Если вы будете пользоваться услугами риелтора, то у него должен быть такой образец договора. Хотя есть коллеги, для которых это не принципиально.Могут и без договора.

Зависит от того, что вы хотите делать.
Если вы хотите нанять себе агента, который будет бегать и искать подходящие под ваши ТЗ помещения, организовывать показы и довести до сделки - это одна ситуация. И эта услуга, как и любые услуги под заказ, платное удовольствие.
Если же вы нашли объявление и просто хотите арендовать помещение- то в подавляющем большинстве случаев, но не во всех, сделку оплачивает собственник помещения, а арендатор никаких комиссий не платит.
Это наиболее распространённые условия на коммерческой недвижимости.