В начале 2026 года рынок жилья в Москве и Подмосковье стал заметно спокойнее. Но это не тот случай, когда спрос упал и цены сразу пошли вниз. Я собрал ключевые цифры и коротко объясню, что это значит на практике для продавца и покупателя.
Спрос стал слабее, особенно на первичном рынке. Но массового снижения цен пока не произошло. И именно это сейчас сильнее всего сбивает с толку и продавцов, и покупателей.
По Москве сигнал самый жёсткий именно по новостройкам. В январе было зарегистрировано 7 554 ДДУ по жилой и нежилой недвижимости, а в феврале уже 6 129. Если смотреть только жильё, в феврале было 3 790 ДДУ, что на 31% меньше января и более чем на 50% меньше февраля прошлого года. То есть первичный рынок не замер, но стал заметно слабее и гораздо более чувствительным к ипотеке, цене и качеству проекта.
При этом вторичный рынок Москвы выглядит устойчивее. В феврале Росреестр зарегистрировал 10 785 переходов прав по договорам купли-продажи жилья это на 45% больше январского результата. За первые два месяца года 18 224 перехода прав. Да, это ниже показателя начала 2025 года, но в целом вторичка сейчас выглядит заметно живее первички.
По ипотеке ситуация тоже показательна. В январе в Москве зарегистрировали 7 039 ипотечных договоров, в феврале 7 789. То есть к январю есть рост на 11%, но год к году рынок всё равно слабее почти на 30%. За январь–февраль 14 828 ипотечных договоров, это на 21% меньше, чем год назад. На мой взгляд, это один из главных признаков текущего рынка: ипотека работает, но уже не даёт той скорости и той лёгкости сделки, к которой все привыкли раньше.
Подмосковье показывает похожую логику. По данным "Метриума", в феврале на первичном рынке Московской области было заключено 2,9 тыс. ДДУ это минус 36% к январю и минус 36% год к году. При этом объём предложения вырос до 41,7 тыс. лотов, а средневзвешенная цена квадратного метра осталась на уровне 228 770 ₽. То есть сделок стало меньше, предложение увеличилось, а цена при этом не пошла вниз.
И вот это, на мой взгляд, главный вывод по первому кварталу 2026 года: рынок стал слабее по спросу, но не стал автоматически дешёвым. Поэтому сейчас уже недостаточно просто выйти в рекламу и ждать. Если цена завышена, если объект упакован слабо или если рядом есть более сильные альтернативы, рынок это очень быстро показывает: просмотры есть, избранное есть, а звонков нет. Это сейчас одна из самых частых картин.
Для продавца вывод простой. Сегодня рынок хуже прощает ошибку в цене. Если объект не вызывает живого контакта, проблема часто уже не в продвижении, а в цене входа и позиционировании. Особенно на фоне дорогой ипотеки и осторожного покупателя. В такой ситуации "ещё подождать" не всегда лучшая стратегия.
Для покупателя вывод тоже не такой очевидный, как может показаться. Да, рынок стал спокойнее, и выбирать можно без прежней спешки. Но рассчитывать на массовую распродажу тоже пока не стоит. В Москве вторичка держится устойчиво, а в Подмосковье первичка в феврале вообще не показала снижения средней цены за месяц. Поэтому сегодня выигрывает не тот, кто просто ждёт "обвала", а тот, кто умеет трезво выбирать объект и грамотно заходить в переговоры.
Если совсем коротко, первый квартал 2026 года я бы описал так:
сделок стало меньше, покупатель стал осторожнее, но рынок пока не готов массово отдавать хорошие объекты дёшево.
Именно поэтому в ближайшие месяцы особенно важно не просто "быть в продаже", а быть в рынке по цене, подаче и общей логике объекта.
