недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Как отстоять сумму в оценке?

Московская область 1 096 18

Приветствую уважаемое сообщество!


Столкнулись в процессе одобрения ипотеки на загородный дом с тем, что банк вынуждает снизить стоимость объекта, ссылаясь на то, что объекты сравнения "значительно удалены и выбраны из наиболее дорогих аналогов" - наверняка это не редкая ситуация.


Дом, объективно, стоит тех денег, какие за него просят - даже сейчас, когда многие объекты по загородке снижают цену, если хотят продать - он новый, качественный, красивый, полностью готовый и в курортной местности с прекрасной транспортной доступностью. Ни далекими, ни особенно дорогими объекты-аналоги реально НЕ являются - до 10 км удаленность, вокруг полно предложений гораздо дороже этих. Я - покупатель, места эти отслеживаю и уверена, что цена все еще достаточно привлекательна для меня, как покупателя :-) Оценка - чуть выше кадастра у нас, формально. Наш риелтор говорит, что и менее привлекательные по соотношению цена\качество объекты проходят нормально, в чем может быть проблема?


Поделитесь пожалуйста, какие есть средства повлиять на решение банка и отстоять сумму оценки. Что-то же наверняка можно предпринять? Буду очень благодарна за советы. Банк - Сбер.

Советы 18
Евгений ТаракановЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2020, 15:31

Здравствуйте!

Практически нет никаких ресурсов, чтобы изменить позицию банка. Если только нет "своих" людей, которые могут попытаться сделать ситуацию как-то "управляемой".

В вашем случае, можно попробовать другой банк. Здесь, вероятность на положительное решение куда выше.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2020, 16:38

Если сбер уже озвучил проходную цену, то можете не тратить время на доказательства. Бесполезно. Пробуйте другой банк

ID: 2219205910 июля 2020, 16:49

Фактически, 100 тыс. банк уже добавил, после исправления первых замечаний.

В любом случае, спасибо за комментарий - но это ваш практический опыт, или ваше мнение?

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2020, 18:12

Вряд ли вам раскроют свои профессиональные фишки..) это профессиональная работа с оценочной и менеджером банка. Все решаемо, но это надо было делать раньше.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2020, 18:22

Заказать ещё одну оценку . У других.... и прислать в Сбер...
2. У нас была оценка ниже, ну и что ..... Всё прошла, нас устроило всё.
Вот если только у нас наличных мало на первоначальный взнос.... Вот тогда - да...

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2020, 21:51

У Вас... (ошибка)

ID: 2219205910 июля 2020, 23:03

Вы имеете в виду, просто принять оценку банка и разницу с суммой продажи покрыть без кредита, из своих так сказать? А какая сумма в этом случае ставится в договор?

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июля 2020, 23:07

У нас было 45 % наличных, в ДКП - 4100000 , оценка на 3900000 р. И покупалась за 4,1 млн

Александр Воронич10 июля 2020, 19:16

Здравствуйте. Объекты загородной недвижимости - неликвид. Поэтому у банков к ним гораздо более жёсткие требования, чем к квартирам. Это и первоначальный взнос от 50%, и более высокая процентная ставка. Банк понимает, что в случае возникновения проблем с оплатой кредита, реализовать такой объект будет очень сложно, поэтому они "капризничают" по оценке, стремясь вытянуть из покупателя максимально возможный первоначальный взнос, а сумму кредита уменьшить. Оценочные компании в этом плане тоже ближе к банку, а не к покупателю. Им сложнее оценивать такой объект, так как очень сложно привязать итоговую цену к очень неоднозначному рынку. Работайте плотнее с оценочными компаниями и банком. В Сбере работают живые люди, которые могут решать определённые проблемы, если это в принципе возможно.

ID: 2219205910 июля 2020, 22:49

Спасибо, будем пытаться "спасти" объект. Возможно, действительно закажем отчет еще одному оценщику, и я постараюсь убедить риелторов связаться с банком - в конце концов, им надо продать не меньше, чем мне - купить.

Анна Орлова11 июля 2020, 0:10

Банк не может снизить стоимость объекта. Банк может только снизить сумму кредита из-за низкой оценки. Надо было работать с оценщиком

ID: 2219205911 июля 2020, 11:07

А можно чуть подробнее, что именно значит "работать с оценщиком"? Оценка - на 250 тыс. выше кадастра. Первая была на 100 тыс. выше суммы договора, после устранения замечаний банка - стала на 100 тыс. меньше суммы договора, с виду отчет совершенно вменяемый... Как мне с ним работать?

Анна Орлова11 июля 2020, 12:28

С готовым отчетом уже работать поздно. Работать надо с оценщиком до того, как получите оценку.
Банк даст сумму кредита в зависимости от условий договора. Это может быть и не более 50% от суммы оценки или суммы договора( банк учитывает ту, что меньше) если это одобрение по 2 документам. А может быть и до 85% от той же суммы при одобрении по 2НДФЛ

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июля 2020, 8:49

Или найти деньги на первоначальный взнос. А потом после получения ипотеки - отдадите....

ID: 2219205911 июля 2020, 11:01

Деньги на первоначальный взнос есть, но + еще ХХХ тыс. руб - уже не хочется отдавать сразу, т.к. у меня на них есть другие планы.

ID: 2219205911 июля 2020, 12:00

Еще вопрос - а как будет рассчитан выдаваемый кредит:
1- Сумма оценки (банка) минус первый взнос = кредит, например 5 - 1=4
2. Сумма по договору минус первый взнос, при условии что полученная сумма не превышает оценку банка (например, 5,8 - 1 = 4,8 и это принимается, поскольку 4,8 меньше 5,0 (оцененных банком)

Александр Воронич11 июля 2020, 14:44

Из неопубликованного...

По практике, сложившейся на рынке недвижимости, продавец квартиры, которому покупатель внёс аванс или задаток, тем самым подтвердив своё намерение приобретать данную квартиру, снимает объявление с рекламы и не предлагает её к приобретению другим покупателям. Это правило настолько незыблемо, что даже не всегда прописывается отдельным пунктом в договоре. Таким образом покупатель понимает, что квартира, которую он «застолбил», перейдёт к нему.
Стороны при этом могут спокойно готовиться к сделке. Но, как и в каждом правиле, есть исключения. В данном случае они касаются как продающей стороны, так и покупающей. Давайте разбираться. Сейчас количество ипотечных покупателей на рынке очень велико, а покупка по ипотеке сопряжена с необходимостью сторонам предпринимать дополнительные действия. Продавец должен предоставить покупателю расширенный комплект документов для банка.
Покупатель должен организовать выход оценщика на приобретаемый объект и договориться с продавцом, чтобы оценщика приняли на объекте в удобное для всех время. Ну и конечно подать комплект документов в банк на рассмотрение. Процедура проведения оценки объекта оценочной компанией необходима для целей расчёта банком кредита. Банк требует внесения заёмщиком (покупателем) первоначального взноса, которые свидетельствует о его платёжеспособности.
На разницу между первоначальным взносом и стоимостью квартиры, банк предоставляет покупателю кредит. После предоставления полного пакета документов, банк рассматривает объект на предмет возможности принятия его в залог и если объект одобряется банком9, то стороны совершают сделку. Это, скажем так – позитивный сценарий, к которому все стремятся. Но может быть и иначе. Банк может не одобрить объект по разным причинам.
Эти причины зависят как от покупателя, так и от продавца. В этом случае продавец вынужден начинать продажу квартиры заново. Это потерянное время, в зачастую и деньги, если цены на рынке идут на убыль. Поэтому снятие объекта с рекламы даже при наличии аванса/задатка от ипотечного покупателя рискованно для продавца. В таких случаях покупателю следует относиться с понимание к тому, что продавец не будет снимать объект с рекламы.
Он будет получать звонки от потенциальных покупателей, чтобы в случае возникновения форс-мажора у покупателя, который внёс аванс/задаток, продавец имел запасной вариант. Безусловно, покупатель в такой ситуации не застрахован от того, что продавец может получить от другого покупателя более интересное предложение по цене или придёт покупатель без ипотеки. Но покупатель от этого не застрахован в любом случае.
Предложение может сделать кто-то из тех, кто видел квартиру раньше. Это вопрос порядочности продавца. В некоторых случаях, ипотечному покупателю может быть самому не выгодно снятие продавцом квартиры с рекламы. Удивлены? Это действительно выглядит странным, но тем не менее, это так. Допустим, квартира стоит 5 миллионов рублей, и покупатель готов внести первоначальный взнос 40%. Это 2 миллиона рублей.
Соответственно он рассчитывает получить от банка 3 миллиона рублей. Каким же образом делается оценка? Сотрудник оценочной компании выходит на объект для визуальной оценки состояния физических характеристик квартиры и делает фотографии объекта. Далее аналитики-оценщики, используя различные методы оценки, дают своё решение о рыночной стоимости объекта. Один из методов, используемых оценщиками, является сравнительный метод.
Оценщик сравнивает цены на похожие объекты в указанном районе, исследуя действующие на рынке предложения. Так же, как и покупатель при подборе квартиры для себя, оценщик смотрит предложения по аналогичным вариантам в тех же источниках, и выводит цену. И может получиться так, что аналогичных объектов продаётся мало и они предлагаются по более низкой цене, чем оцениваемый объект, и итоговая оценка объекта будет ниже реальной покупной цены.
Такое бывает, когда аналоги находятся в худшем состоянии по ремонту, либо проигрывают по другим характеристикам, которые не учитывает оценщик, но которые работают на реальном рынке недвижимости. Предположим, что оценщик указал в оценочном альбоме цену 4,5 миллиона рублей. Это значит, что банк рассчитает сумму кредита не из реальной цены, которую просит продавец, а из цены, определённой оценщиком, и выдаст не 3 миллиона, а меньше.
60% от 4,5 миллионов, это 2,7 миллиона рублей, то есть покупатель будет должен внести не 2 миллиона, а 2,3. А у покупателя больше денег нет… Если бы более дорогой (покупаемый) объект остался в рекламе до момента проведения оценки, то итоговая оценочная цена была бы выше и у покупателя не возникло бы необходимости в срочном порядке изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Иначе, случае сделка под угрозой срыва по вине покупателя.
А это не только отсутствие возможности приобрести выбранную квартиру, но и в ряде случаев отсутствие возможности получить от продавца внесённые деньги. Оплата оценки тоже пропадает. Это 4-5 тысяч рублей, но тоже деньги. В общем, ситуация не из приятных. Вообще, риэлтор покупателя такую ситуацию может и должен предвидеть. Мало того, хороший риэлтор знает, как можно предотвратить возникновение подобной ситуации. И знает, какие действия для этого можно предпринять.

ID: 2219205911 июля 2020, 15:43

Спасибо

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru