недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Заработать на аренде: инвестируем в офис.

669 11 Блог специалиста 1
Заработать на аренде: инвестируем в офис.


Покупая недвижимость в офисном секторе, инвестор неизбежно сталкивается с рисками, однако при правильном выборе объекта, годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита.


Осенью текущего года в Москве было продано рекордное количество офисов за последние 10 лет.
Согласно исследованиям RRG, площадь офисных помещений, выставленных на продажу в столице, превысила 5 млн квадратных метров и составила больше половины предложений в сегменте коммерческой недвижимости в Москве. Проанализируем, с чем связано оживление на рынке, и создало ли оно благоприятные условия для инвестиций.

Текущее положение.
В Москве каждый год возводятся новые и реконструируются старые здания административного назначения. За последние два года темпы реализации объектов значительно снизились, что привело к избытку объема предложения на рынке. В следствии снижения спроса замедлились и продажи. Нестабильная экономическая ситуация и обвал цен на рынке аренды также повлияли на сдержанное поведение инвесторов, заставив их сомневаться в будущей доходности объектов. Собственники в свою очередь вынуждены реализовывать лоты по более низкой цене. Стоимость продажи офисных метров снижается парадоксально быстрее, чем цена её аренде. Так сложились благоприятные условия для покупки недвижимости, ведь окупаемость некоторых объектов сократилась до 5-6 лет.

Арендный бизнес.
Сдача офиса в аренду довольно прибыльный и популярный бизнес, особенно в Москве. Конечно, арендные ставки торговых площадей выше, но и стоимость квадратного метра таких объектов значительно превышает стоимость площади административного назначения. Одной из причин, по которой инвесторы отдают предпочтение офисным помещениям, является ограниченность средств для первоначального вложения. Однако в сфере коммерческой недвижимости, стоимость входного билета не всегда влияет на эффективность инвестиций.
Как и в случае с магазинами доходность офиса зависит от ликвидности помещения. Она складывается из многих факторов: положение объекта, его доступность общественным транспортом и автомобилем, возможность организации парковки, состояние здания и прочие. Выбирая объект для инвестирования, важно трезво оценить перспективы последующей перепродажи или спрос арендаторов. При этом не следует гнаться за низкой ценой, окупаемость зависит от совокупности всех характеристик проекта, а также конкурентного окружения.
В настоящий момент популярность набирают не большие по площади офисы категории B. Необходимость сократить расходы вынуждает арендаторов переезжать из центральных районов ближе к МКАД.

Офис для всех.
Не только крупные компании нуждаются в помещениях, но и малый бизнес влияет на спрос в офисном сегменте. В ответ на потребность в дешевых площадях сформировалось предложение - небольшие помещения, мини-офисы, коворкинг-центры. Арендный бизнес превращается в нечто большее и ориентируется на массового потребителя. Небольшие площади и невысокие цены привлекают фрилансеров, начинающих предпринимателей, работников сферы IT.
Отдельная история сдачи маленьких площадей - это приспособление квартир под офисы. Следует отметить, что сдача квартиры под коммерческую деятельность вне закона. Российское законодательство определяет назначение жилого помещения под проживание, организуя в квартире коммерческую деятельность, собственники нарушают закон. Однако такое явление широко распространилось за счёт того, что это выгодно для обеих сторон: арендодатель получает до 30% сверх дохода, а арендатор находит дешевое по меркам рынка помещение.

Инвестиции в строительство.
Долевое строительство один из вариантов инвестиций в офисном секторе. Первое, о чём задумываются инвесторы, касаясь этой сферы - возможные риски. Самый страшный из них это прекращение строительства. Риск не окупить вложение из-за отсутствия роста цен и спроса относится ко всем видам инвестиций коммерческой недвижимости.
Чтобы избежать эти риски, необходимо скрупулёзно отнестись к выбору застройщика, тщательно проверить всю документацию по объекту, удостоверится в финансовой стабильности компании и историю реализованных проектов. Поведение застройщика при снижении покупательской активности может показать истинное положение дел. Стремление компании распродать площадь быстрее и дешевле скорее всего означает недостаток собственных средств и серьезных финансовых партнеров. Однако возможные риски нельзя расценивать как показатели безуспешности проекта. Инвестор может варьировать условия сделки, чтобы обезопасить свои вложения. Так например, стороны заранее договариваются о том, что застройщик берет на себя обязательства по поиску арендаторов и таким образом гарантирует окупаемость объекта.
Более безопасным способом получить прибыль являются покупка площади в жилом секторе и депозит. При этом сдача в аренду квартиры принесёт около 3–4% в год. На депозите можно заработать до 10% годовых. Покупая недвижимость в офисном секторе, инвестор неизбежно сталкивается с рисками, однако при правильном выборе объекта, годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита.

11.11.2015 Ёлкина Вера
Комментарии 11
Сергей Михайлович11 ноября 2015, 18:55

"годовой доход от сдачи в аренду офиса может в два раза превысить прибыль от депозита".

Ничего не имею против, однако, ключевая мысль на которую следует обратить внимание это "может".
Хочется продолжить мысль автора известными строчками, что "Все может быть, все может статься, можно выиграть джекпот, а можно.....
Теоретически то все может быть, а вот как сложится на практике, заранее никому не известно, но об этом автор то ли не знает, то ли не хочет говорить.

Ответить
Вера Ёлкина11 ноября 2015, 20:24

Сергей, спасибо за комментарий.
Любой бизнес - дело рисковое, однако сможет ли предприниматель избежать риски или нет, зависит только от него. Если у него уже есть опыт в арендном бизнесе, значит ему будет проще. Если опыта нет - стоит обратиться к профессионалам. Боитесь, что не найдёте арендатора - берите помещение, которое уже сдается, таких не мало. Выход есть всегда. В любом случае рынок коммерческой недвижимости это не игра на удачу, тут действуют свои правила и закономерности, ликвидность объекта можно просчитать, как и доходы с аренды. Слово "может" означает, что все офисы, сданные в аренду приносят разную прибыль. Именно поэтому важно правильно выбрать объект. Да, в бизнесе нельзя измерить всё абсолютными величинами, нельзя быть всегда уверенным. Но если вас это не устраивает, не делайте ничего - несите деньги в банк.

Сергей Михайлович11 ноября 2015, 20:50

Я так полагаю, что люди заработавшие приличные деньги как - нибудь сами разберутся, что им со своими деньгами делать. Куда их нести, в банк или еще куда то или просто проесть.
Если сумели заработать, значит, как минимум, не глупее тех, кто дает на форумах разные советы.
Вы вот лучше напишите про следующее. Сколько Вы, Вера Ёлкина, используя опыт и профессионализм, лично заработали на сдаче в аренду коммерческой недвижимости? Поделитесь, так сказать, личным опытом, на конкретном примере, с цифрами. Вот это будет интересно. Тогда и агитация будет доходчивей. Как то так.

Людмила Воронина12 ноября 2015, 0:09

Цветочки еще никто не размещал. (имею в виду иллюстрацию)

Вера Ёлкина12 ноября 2015, 16:06

Сергей, не вижу ничего плохого в том, чтобы давать советы. Я сотрудник агентства недвижимости, я не получаю доход от сдачи помещений в аренду, но я помогаю другим заработать деньги таким образом. Как финансовому директору не обязательно владеть компанией, чтобы повышать её прибыль, как политическому аналитику не обязательно быть политиком, чтобы разбираться в этой сфере, так и мне не обязательно личным примером доказывать то, что арендный бизнес приносит доход. Но в Вы правы, конкретный пример всегда красноречивее. У нас в планах создать серию интервью с клиентами, где они расскажут, как недвижимость помогает им заработать. 

Сергей Михайлович12 ноября 2015, 18:49


"Сергей, не вижу ничего плохого в том, чтобы давать советы. Я сотрудник агентства недвижимости, я не получаю доход от сдачи помещений в аренду, но я помогаю другим заработать деньги таким образом".

Конечно, Вера Ёлкина. Мы ведь живем в стране Советов.
Также очевидно, что мир делится на людей реально зарабатывающих деньги и на людей, знающих как заработать, где заработать, на чем заработать, но.... как говорится "сапожник всегда остается без сапог".

Вера Ёлкина12 ноября 2015, 21:01

Сергей, а к какой категории относитесь Вы? К зарабатывающим или знающим? Чем Вы занимаетесь? Поведайте о Вашем успехе.

Сергей Михайлович12 ноября 2015, 21:29

"Поведайте о Вашем успехе."

Не тот формат. Я смотрю на коммерсантов от недвижимости как бы со стороны. У меня нейтральная позиция.

Сергей Михайлович12 ноября 2015, 21:38

"но я помогаю другим заработать деньги таким образом".

Возникает естественное желание задать вопрос. Если другим помогаете, то почему сами для себя, таким образом, не зарабатываете? Казалось бы, если дело верное, то и карты Вам в руки. Или проще рисковать чужими деньгами?

Алексей25 ноября 2015, 6:20

Давайте я отвечу. Мой доход как раз и состоит большей частью от сдачи офисов в аренду. До последнего кризиса (2014-2015) доходность была примерно 9-10% годовых, что даже тогда было меньше ставки депозитов. С этого года (2015) введен налог на недвижимость для ИП на УСН (раньше не было). Управляющая компания увеличивает поборы темпами, опережающими инфляцию. Арендаторы стонут и съезжают. Ставки аренды снизились по сравнению, например, с 2013 годом (в рублях; про доллары вообще не заикаюсь). Территориально мои офисы находятся в среднем поясе Москвы (сразу за ТТК) в 5 минутах от метро.
Теперь давайте посмотрим параметры, указанные в статье. Ставки по депозитам сейчас примерно 12%. В два раза больше - это 24% годовых. Я искренне рад за тех людей, кто имеет такую доходность на арендном офисном рынке. Если они существуют.

Сергей Михайлович25 ноября 2015, 13:16

А, что ответит Вера Елкина?

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru