Передача застройщиками нераспроданных квартир на реализацию программы арендного жилья является маловероятной. Об этом на Восточном экономическом форуме заявил президент Национального объединения строителей Антон Глушков, передаёт «Интерфакс».
«Надеяться на то, что нереализованное жильё будет направлено в чистом виде какой-то государственной или целевой программе, или застройщики вдруг захотят его превратить в арендное жильё, на сегодня маловероятно, потому что экономика здесь довлеет над желанием», — сказал Антон Глушков.
Руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов в беседе с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что в текущих условиях передача нераспроданного жилья в арендную программу не является приоритетной или экономически целесообразной стратегией для большинства девелоперов. По его словам, это обусловлено фундаментальными расхождениями между моделями девелоперского и арендного бизнеса.
«Основная бизнес-модель застройщика строится на оборачиваемости капитала: мы привлекаем финансирование, строим объект и реализуем квартиры, чтобы высвободить средства для запуска новых проектов. Продажа — это финальная точка, возвращающая инвестиции с прибылью. Перевод же квартир в аренду означает заморозку значительного объёма средств на длительный срок», — пояснил спикер.
По его данным, доходность аренды в России, как правило, не превышает 4–6% годовых, что существенно ниже стоимости заёмного финансирования и альтернативной доходности от новых проектов.
«Кроме того, управление арендным фондом требует создания отдельной эксплуатационной структуры, что несёт дополнительные операционные издержки и юридические риски, нехарактерные для продажной модели», — продолжил Святослав Иванов.
По мнению эксперта, для того чтобы девелоперы пересмотрели свою позицию, необходимы системные стимулы, которые нивелируют экономическую разницу между продажей и арендой.
«В первую очередь требуется доступное длинное и дешёвое кредитное плечо — финансирование под ставку, которая делает арендный бизнес сопоставимым по доходности с девелоперским. Кроме того, эффективными мерами могли бы стать налоговые льготы, например, освобождение от налога на имущество или налога на прибыль в течение определённого срока, а также субсидирование операционных расходов по управлению такими объектами», — поделился Святослав Иванов.
Также он добавил, что важен понятный механизм обратного выкупа или гарантированного выхода из арендного актива по истечении срока, чтобы застройщики видели перспективу возврата капитала.
«Таким образом, без создания понятных экономических условий, превращающих арендный бизнес в привлекательный инвестиционный инструмент, мы не готовы отказываться от основной модели и замораживать капитал в нераспроданных квартирах. Решение проблемы лежит в плоскости государственного участия, которое должно взять на себя финансовые и операционные риски, сделав участие девелоперов в этой программе экономически обоснованным и безопасным», — заключил Святослав Иванов.
Генеральный директор Optima Development Давид Худоян согласился с тем, что массовой передачи нераспроданных квартир застройщиками в программы арендного жилья ожидать не стоит.
«При проектном финансировании нераспроданные квартиры не являются для девелопера свободным активом, которым можно распоряжаться независимо от условий финансирования. Поэтому простая схема выкупа уже готовых квартир не всегда будет экономически оправданной ни для застройщика, ни для государства», — заявил спикер.
Однако сама идея развития арендного жилья, на его взгляд, имеет перспективу.
«Вопрос скорее в том, чтобы изначально формировать экономику проекта как арендного, а не использовать аренду для реализации остатков в уже построенных жилых комплексах. В таком случае можно заранее учитывать стоимость финансирования, эксплуатационные расходы, управление объектом, загрузку и срок возврата инвестиций», — уточнил Давид Худоян.
Кроме того, он подчеркнул, что для более активного участия девелоперов в таких проектах, необходима понятная экономическая мотивация.
«Ею могут стать льготное финансирование, гарантированный спрос или долгосрочные договоры аренды. Для социально ориентированных программ возможна и компенсация части разницы между рыночной и льготной ставкой. При этом условия программы должны позволять девелоперу получить экономику, сопоставимую с альтернативными способами использования капитала», — резюмировал Давид Худоян.
Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко напомнила, что предложения выкупать у девелоперов нереализованные квартиры под аренду звучали ещё в 2020 году, когда спрос на жильё просел на фоне пандемии.
«Однако тогда от этой идеи быстро отказались — застройщики не захотели продавать жильё со скидкой, так как на рынок вышла массовая льготная ипотека, подстегнувшая спрос», — рассказала специалист.
Сегодня, по её сведениям, из 66 млн кв. м строящегося жилья в городах-миллионниках продано чуть более 25% — нераспроданными стоят в том числе и уже готовые квартиры.
«Для застройщика это дополнительные издержки: когда дом уже сдан, а квартиры остаются невостребованными, он сам платит госпошлину, налоги, коммуналку и так далее. Однако застройщики вряд будут передавать нераспроданные квартиры в аренду: их бизнес-модель ориентирована на продажу, а не на управление жильём в долгую», — предположила Светлана Опрышко.
Согласно её прогнозу, девелоперы несмотря ни на что продолжат ждать покупателей.
«Хотя и прецеденты тоже есть. Например, некоторые компании, в поисках пути сокращения расходов, формируют закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ), чтобы консолидировать оставшийся жилой фонд и сдавать его в аренду. Это приносит доход, пока идёт поиск покупателей, и позволяет хотя бы частично покрыть расходы», — поделилась Светлана Опрышко.
Фото: Mehes Daniel / Shutterstock.com
