недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Покупка загородного дома

Мордовия 1 064 3

Добрый день! Подобрали дом с земельным участком стоимостью 4 100 000 р. В процессе оформления от продавца выяснилось несколько проблемных факторов. В свое время в этот дом продавец вкладывал мат капитал и чтобы продать дом требовалось распоряжение органов опеки. На данном этапе имеем: продавец оформил в опеке распоряжение на продажу долей детей (двое несовершеннолетних), дал им доли в какой-то другой недвижимости (оформлен договор у нотариуса). Есть еще один ребенок, которому на днях исполнилось 18 лет. Итого домом владеют пять человек, двое родителей и трое детей. Но из-за переоформления документов, собственность зарегистрирована июнем 2021 года. Соответственно, при продаже придется заплатить около 400 тыс налога, чего продавец, естественно, делать не хочет. Какие могут быть пути решения?

Пока мы видим два варианта (может быть подскажете еще что-то):

1) прописать в договоре 1 мил, а 3 мил отдать "по расписке" или оформить договор (не нотариальный, конечно) о покупке забора, беседки и прочей ерунды, находящейся на территории. Большой риск для нас, как покупателей, не хотели бы пользоваться этим вариантом, т.к. в случае отмены сделки (кстати, в каких случаях она может быть расторгнута?) мы получим обратно только 1 мил.

2) сделать не один, а пять договоров с каждым из собственников. Понимаем, что сумма нотариусу возрастет в пять раз, но лучше заплатить 50 тыс , чем потерять 3 мил. Получается, в каждом будет прописана сумма до 1 мил и налог платить не нужно и сумма в общей сложности будет указана вся. Можно ли так сделать? Не сочтут ли налоговики это за одну сделку и не потребуют ли заплатить 13% от общей суммы? Нужно ли будет в таком случае какое-то доп разрешение от опеки?

Советы 3
Евгений ТаракановЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 июня 2021, 11:46

Добрый день!

1-й способ незаконный. Лучше его не рассматривать.

Со 2-м вариантом с налоговой проблем не будет (правда сумму расходов на нотариуса 50 тыс., нужно увеличить примерно в два раза). С опекой, скорее всего тоже. Но лучше этот вопрос уточнить непосредственно в отделении, которое выдавало разрешение.

И разберитесь, что у вас с датой начала владения, возможно налог к уплате гораздо меньше. Срок владения у родителей будет начинаться с даты покупки дома. Несмотря на то, что "собственность зарегистрирована июнем 2021 года" (даже если титульным собственником изначально был один из родителей). С июня 2021 года начнется только срок владения у детей.

Надежда Васильева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 июня 2021, 15:33

В вашем случае, нужно смотреть, сколькими долями владеют дети? Как правило, детям в таких случаях, доли выделяют минимальные, примерно соразмерные стоимости мат. капитала. Родители, как уже и сказал коллега, право получили ранее и их доли не облагаются налогом.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 июня 2021, 13:34

Добрый день.
1. Абсолютно нежелательный для покупателя вариант. Таким оформлением Вы сразу лишаете себя статуса добросовестный приобретатель. Кроме того, у Вас опека, там все цифры в документах должны быть указаны и занижение невозможно чисто технически. Причин расторжения сделки очень много, в такой теории нет никакого практического смысла. Сокрытие реальной стоимости сделки, кстати, тоже является основанием для её расторжения.
2. Так сделать можно, но тут есть нюансы. Сделки не должны быть связаны, каждая доля должна продаваться как обособленный объект права. Слабо вериться, что Вы сможете использовать данный вариант из-за особенностей Вашей сделки (нотариат, опека).
3. Вам бы разобраться в нюансах налогообложения. Что-то очень большая сумма налога у Вас получилась. Вы уверены, что здесь можно/нужно применять стандартный вычет 1 м.р.?! Наверняка есть более разумные способы оптимизации налогообложения. Проконсультируйтесь со специалистом разбирающимся в налогах.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru