Перераспределение между частными земельными участками — это обмен частями участков за одно действие, без выдела частей в самостоятельные объекты недвижимости. В этом и состоит удобство перераспределения.
Можно перераспределять участки, находящиеся, в том числе, в собственности одного лица. При этом участки обязательно должны быть отмежеваны.
По результатам перераспределения для образованных земельных участков должны выполняться требования по предельным минимальным и максимальным размерам градостроительного регламента территориальной зоны и возможности использования по целевому назначению образованных участков. Например, нельзя так перераспределять, чтобы один или несколько участков остались в зоне жестких запретов или без доступа.
При перераспределении земельных участков, находящихся в собственности физических лиц, требуется согласие супругов обеих сторон сделки. Росреестр такого согласия не требует, но это по недосмотру: по своей правовой природе сделки перераспределения близки к сделкам мены долей в праве иных объектов недвижимости.
Отдельного обсуждения заслуживает вопрос расчетов по сделкам перераспределения между физическими лицами. Как правило в соглашениях о перераспределении о расчетах либо умалчивается, либо указывается, что перераспределение равноценное, в том числе при неравенстве обмениваемых площадей. Чего здесь больше: притворности сделок или невменяемости участников, не столь важно. Риски налицо.
Особняком стоят сделки перераспределения земель, находящихся в частной и нераспределенной государственной (муниципальной) собственности. В этом случае присоединяемые муниципальные земли не стоят на кадастровом учете, а сама операция в быту может называться «прирезкой» или «выкупом земель у администрации». По действующему законодательству такие прирезки должны осуществляться для гармонизации кадастрового деления: за счет чересполосиц, неудобий и т.п.. Крайне важно, что на месте такой прирезки не должно быть возможности создать самостоятельный земельный участок хотя бы предельного минимального размера по Правилам земелепользования и застройки. Здесь-то и кроются главные нарушения.
Пожалуй, в каждом втором-третьем случае при перераспределении с муниципалитетом можно увидеть в соглашении о перераспределении присоединяемую площадь 399, 495, 597 квадратных метров. Цифры прирезок не случайно жмутся к 400, 500, 600 квадратным метрам, так как это и есть предельные минимальные размеры земельных участков соответствующего вида разрешенного использования. Это первый звоночек потенциально недействительной сделки (совершенной с нарушением законодательства).
Еще хлеще ситуация, когда последовательно произведены несколько перераспределений за счет одной свободной территории. Некоторые земельные коучи вещают, что несколько перераспределений законом не запрещены. Еще как запрещены, если на месте прирезки можно было создать самостоятельный земельный участок и продать его по рыночной цене, тем самым предотвращая нанесение ущерба муниципальной казне.
Всегда при оценке рисков нужно учитывать как масштаб возможной проблемы (степень риска, по ГОСТ — высокий, средний, низкий), так и вероятность наступления события. В настоящее время оспаривание незаконного перераспределения с муниципальными землями затруднено, поскольку документы по подготовке таких перераспределений не выходят в публичную плоскость. Но так ли будет всегда.? Сам факт перераспределения известен из сведений ЕГРН. Что стоит обучить будущий «ИИ в сфере правоохранительной деятельности в области земельно-имущественных отношений» сравнивать исходную конфигурацию участка, конфигурацию по результатам перераспределения — с картой местности в части былого наличия на месте перераспределения территории для размещения земельного участка минимальной площади, например, в 600 кв. м, а не 597 кв. м? На мой взгляд, это не сложно сделать. А если так — получите 10 лет исковой давности на оспаривание, если не будет оснований отнести сделку к коррупционной или «террористической», во втором случае — бессрочно.
Машинные алгоритмы понадобятся для массового выявления нарушений при перераспределении муниципальных земель. Для конкретного участка это не сложно делать уже сейчас в раках земельно-градостроительного анализа, что мы и практикуем.
Геннадий Савинов, 20 октября 2026 г.
