Комната, купленная под сдачу в аренду, в среднем окупается за 10,2 года. Об этом сообщает «Интерфакс» со ссылкой на данные аналитиков компании «Мир квартир».
По данным специалистов, средняя доходность при цене комнаты 1,56 млн рублей и арендной ставке 12,8 тыс. рублей в месяц составляет 9,8%.
«За счёт низкой цены покупки доходность комнат всегда выше, чем доходность, например, квартир-студий, которая составляет 7,4%. А у полноразмерных квартир этот показатель ещё ниже — всего 5,8%. Так получается потому, что цена средней студии выше цены комнаты в 2,4 раза, а полноразмерной квартиры — в 4,5 раза, в то время как арендная ставка больше в 1,8 и 2,7 соответственно», — объяснил гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.
Главный аналитик Циана Алексей Попов отметил, что приведённые расчётные показатели, в целом, соответствуют действительности.
«Но у инвестиций в комнаты есть ряд нюансов: разброс относительно средних цифр тут выше, арендаторы меняются намного чаще, а нестандартных ситуаций с ними возникает больше, суммы доходов — не в процентах, а в рублях — меньше. Плюс быстро продать комнату сложнее», — объяснил эксперт.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин подтвердил, что доходность комнат под сдачу действительно выше, чем у квартир.
«И это не специфика 2026 года, а устойчивая закономерность рынка. Порог входа в комнату в среднем по стране — около 1,56 млн рублей. Математика простая: разрыв между ценой покупки и арендным доходом у комнат меньше, поэтому срок окупаемости оказывается короче. Однако сразу оговорюсь: это валовый расчёт, который предполагает сдачу объекта все 12 месяцев в году и не учитывает индивидуальные расходы собственника», — уточнил спикер.
Также он добавил, что приобретение комнат как инвестиции под аренду — это нишевая стратегия.
«Основная масса инвесторов, если говорить о жилой недвижимости, предпочитает студии и однокомнатные квартиры: они ликвиднее, проще в управлении, привлекательнее для арендаторов. Комнаты же — отдельный, довольно специфический сегмент. Их целевая аудитория — арендаторы с ограниченным бюджетом, включая студентов, начинающих специалистов и людей, которым важно жить в конкретной локации при минимальных расходах», — объяснил Валерий Тумин.
По его сведениям, в некоторых городах аренда комнаты стоит меньше 10 тыс. рублей в месяц — в результате абсолютный доход является скромным, и для многих инвесторов он не покрывает операционные хлопоты.
«При этом у комнат как инвестиционного актива есть набор существенных рисков, которых нет у отдельных квартир. Первый — это юридическая сложность сделки по приобретению актива. Второй — низкая ликвидность на выходе. Инвестору следует учитывать риск более длительной продажи по сравнению с отдельной квартирой», — продолжил Валерий Тумин.
Немаловажен, на его взгляд, и соседский фактор: комната — это всегда общие кухня, санузел, коридор, и качество жизни арендатора зависит от соседей, на которых владелец не может влиять.
«Если у соседей проблемы с алкоголем, антисанитария, конфликты — арендатор съедет, и комната встанет, а найти нового жильца в такую квартиру будет тем сложнее, чем хуже бытовые условия. Ещё отмечу более высокий износ и оборачиваемость. Арендаторы комнат меняются чаще, чем арендаторы квартир. Например, студент съехал после учёбы, мигрант нашёл жильё поближе к работе, молодой специалист накопил на студию — и каждый переезд означает простой, рекламу, показы, мелкий ремонт», — подчеркнул специалист.
Кроме того, он обратил внимание на то, что часть расходов на содержание комнаты зависит от фактического потребления по счётчикам, но собственник продолжает платить за содержание жилья, капремонт и иные начисления независимо от наличия арендатора.
«Она может быть интересна при низкой цене входа, устойчивом спросе на аренду и понятной юридической структуре объекта. Тем, кто хочет именно пассивный доход с минимальным участием, логичнее смотреть в сторону студий либо альтернативных форматов — кладовых и машино-мест: доходность этих сегментов существенно различается от жилого комплекса к комплексу и зависит от локации и класса проекта», — подытожил Валерий Тумин.
Фото: Edvard Nalbantjan / Shutterstock.com
