Как отстоять сумму в оценке?

Здравствуйте!

Практически нет никаких ресурсов, чтобы изменить позицию банка. Если только нет "своих" людей, которые могут попытаться сделать ситуацию как-то "управляемой".

В вашем случае, можно попробовать другой банк. Здесь, вероятность на положительное решение куда выше.

Спасибо

Из неопубликованного...

По практике, сложившейся на рынке недвижимости, продавец квартиры, которому покупатель внёс аванс или задаток, тем самым подтвердив своё намерение приобретать данную квартиру, снимает объявление с рекламы и не предлагает её к приобретению другим покупателям. Это правило настолько незыблемо, что даже не всегда прописывается отдельным пунктом в договоре. Таким образом покупатель понимает, что квартира, которую он «застолбил», перейдёт к нему.
Стороны при этом могут спокойно готовиться к сделке. Но, как и в каждом правиле, есть исключения. В данном случае они касаются как продающей стороны, так и покупающей. Давайте разбираться. Сейчас количество ипотечных покупателей на рынке очень велико, а покупка по ипотеке сопряжена с необходимостью сторонам предпринимать дополнительные действия. Продавец должен предоставить покупателю расширенный комплект документов для банка.
Покупатель должен организовать выход оценщика на приобретаемый объект и договориться с продавцом, чтобы оценщика приняли на объекте в удобное для всех время. Ну и конечно подать комплект документов в банк на рассмотрение. Процедура проведения оценки объекта оценочной компанией необходима для целей расчёта банком кредита. Банк требует внесения заёмщиком (покупателем) первоначального взноса, которые свидетельствует о его платёжеспособности.
На разницу между первоначальным взносом и стоимостью квартиры, банк предоставляет покупателю кредит. После предоставления полного пакета документов, банк рассматривает объект на предмет возможности принятия его в залог и если объект одобряется банком9, то стороны совершают сделку. Это, скажем так – позитивный сценарий, к которому все стремятся. Но может быть и иначе. Банк может не одобрить объект по разным причинам.
Эти причины зависят как от покупателя, так и от продавца. В этом случае продавец вынужден начинать продажу квартиры заново. Это потерянное время, в зачастую и деньги, если цены на рынке идут на убыль. Поэтому снятие объекта с рекламы даже при наличии аванса/задатка от ипотечного покупателя рискованно для продавца. В таких случаях покупателю следует относиться с понимание к тому, что продавец не будет снимать объект с рекламы.
Он будет получать звонки от потенциальных покупателей, чтобы в случае возникновения форс-мажора у покупателя, который внёс аванс/задаток, продавец имел запасной вариант. Безусловно, покупатель в такой ситуации не застрахован от того, что продавец может получить от другого покупателя более интересное предложение по цене или придёт покупатель без ипотеки. Но покупатель от этого не застрахован в любом случае.
Предложение может сделать кто-то из тех, кто видел квартиру раньше. Это вопрос порядочности продавца. В некоторых случаях, ипотечному покупателю может быть самому не выгодно снятие продавцом квартиры с рекламы. Удивлены? Это действительно выглядит странным, но тем не менее, это так. Допустим, квартира стоит 5 миллионов рублей, и покупатель готов внести первоначальный взнос 40%. Это 2 миллиона рублей.
Соответственно он рассчитывает получить от банка 3 миллиона рублей. Каким же образом делается оценка? Сотрудник оценочной компании выходит на объект для визуальной оценки состояния физических характеристик квартиры и делает фотографии объекта. Далее аналитики-оценщики, используя различные методы оценки, дают своё решение о рыночной стоимости объекта. Один из методов, используемых оценщиками, является сравнительный метод.
Оценщик сравнивает цены на похожие объекты в указанном районе, исследуя действующие на рынке предложения. Так же, как и покупатель при подборе квартиры для себя, оценщик смотрит предложения по аналогичным вариантам в тех же источниках, и выводит цену. И может получиться так, что аналогичных объектов продаётся мало и они предлагаются по более низкой цене, чем оцениваемый объект, и итоговая оценка объекта будет ниже реальной покупной цены.
Такое бывает, когда аналоги находятся в худшем состоянии по ремонту, либо проигрывают по другим характеристикам, которые не учитывает оценщик, но которые работают на реальном рынке недвижимости. Предположим, что оценщик указал в оценочном альбоме цену 4,5 миллиона рублей. Это значит, что банк рассчитает сумму кредита не из реальной цены, которую просит продавец, а из цены, определённой оценщиком, и выдаст не 3 миллиона, а меньше.
60% от 4,5 миллионов, это 2,7 миллиона рублей, то есть покупатель будет должен внести не 2 миллиона, а 2,3. А у покупателя больше денег нет… Если бы более дорогой (покупаемый) объект остался в рекламе до момента проведения оценки, то итоговая оценочная цена была бы выше и у покупателя не возникло бы необходимости в срочном порядке изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Иначе, случае сделка под угрозой срыва по вине покупателя.
А это не только отсутствие возможности приобрести выбранную квартиру, но и в ряде случаев отсутствие возможности получить от продавца внесённые деньги. Оплата оценки тоже пропадает. Это 4-5 тысяч рублей, но тоже деньги. В общем, ситуация не из приятных. Вообще, риэлтор покупателя такую ситуацию может и должен предвидеть. Мало того, хороший риэлтор знает, как можно предотвратить возникновение подобной ситуации. И знает, какие действия для этого можно предпринять.

Еще вопрос - а как будет рассчитан выдаваемый кредит:
1- Сумма оценки (банка) минус первый взнос = кредит, например 5 - 1=4
2. Сумма по договору минус первый взнос, при условии что полученная сумма не превышает оценку банка (например, 5,8 - 1 = 4,8 и это принимается, поскольку 4,8 меньше 5,0 (оцененных банком)

Деньги на первоначальный взнос есть, но + еще ХХХ тыс. руб - уже не хочется отдавать сразу, т.к. у меня на них есть другие планы.

Или найти деньги на первоначальный взнос. А потом после получения ипотеки - отдадите....

Спасибо, будем пытаться "спасти" объект. Возможно, действительно закажем отчет еще одному оценщику, и я постараюсь убедить риелторов связаться с банком - в конце концов, им надо продать не меньше, чем мне - купить.

Здравствуйте. Объекты загородной недвижимости - неликвид. Поэтому у банков к ним гораздо более жёсткие требования, чем к квартирам. Это и первоначальный взнос от 50%, и более высокая процентная ставка. Банк понимает, что в случае возникновения проблем с оплатой кредита, реализовать такой объект будет очень сложно, поэтому они "капризничают" по оценке, стремясь вытянуть из покупателя максимально возможный первоначальный взнос, а сумму кредита уменьшить. Оценочные компании в этом плане тоже ближе к банку, а не к покупателю. Им сложнее оценивать такой объект, так как очень сложно привязать итоговую цену к очень неоднозначному рынку. Работайте плотнее с оценочными компаниями и банком. В Сбере работают живые люди, которые могут решать определённые проблемы, если это в принципе возможно.

Заказать ещё одну оценку . У других.... и прислать в Сбер...
2. У нас была оценка ниже, ну и что ..... Всё прошла, нас устроило всё.
Вот если только у нас наличных мало на первоначальный взнос.... Вот тогда - да...

Вряд ли вам раскроют свои профессиональные фишки..) это профессиональная работа с оценочной и менеджером банка. Все решаемо, но это надо было делать раньше.