Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа доли квартиры несовершеннолетнего близкому родственнику.

Вся Россия 16 907 27

Добрый день, у нас 4-х комнатная квартиры разделена на 5 частей. 1/5 принадлежит сестре и 1/5 её сыну. Я бы хотел выкупить эти доли и взамен сестра должна купить квартиру, которая улучшит условия жизни. Но тут встала проблема в виде ч.3 ст. 37 ГК РФ, а именно запрет на сделки между опекунами несовершеннолетних и их близкими родственниками(опекун это сестра, отца у ребенка нету). Возникает вопрос, что делать. Пока самый разумный вариант попросить опеку на основании ч. 1 ст 8 закона об опеке выступить временным законным представителем в этой сделке. Вопрос в том, возможно ли такое в принципе и есть ли уже такая практика?

Заранее спасибо.

Советы 27
Арман БарекянЛучший совет
7 января 2018, 17:11

Максим, понимаю, что беспокоит, но мне кажется, что ч.3 ст. 37 ГК РФ, которая Вас тревожит, не может быть применена в данном случае. Ваша сестра не является опекуном своего ребёнка, всё же опекун и родной родитель понятия разные. Так же вышеприведённую статью не возможно применить, так как Вы с племянником не считаетесь близкими родственниками. Он имеет право продать своё имущество и Вам (дяде) и третьим лицам. Естественно племянник не может этого сделать без матери (вашей сестры) , т. к. несовершеннолетний, а мама не может этого сделать без письменного разрешения органов опеки. С уважением, Арман.

Максим7 января 2018, 23:28

Спасибо за ответ, тоже сейчас об этом подумал. Является ли мать опекуном своего несовершеннолетнего сына, учитывая, что отца у него и не было - непонятно. Буду очень надеяться, что действительно всё пройдёт хорошо.

Арман Барекян
8 января 2018, 1:57

Пожалуйста, Максим! В любом случае Вам переживать не о чем, потому что все дороги всё равно ведут в опеку. Даже если предположим, что кто-то захочет в лице Вашей сестры увидеть опекуна, а не родителя, который делает осознанные действия в пользу своего ребёнка, то действительно, в этом случае есть прямой запрет (ч.3 ст. 37 ГК РФ), который запрещает совершать сделки между опекуном и близкими именно ОПЕКУНУ родственниками (кем Вы и являетесь с сестрой). Тогда эту сделку, в качестве временного опекуна, должен будет провести сотрудник органов опеки на основании закона об опеке (ч. 1 ст 8 ). Отсюда вопрос! Оно им надо? При живой и здоровой матери ребёнка брать на себя эту ответственность. Зачем опеке такая головная боль? Проще дать разрешение на сделку и закрыть вопрос.

Ринат Мангушев
7 января 2018, 12:52

Максим, из вопроса не ясно кем Вы приходитесь. Если сын сестры, стало быть Вы дядя?

Максим7 января 2018, 14:43

Ринат, совершенно верно.Несовершеннолетний - мой племянник. Его законный представитель - моя сестра.Стоит так же отметить, что сделка ни разу не фиктивная, я реально покупаю у них доли и взамен они покупают квартиру.

Ринат Мангушев
7 января 2018, 15:19

Собственно ничего особенного, делаете альтернативу (одновременная продажа и покупка). Но просто потребуется разрешение опеки.

Максим7 января 2018, 15:34

Не понимаю как такое может быть возможно, такая сделка же будет противоречить ч.3 ст. 37 ГК РФ. Мы естественно и хотели делать одновременную покупку и продажу, но проблема в том, что как я понимаю договор между мной и сестрой(как законным представителем племянника) не зарегистрируют в росреестре, как противоречащий закону. Или всё таки есть исключения для "альтернатив?"Заранее спасибо.

Ринат Мангушев
7 января 2018, 15:38

Максим, будет зависеть от опеки. У Вас "классическая" ситуация. Ребёнку будет приобретено другое жильё, а как я понимаю, оно будет лучше.

Максим7 января 2018, 15:44

Я не риэлтор, поэтому всех тонкостей не знаю, но опека ведь тут не причём. Да, она даст разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, но она не может разрешить продать её близкому родственнику опекуна. Договор развернут на стадии регистрации, разве не так? Или Вы имеете в виду, то что "классическая" ситуация, это когда опека выступает временным законным представителем?Заранее спасибо.

Ринат Мангушев
7 января 2018, 15:57

Я имею ввиду, что у вас рядовой случай, когда сделка проходит между близкими родственниками. У моих родственников была аналогичная сделка, всё прошло уже много лет назад. В Росреестре не смотрят между кем проходит сделка. В данном случае всё зависит от решения опеки.

Максим7 января 2018, 16:03

Это конечно обнадеживает, но при этом очень хочется всё сделать строго по закону. Если вдруг они не зарегистрируют право, то я так понимаю потом это нужно делать через суд и т.д. Ну и хотелось бы чтобы эту сделку в дальнейшем никто не мог оспорить.

Антонина Каткова
7 января 2018, 15:15

Вам нужно идти в опеку всем вместе и узнавать о возможности продаже доли сестры и племянника Вам и покупки им отдельного жилья (здесь немаловажный фактор- где будет покупаться Недвижимость ребёнку). Нужно очень хорошо подготовиться. Далее собирать документы, делать оценку и писать заявление и чтобы они выносили на комиссию.Такое возможно.

Максим7 января 2018, 15:38

Спасибо за ответ. С покупкой новой квартиры проблем быть не должно. Жилищные условия улучшаются. Проблема в том, что как я понимаю договор между мной и сестрой(как законным представителем племянника) не зарегистрируют в росреестре, как противоречащий закону (ч.3 ст. 37 ГК РФ). В чём я не прав?Заранее спасибо за ответ.

Антонина Каткова
7 января 2018, 15:41

Будет решение опеки- зарегистрируют. Вам надо убедить опеку, что это реальная сделка, а не мнимая/притворная, поэтому я и говорю про комиссию.

Максим7 января 2018, 15:47

Я не риэлтор, поэтому всех тонкостей не знаю, но опека ведь тут не причём. Да, она даст разрешение на продажу доли несовершеннолетнего, но она не может разрешить продать её близкому родственнику опекуна(на это существует прямой запрет). Договор развернут на стадии регистрации, разве не так? Или Вы имеете в виду, то что опека будет выступать временным законным представителем?Заранее спасибо.

СтройРиэлт7 января 2018, 15:35

Я как-то и не вижу проблем. Обычная сделка.

Максим7 января 2018, 15:49

Проблема кроется в запрете на сделки между близкими родственниками(ч.3 ст 37 ГК РФ), которыми мы являемся с сестрой.

СтройРиэлт7 января 2018, 16:08

Так у Вас и сделка не с сестрой, а с племянником. Я уверен, что опека не будет чинить препятствий.

Максим7 января 2018, 16:50

К сожалению в ГК существует запрет на сделки с близкими родственниками именно опекуна.

СтройРиэлт7 января 2018, 17:02

Впрочем, могу и ошибаться. Я бы, на Вашем месте, начал с консультации у регистратора. Опека, на мой взгляд, зачастую выдаёт достаточно субъективные разрешения (отказы). Да и юристы там не всегда квалифицированные.

Ирина Клаус7 января 2018, 16:13

Максим, ваши сделки нотариальные, поэтому все вопросы задайте нотариусу, консультации у них бесплатны. Опеке не важно знать кому продается, их это и не интересует. Главное они будут досконально изучать документы на приобретение.

СтройРиэлт7 января 2018, 16:37

...вот, что отрадно. Максим, прежде чем погрузиться в процесс купли-продажи, просчитывает сделку и ищет тонкие места. Обычно (в 90% случаев) поступают наоборот. Сначала вносят аванс за понравившуюся квартиру. Затем выставляют на продажу свою, а узнав, что продать её не так просто, начинают искать риелтора подешевле)))

Дмитрий Жаворонков7 января 2018, 22:56

Мать и отец являются законными представителями ребенка, и права и обязанности с этим связанные возникают вследствие рождения данного ребенка у данных родителей. Опекуны же назначаются органами опеки и попечительства.Максим, вам прямая дорога с этим вопросом в органы опеки и попечительства. Ведь в любом случае без участия данного органа сделка невозможна.

Коллеги и Максим! Нельзя ограничиваться одной статьей при рассмотрении ситуации с точки зрения закона . Закон применяется, исходя из совокупности его норм. Это я о том, что есть ст.28 ГК РФ, где во втором абзаце п. 1 сказано, что " К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса." Но надо все-таки обратить внимание на то, что ст.28 ГК содержит нормы, касающиеся МАЛОЛЕТНИХ граждан, т.о. важен возраст Вашего племянника - если ему уже исполнилось 14 лет, то он не относится к малолетним, и тогда на него не распространяются нормы указанной статьи, а, следовательно, не распространяется на него и обсуждаемая норма ч.3 ст.37 ГК, т.к. она регулирует сделки несовершеннолетних с ОПЕКУНАМИ и их близкими родственниками.

И да, Арман, племянник не считается близким родственником, но... в ст. 37 речь идет о близких родственниках опекунов (родителей), а братья-сестры являются близкими родственниками.

Арман Барекян
9 января 2018, 9:39

Спасибо, Ирина Владимировна, ни одна муха не пролетит мимо Вас :)). Во втором комментарии в 1:57 я поправил себя и этот фрагмент есть: "действительно, в этом случае есть прямой запрет (ч.3 ст. 37 ГК РФ), который запрещает совершать сделки между опекуном и близкими именно ОПЕКУНУ родственниками (кем Вы и являетесь с сестрой).".
Когда я давал ответ Максиму, мне пришлось пройтись по всем статьям, в том числе по ст.28 ГК РФ. Потому что понял, что стандартные ответы из личной практики коллег, его не удовлетворяли, у него были свои страхи, начитался человек, набрал не нужную для себя информацию в интернете :)).
Кстати у него вчера была вторая серия про опеку, посмотрите пожалуйста, может есть, что добавить, он парень очень ответственный и бдительный, ему Ваше мнение наверняка поможет. С уважением, Арман.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru