Покупка земли с/х и перевод в ЛПХ

Здравствуйте. Планируем покупку земли в Костромской области. В идеале нужна "земли нас.пунктов" для ведения ЛПХ. Но такой участок найти не можем. Приглянулись несколько участков с/х. Два из них примыкают к границам нас.пунктов, три находятся примерно 100-700 метров от кадастровых границ. Риэлтор утверждает, что перевести в нужную нам категорию и ВРИ не составит труда, только время займет. Прочитала массу законов и в голове уже все смешалось. В теории вроде как возможно, но на практике как? Может кто сталкивался? На что обратить внимание, чтобы получить нужный участок, а не остаться потом с сельхоз. Планируется жилой дом, небольшой свинарник, пару лошадок и другая живность помельче.