Риэлтор собственника про себя зовет его Счастливчик. По доброму, хотя и держит в голове анекдот про собаку без глаза, без уха и без одной лапы, которая отзывается на «Счастливчик».
Купил этот мужчина в 2017 г. в центре славного города российских оружейников участок земли по миллиону за сотку, деревянный жилой дом 1926 г. постройки - размером с баню, баню — размером с три дома и хозблок. К моменту покупки жилого дома на участке уже не было, чему имеются документальные подтверждения. Но кого смущают такие «мелочи»? В планах было строить на участке новый дом.
В том же 2017 г. покупатель получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), из которого следовало, что дом на участке строить нельзя. Глазам своим не поверил, и подал уведомление о планируемом строительстве, которое, предсказуемо, повторило запреты ГПЗУ. Какие это были запреты?
Во-первых, участок, сотни лет относящийся к частному сектору, по новым Правилам землепользования и застройки города оказался в территориальной зоне многоэтажного строительства. Индивидуальный жилой дом строить нельзя, не смотря на подходящий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в сведениях ЕГРН. Пожалуй, изменение допустимых ВРИ против интересов частников - сегодня один из самых распространенных способов условно законного лишения их прав собственности.
Во-вторых, участок полностью находится в зоне санитарного разрыва железной дороги. Строить нельзя. По словам риэлтора, в день по этой железке проходит одна дрезина, т.е. никому дорога не мешает. Но: «Друзьям - все, врагам - закон».
В-третьих, участок находится в зоне подтопления (не затопления). Один раз в сто лет (1-процентная обеспеченность события) уровень грунтовых вод может повыситься до расчетных значений. Строить нельзя без соответствующих мер инженерной защиты. Сами меры ни в одном документе не прописаны, их достаточность будет определяться чиновником, принимающим решение. Заметим, что «подтопления» - это свежая новация в установлении запретов на строительство, активно учитываемая в ЕГРН и охватывающая огромные территории. Ранее было можно строить, а теперь нельзя. «Знание - сила».
В-четвертых, и это самое интересное, упомянутый жилой дом 1926 г. постройки (которого нет) еще в 1991 г. был признан администрацией города «объектом культурного наследия» («ОКН») с названием «Частное домовладение, XIX в.». Век не так определили, но в более поздних документах - исправились. Ни покупатель, ни продавец про «ОКН» ничего не знали. Для ОКН устанавливается защитная зона радиусом 150 м, в которой строить нельзя, пока не будет разработан и утвержден проект охранной зоны. Да, да, закон позволяет частный дом признать ОКН. Идет чиновник по культуре по улице, видит дом с проломленной крышей, на метр ушедший под землю (по словам риэлтора, именно так выглядел этот «жилой дом»), и думает: «Надо защищать, брать под охрану, ведь этот дом символизирует целую эпоху убожества и нищеты». Интересно, сколько «хрущоб» уже признано или будет признано ОКН, ведь по минимальному возрасту они уже 20 лет «переходили»?
Раз строить нельзя, решил покупатель расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке. Суд обоснованно отказал, но все-таки хоть в малом но «отличился», отметив в решении, что если ВРИ участка «Обслуживание индивидуального жилого дома», то участок предназначен чтобы существующий (не существующий) дом обслуживать, а не новый дом на нем строить.
Прошло 5 лет от покупки объекта. В 2022 г. получен новый ГПЗУ участка. Кое-что изменилось в лучшую сторону.
Железная дорога «перестала» шуметь, и участок больше не находится в зоне санитарного разрыва.
Территориальная зона расположения участка по совсем новым ПЗЗ из многоэтажной застройки опять стала зоной индивидуального жилищного строительства.
Для несуществующего жилого дома в 2019 г. проведена культурологическая экспертиза, и теперь весь участок находится в зоне регулируемой застройки «ОКН», с минимальными ограничениями. В меру совестливый эксперт в своем заключении предлагал рассмотреть вопрос об исключении «ОКН» из Перечня, поскольку дома физически нет, а приусадебный участок имеет совсем иной вид. Но возможно им платят «с километра» (с количества объектов в Перечне), поэтому не случилось. Кстати, сам несуществующий «ОКН» помещен в Перечень с приведенной в заметке фотографией. И темный дом с темной крышей — это не он, а соседний дом. Жилой дом 1926 г. постройки был там, где желтые газовые трубы. («Газовые трубы как объект культурного наследия». «Мертвые души объектов культурного наследия». Хм.).
Если кому-то показалось, что описанная ситуация — набор случайных недоразумений, то это заблуждение. На самом деле, данный район города ранее представлял интерес для «строительного комплекса», а потом перестал. И есть надежда, что на участке можно будет строиться. В соответствии со ст. 23 73-ФЗ от 25.06.2002 г. основанием для снятия ОКН с учета является его полная физическая утрата.
А на несбыточное будущее хотелось бы, чтобы любые ограничения в использовании земельного участка, не отраженные в правоустанавливающих документах при его предоставлении, или с очевидностью не следующие из обстановки в момент предоставления земельного участка, например, из близости водоема и наличия соответствующего федерального закона, регулирующего данные ограничения, препятствующие использованию участка по целевому назначению, могут быть установлены только при наличии записи в ЕГРН о упреждающе выплаченной правообладателю компенсации в согласованном с ним размере. Отсутствие такой записи делает ограничения в отношении участка недействительными.
