За последнюю неделю вышли две новости о новостройках, которые на первый взгляд противоречат друг другу. Одна: у застройщиков растёт доля непроданного жилья, а срок реализации остатков в мегаполисах увеличился с 2,1 до 2,6 года. Другая: новостройки старой Москвы за месяц подорожали на 6%. Обе цифры реальны — они просто описывают разные слои одного и того же рынка. Разбираем данные и то, что из них следует и для покупателя, и для риэлтора.
Сколько теперь придётся ждать, чтобы распродать новостройку
По данным аналитической системы BnMap.pro, в 14 из 17 крупнейших городов России при сохранении спроса на уровне первого полугодия 2026 года на реализацию непроданных квартир в строящихся домах уйдёт от 2 до 3,8 года. Аналитики компании Macon называют похожую цифру: в среднем по мегаполисам новостройки теперь распродаются за 2,6 года — год назад на это уходило 2,1 года.
«Циан» оценивает масштаб иначе, но выводы совпадают. По подсчётам главного аналитика сервиса Алексея Попова, из 66 млн кв. м жилья, которое сейчас строится в городах-миллионниках, продано только 27% — год назад из 65 млн кв. м было продано 33%. При текущем темпе спроса на реализацию оставшегося объёма потребуется 76 месяцев против 49 месяцев годом ранее. Ориентир, который аналитики называют комфортным для застройщика, — реализация портфеля примерно за 2 года. Сейчас над этой отметкой находится большинство крупных рынков страны.
Где особенно тяжело: разброс по городам
Ситуация неравномерна. Быстрее всего новостройки расходятся в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону — около 22 месяцев, в Санкт-Петербурге — около 23. А в ряде городов срок реализации остатков, по расчётам «Циан», выходит далеко за пределы двух лет: в Красноярске около 81 месяца, в Омске — около 86, в Новосибирске — около 88, в Самаре — около 100, в Краснодаре — около 102, а в Уфе — около 109, то есть почти 9 лет. По оценке Macon, максимальный срок среди мегаполисов — 4,4 года в Омске, больше трёх лет также в Воронеже, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Красноярске, Уфе, Краснодаре и Самаре. Директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская отмечает: удлинение сроков реализации опасно не только для застройщиков — это риск задержки ввода домов и роста издержек из-за дорогих кредитов на проектное финансирование.
Почему так вышло
Ключевая причина — резкое снижение спроса на новостройки в первой половине 2026 года на фоне дорогой ипотеки. Застройщики отреагировали не так быстро: объём нового строительства за это время сократился на 44,8% год к году, но снижение ещё не догнало провал в продажах. Год назад на каждый реализованный квадратный метр в среднем закладывалось 1,3 кв. м новых проектов, сейчас — 0,8 кв. м: компании уже строят меньше, чем продают, но накопленный за прошлые годы навес остатков это не снимает быстро.
При этом снижать цены на затоваренные остатки застройщики не спешат. В группе «Самолёт» отмечают, что разрыв между «здоровыми» и затоваренными рынками продолжит расти до восстановления ипотечного спроса. А в компании «Неометрия» прямо говорят: у девелоперов почти нет запаса рентабельности для демпинга без риска остановки проекта — дорогое проектное финансирование делает скидку на конкретный лот вероятнее, чем снижение прайса по всему проекту.
А как же рост цен на 6% в старой Москве?
Здесь кроется ловушка усреднённой статистики. По данным BnMap.pro, средняя цена метра в новостройках старой Москвы в июле выросла на 5,98% за месяц — до 608 696 руб., а за год прирост составил 26,9%. Но рост объясняется не подорожанием типового массового лота, а ростом числа сделок в элитном сегменте — они тянут среднюю цифру вверх. В Новой Москве за тот же месяц цена, наоборот, снизилась на 0,5% — до 334 980 руб. за кв. м, в Подмосковье прибавила скромные 0,9%, до 227 892 руб. Для покупателя это значит, что заголовок «новостройки подорожали на 6%» и конкретная квартира массового сегмента в другом округе — разные истории: важно смотреть, к какому сегменту и локации относится объект, а не на среднюю цифру по рынку.
Что это значит для покупателя
Когда у застройщика 2–9 лет непроданных остатков в городе, скидка на лот, рассрочка или бонус в виде отделки — рабочий инструмент переговоров, а не редкое исключение. Есть смысл заранее уточнять фактическую скорость продаж по конкретному проекту, а не ориентироваться только на официальный прайс: чем медленнее уходят остатки, тем выше шанс получить скидку или бонус при прочих равных. Заметный навес остатков и дорогое проектное финансирование давят на экономику отдельных ЖК, поэтому перед сделкой стоит проверять темп строительства конкретного дома, а не только репутацию застройщика в целом. И пока часть первички затоварена, а разрыв цен со сданным жильём ощутим, часть покупателей логично разворачивается к вторичке — она даёт то, чего пока не может дать стройка: жильё здесь и сейчас, без риска переноса сроков.
Что это значит для риэлтора
Навес непроданных остатков — конкретный аргумент на переговорах, а не общие слова про «сложный рынок»: клиенту проще принять решение, когда за скидкой стоит цифра — 2, 5 или 9 лет остатков в его городе. Одновременно это повод честно предупреждать клиента о рисках конкретного объекта, если у застройщика заметно затянуты сроки реализации. А пример с элитным сегментом старой Москвы — хороший повод объяснить клиенту, почему разница цен между сегментами и локациями решает больше, чем усреднённая динамика рынка в заголовках новостей.
Рост непроданного жилья не означает автоматического снижения цен: застройщики скорее пойдут на точечные скидки и бонусы, чем на снижение прайса по всему проекту — у большинства нет запаса рентабельности для демпинга при нынешней стоимости финансирования. Но там, где остатков много, а продажи идут медленно, у покупателя объективно больше пространства для переговоров, а у риэлтора — больше оснований предметно обсуждать скидку или рассрочку, опираясь на данные по городу и проекту, а не на общие слова.
Источники: BnMap.pro, Macon, аналитический центр «Циан» — данные за июль 2026 года.
аналитика
