребенка.
❗️Эта возможность не дает родителям право повторно завить вычет или превысить установленный законом лимит в 260 тысяч на одного человека. Родители лишь могут реализовать именно свое однократное право.
После получения родителями имущественного вычета у ребенка также сохранится право на возврат уплаченного налога по достижении им совершеннолетия и при условии покупки жилья.
➡При полном или частичном копировании/использовании материалов статьи ссылка на источник и автора обязательна.
✅Всех желающих быть в курсе последних новостей в сфере недвижимости и, в частности, изменений налогового законодательства, приглашаю на свой канал Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
