Документы для проверки продавца
Для начала покупатель захочет убедиться, что вы — добросовестный владелец жилья, что квартира действительно ваша, а также что вы не имеете медицинских диагнозов, которые в будущем позволят вам или вашим родственникам оспорить сделку и отобрать квартиру.
— Паспорт собственника
Он подтверждает, что вы — тот, кем назвались, и именно ваше имя фигурирует в документах на квартиру.
— Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку
Необходимо, если квартира приобреталась и продаётся в браке. Такое согласие обязательно, даже если супруг/супруга не являются сособственниками жилья.
Обратите внимание: согласие должно быть обязательно удостоверено нотариусом.
— Разрешение органов опеки
Понадобится, если долями в квартире владеют несовершеннолетние.
Если вы продаёте квартиру, в которой есть дети-сособственники или которая куплена с использованием маткапитала, читайте статью, где мы описали план действий.
— Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Это не обязательные документы, но покупатель может попросить их оформить, и это нормальная практика.
Справки собственник берёт в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства. В них должно быть указано, что вы не состоите на учёте.
Такие справки дают покупателю гарантию, что продавец не будет признан недееспособным и его опекун не потребует признать сделку недействительной.
Другой вариант справки — с медицинским освидетельствованием. Такую справку выдаёт в ПНД врач после осмотра. Это ещё более надёжный вариант.
Если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплачен ипотечный кредит, вам потребуется глубже изучить вопрос. Все нюансы собраны здесь.
— Доверенность от других собственников квартиры
Если вы не единственный собственник, но остальные не участвуют в процессе продажи квартиры, вам нужно получить от них доверенность на проведение сделки. В доверенности должны быть перечислены все действия, которые делегируют вам сособственники. Такую доверенность надо обязательно удостоверять у нотариуса.
Если собственников несколько и все они готовы участвовать в сделке и подписывать все документы — предварительный договор, основной договор, акт приёма-передачи, документы в банке и т. п., то доверенность не требуется. Просто со стороны продавца выступают одновременно несколько человек, и каждый ставит подпись в каждом документе.
Документы для проверки квартиры
Покупатель должен убедиться, что квартира имеет хорошую историю, не участвовала в криминальных схемах, в ней никто не прописан и нет долгов.
— Свежая выписка из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости подтверждает, что именно продавец является собственником квартиры. Получить выписку с данными о собственнике может только сам собственник. До 2016 года выдавалось бумажное свидетельство о праве собственности — оно тоже подтверждает, что квартирой владеет продавец.
— Правоустанавливающие документы
Это документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру:
- договор купли-продажи;
- договор участия в долевом строительстве;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- решение суда;
- документ о приватизации — передаче квартиры в собственность.
Такие документы дают покупателю понимание, когда и каким образом продавец стал собственником жилья.
— Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ и особенно — по капремонту
Долги по ЖКУ при продаже квартиры уходят за бывшим собственником, но квитанции могут по-прежнему приходить по старому адресу продавца.
Правда на стороне покупателя, он их оплачивать не должен. Но ему придётся потратить много времени, доказывая, что собственник сменился и нужно обновить базу. Долги по капремонту остаются на конкретной квартире, поэтому их тоже быть не должно.
— ЕЖД — единый жилищный документ
Он содержит информацию о квартире, её владельце и проживающих в ней гражданах. В некоторых городах ЕЖД можно оформить только онлайн. Например, в Москве услуга доступна на портале mos.ru.
— Документы БТИ (Бюро технической инвентаризации)
К ним относятся поэтажный план и экспликация — для проверки, не была ли проведена незаконная перепланировка. Также эти документы обычно просит банк, если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку.
— Справка по форме 9
Её можно заказать через портал «Госуслуги» или получить в управляющей компании. В справке перечислены все зарегистрированные в квартире люди. На момент сделки зарегистрированных в квартире быть не должно.
— Справка по форме 12
Она покажет, числятся ли в квартире выписанные временно: возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Имена в этой справке не указываются — только число выписанных людей.
Это очень важная справка для покупателя: она даёт гарантию, что после покупки квартиры к нему не явятся нежданные гости с требованием заселить их обратно. Получить эту справку можно в паспортном столе или в МФЦ.
— Справка о погашении ипотеки
Документ потребуется, если квартира, которую вы продаёте, приобреталась в ипотеку.
Выглядит эта справка как уведомление, в котором говорится, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объёме — номер договора и дата прилагаются, по состоянию на актуальную дату остаток долга составляет ноль рублей ноль копеек.
Это основные документы, которые понадобятся продавцу для продажи квартиры. При этом для регистрации сделки в Росреестре нужны только договор и паспортные данные продавца и покупателя. Но чтобы сделка прошла чисто и не повлекла множество негативных последствий, хороший риелтор попросит у вас все или большую часть перечисленных документов.
Следующие этапы — подписание предварительного договора и договора купли-продажи.
Какие справки/документы необходимо подготовить для продажи?