недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Борис Замский: «Потребитель на рынке жилья становится все более требовательным»

1 831
Борис Замский: «Потребитель на рынке жилья становится все более требовательным»
Почему иногородние девелоперы не спешат работать в Нижнем Новгороде, с какими трудностями сталкиваются застройщики при выборе площадок и какое жилье предпочитают покупатели, Циан.Журналу рассказывает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса компании «Столица Нижний».

«Нужно грамотно спроектировать продукт, чтобы быть конкурентоспособным»

— Ваша компания возглавляет единый рейтинг застройщиков в своем регионе. Сколько жилья компания возводит в год?

— В последние 10 лет мы строим и продаем порядка 100 тыс. кв. м жилья в год. За это время приобрели определенные компетенции, отработали бизнес-процессы и последовательно наращиваем объемы.

ЖК «Новая Кузнечиха»

— Известно, что ваша компания вышла на рынок Нижнего Новгорода в 2003 году и начинала со строительства торговых центров. Почему вы решили выйти на рынок жилья?

— Бизнес девелопера начался в 2003 году — с появления в Нижнем Новгороде самого современного на тот момент ТЦ «Этажи». На сегодняшний день в портфеле несколько современных ТРЦ в разных районах города: «Седьмое небо», «Жар-Птица», «Фантастика», «Республика». К 2015 году в управлении компании было около 300 тыс. кв. м GLA. В регионе компания занимает ведущее место и в сегментах складской и офисной недвижимости.

Выход на рынок жилья состоялся в 2007 году и стал закономерным этапом развития. Проекты компании — комплексная микрорайонная застройка с собственной инженерной, социальной, коммерческой инфраструктурой, благоустройством территории. Мы предлагаем квартиры стандарт и комфорт-класса с уже готовой отделкой под ключ, а также объекты бизнес-класса в центре города.

ЖК «Симфония Нижнего»

Сегодня в портфеле завершенных проектов компании проекты «Дом на Минина», «Дом на Свободе» и «Симфония Нижнего», а также три масштабных комплекса микрорайонной застройки: ЖК «Седьмое небо», ЖК «Аквамарин», ЖК «Цветы». Застройку последнего сегодня продолжает проект «Цветы-2».

Кроме того, возводится проект «Новая Кузнечиха» — это первая очередь планируемого городского кластера с численностью жителей порядка 70 тыс. человек. В центре города возводится ЖК «Лайнер на Барминской», а в конце прошлого года стартовал первый проект девелопера в Сормовском районе Нижнего Новгорода — ЖК «Дома на Культуре».

— Изменились ли за это время предпочтения покупателей?

— Конечно, требования потребителей к жилой недвижимости очень быстро меняются в сторону повышения качества продукта.

В конкурентной ситуации решение клиента зависит не только от ценового фактора, который, конечно, остается на первом плане, но и от набора потребительских свойств, которые несет в себе продукт: эргономики планировок, благоустройства, среды, местоположения, социальной, коммерческой и транспортной инфраструктуры.

С каждым годом потребитель на рынке жилья становится более требовательным и ожидает от девелопера намного больше, чем, скажем, год назад. Чтобы быть конкурентоспособным, нужно грамотно спроектировать продукт.

ЖК «Цветы-2»

«Инвестиционно привлекательный проект сложно создать без понимания местной специфики»

— Ваши коллеги-девелоперы из других регионов считают рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода привлекательным из-за близости к Москве и высокой стоимости жилья по сравнению с другими городами-миллионниками, но осваивать его не спешат. Как вы думаете, почему?

— На самом деле не все так очевидно. Нижний Новгород — город со своими территориальными особенностями, историческими предпочтениями покупателей. Это стоит учитывать, чтобы успешно работать на местном рынке.

Например, особенность нескольких последних лет — сложность участков для потенциального развития. Земельные участки имеют обременения, которые усложняют подготовку проектов: редевелопмент промышленных территорий, расселение ветхого фонда, подключение необходимых инженерных коммуникаций.

Вот и получается, что на первый взгляд рынок Нижнего Новгорода выглядит заманчиво, а на самом деле инвестиционно привлекательный проект сложно создать без глубокого понимания местной специфики. Для новых игроков очень велик риск войти в проект с завышенными ожиданиями перспектив, а потом, скажем так, несколько разочароваться.

ЖК «Дома на Культуре»

— Как вы выбираете площадки под новую застройку? Что из обременений предпочтете: расселение ветхого фонда или отсутствие коммуникаций?

— У нас есть опыт реализации каждого типа проектов: редевелопмент промышленных предприятий; масштабные проекты в чистом поле, где приходилось строить с нуля всю инфраструктуру; проекты развития застроенных территорий с расселением ветхого фонда.

Каждый проект интересен при определенных условиях. Конечно, если выбирать, мы предпочли бы купить на открытом аукционе готовую к застройке площадку, освобожденную от прав третьих лиц (пусть и за бо́льшие деньги), но таких предложений пока не видим.

ЖК «Лайнер на Барминской»

— Какие районы города, кроме центра, являются наиболее востребованными для приобретения жилья у жителей Нижнего?

— Кажется, что, улучшая свои жилищные условия, горожане стремятся переехать с окраины или из рабочего района в центр. Но это не совсем так: люди хотят жить там, где им удобнее исходя из жизненной ситуации. Если человек родился и вырос в определенном районе, здесь живут его родители, друзья, находится школа, где учатся его дети, неподалеку его работа, скорее всего, он захочет купить квартиру в этом же районе.

«Пока бюджет не может себе позволить отнести пятиэтажки к ветхому фонду»

— Насколько актуальна для Нижнего Новгорода программа реновации, которую предлагается распространить на всю Россию?

— У нашего региона есть подобная программа, только пока бюджет не может себе позволить отнести пятиэтажки к ветхому фонду. Наша программа предусматривает снос одно-двухэтажных домов, построенных в 30–40-х годах прошлого века. Конечно, для девелоперов будут очень актуальны программы, согласно которым город занимается расселением ветхого фонда, а застройщикам предлагаются уже готовые к реализации площадки.

— Какие дома чаще всего возводят в городе: панель, монолит, кирпич?

— В основном монолит, но в городе появляются и панельные дома. Мы сделали выбор в пользу монолитного домостроения: его финансовая модель более устойчива, а потребительские свойства продукта и гибкость адаптации к меняющимся требованиям покупателей — выше.

— Потребители обращают внимание на материал, из которого построен дом?

— Конечно, и большинство покупателей предпочтут скорее новостройку, возведенную по монолитной технологии: в ней больше вариантов планировочных решений. Но при выборе квартиры клиенты руководствуются совокупностью свойств, в том числе оценивают местоположение и благоустройство территории, комфорт, уровень отделки, планировки, имидж застройщика.

«Покупателям жилья важна компактность: она влияет на стоимость»

— Сколько вариантов планировок вы предлагаете покупателям? Какие варианты наиболее востребованы?

— Мы предлагаем несколько десятков разных планировок, покупатель выбирает подходящий вариант в зависимости от своей жизненной ситуации и предпочтений. Семье с двумя детьми потребуется планировка, предположим, с тремя комнатами и кухней, объединенной с гостиной, а молодому человеку, учащемуся в вузе, подойдет студия.

Что касается общих тенденций, то сегодня покупателям жилья важна компактность, так как она влияет на стоимость: они предпочитают отсутствие лишних неиспользуемых пространств, растет востребованность планировок евроформата с кухней, объединенной с гостиной.

Для многих покупателей принципиально наличие в квартире функциональной прихожей и зон хранения, балкона или лоджии.

Но человек живет не за дверью своей квартиры, а в доме, дворе, микрорайоне… Дом начинается для него с того момента, как он припарковал свою машину или вышел на своей остановке общественного транспорта. Двор должен быть удобным, комфортным, красивым, функциональным — как для взрослых, так и для детей разных возрастов. Поэтому мы уделяем пристальное внимание благоустройству.

ЖК «Новая Кузнечиха»

Так, в нашем крупнейшем микрорайоне комплексной застройки «Новая Кузнечиха» реализована концепция «дворы без машин» с площадками для детей разного возраста, общественными пространствами, прогулочными зонами. Здесь достаточное количество парковочных мест, в том числе и бесплатных.

— Какая часть квартир в ваших проектах сдается с отделкой?

— В проектах стандарт- и комфорт-класса все квартиры сдаются с отделкой. Характеристики используемых в отделке материалов (плитки, обоев, напольного покрытия, сантехники, окон) постоянно улучшаются. Бизнес-класс строится без отделки, со свободной планировкой, так как покупатели, как правило, хотят сделать ремонт по своему дизайн-проекту.

«В наиболее востребованных проектах цены выросли до 20–25%»

— Как в Нижнем Новгороде изменились цены на новостройки в прошлом году?

— Цены на жилье за прошлый год изменились существенно — рост, по нашим оценкам, составил в отдельных наиболее востребованных проектах до 20–25%. Это связано с дисбалансом спроса и предложения: спрос, поддержанный программой льготной ипотечной ставки, как минимум не упал.

Во втором полугодии 2020-го сказался фактор отложенной покупки во время самоизоляции. Повлияли на спрос и рост курса доллара, снижение ставок по депозитам.

Изменение финансовой модели застройщиков, вызванное переходом на эскроу-счета, повысило порог входа на рынок для игроков и не способствовало увеличению предложения, что также явилось одной из причин роста стоимости жилья.

Жилье в новостройках стандарт-класса сегодня стоит 80–85 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость жилья в объектах точечной застройки в центре города начинается от 120 тыс. рублей за «квадрат». Некоторые наши конкуренты считают возможным предлагать такое жилье и по 200 тыс. рублей за кв. м.

— Наблюдалось ли снижение числа инвесторов среди покупателей жилья после введения эскроу-счетов? Ранее благодаря скидкам, предоставляемым на старте продаж, удавалось неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована для ее перепродажи через год-два.

— У нас в Нижнем Новгороде сложилась другая ситуация: с 2014 по 2017 год цена на жилье скорее снижалась. Было сложно говорить о каком-то инвестиционном заработке на покупке и перепродаже квартир в новостройках.

Вложения с целью заработать на аренде с точки зрения доходности были менее привлекательными по сравнению с другими инвестиционными инструментами. Сейчас же, когда цена в рынке растет и, вероятно, будет расти в будущем, инвесторы все больше обращают свое внимание на квартиры.

«2021 год будет комфортным для игроков рынка»

— Каковы ваши прогнозы на 2021-й? Есть ли у него шансы стать таким же успешным для строительного бизнеса, как предыдущий?

— В нашей волатильной экономике прогнозы делать сложно. Только за прошлый год ситуация несколько раз поменялась. Он начинался достаточно стабильно, потом лихорадило валютный рынок, наступил карантин, девелоперам пришлось менять модель бизнеса. Ввод субсидированной ипотеки поддержал рынок, и это привело уже к более благоприятным условиям для бизнеса.

Спрос на рынке жилья зависит от двух основных факторов: доходов населения и ипотечной ставки. При сохранении факторов, сложившихся в прошлом году, 2021-й будет комфортным для игроков рынка.

ЖК «Новая Кузнечиха»

— В каком из ЖК, построенных вашей компанией, вы хотели бы жить?

— Если спросить мою семью, жена и дети ответят, что ЖК «Цветы» — самый комфортный и удобный для проживания в нашем городе. Хотя, думаю, ЖК «Новая Кузнечиха» через какое-то время повлияет на предпочтения.

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Спорт, путешествия, книги. Мы с друзьями регулярно играем в спортивное «Что? Где? Когда?» — это большое движение, в турнирах которого еженедельно участвуют несколько сотен людей из разных стран. Сейчас мы участвуем в онлайн-турнирах и с нетерпением ждем, когда вернется время встреч офлайн.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru