Дешево и сердито. Престижный центр по доступной цене

 

 

Соотношение жилья бизнес- и экономкласса в Москве составляет примерно 50:50. Недвижимость бизнес-класса представлена в основном в западных районах, а экономкласса — на востоке. А вот в центральной части города значительно больше комфортного жилья, его доля по отношению к экономклассу составляет 90:10.

 

Действительно, центр — самый дорогой округ Москвы, и условно доступная жилая недвижимость здесь является редчайшим исключением из общих правил. Тем не менее она есть. А все потому, что районы ЦАО неоднородные. Нелепо было бы искать эконом где-нибудь на Остоженке, однако в Красносельском, Басманном, Мещанском, Таганском и Пресненском районах жилье такого класса вполне может быть. Конечно же, в подавляющем большинстве случаев речь идет о довольно ветхих объектах, а квартиры, как правило, находятся на первом или последнем этажах, тем не менее выбор, хотя и небольшой, есть.

 

Эксперты выделяют несколько типов неэлитного жилья, расположенного внутри Садового кольца.

Во-первых, этот сегмент представлен квартирами площадью от 30 до 50 кв. м в пятиэтажных домах, с балконами, без лифта, мусоропровода, с совмещенным санузлом, кухней 6 кв. м, со смежными комнатами. В центре города их около 10% от всего экономного предложения. Раньше, конечно, хрущевок в ЦАО было намного больше, но подобные дома сносили в первую очередь, поэтому их не столь много. Сегодня такое жилье можно найти в районе кольцевых станций метро «Павелецкая», «Белорусская», «Киевская», «Новослободская». Средняя цена 1 кв. м в панельных домах ЦАО — 207,6 тыс. руб., или 6,9 тыс. долл. Для сравнения: в монолитных домах квартира стоит уже 503,5 тыс. руб., или 16,7 тыс. долл., то есть в два раза больше. За самую дешевую хрущевку, которую продают сегодня в ЦАО, в районе Павелецкой площади, площадью 32 кв. м придется заплатить 4,1 млн руб.

 

Во-вторых, это типовые панельные и блочные дома периода массовой застройки 1970–1980-х гг. (9- и 12-этажки) с балконами, лифтом, мусоропроводом на лестничной клетке, со стандартными советскими планировками (девятиметровые комнаты, пятиметровые кухни, совмещенный санузел и сидячая ванна). Таких объектов в ЦАО — около трети от всего количества доступного жилья. «Большинство панельных и блочных домов в ЦАО расположено за пределами Садового кольца, — говорит Ольга Репринцева, эксперт Московского агентства недвижимости. — Средняя стоимость 1 кв. м — 7–9 тыс. долл.». Самый доступный вариант — однушка площадью 33 кв. м на втором этаже девятиэтажного панельного дома, расположенного в 15 минутах ходьбы от станции метро «Красные Ворота», ее продают за 5,9 млн руб.

 

В-третьих, это квартиры в кирпичных домах советского периода, в том числе в сталинках, — самая ликвидная категория с точки зрения покупателей. В большинстве из них хорошая планировка, просторная кухня. Дома качественные — широкие подъезды, обустроенная придомовая территория. Именно благодаря этому квартиры в них — лидеры по спросу. Цены на жилье в таких домах существенно отличаются. Средняя стоимость 1 кв. м — от 9 до 15 тыс. долл. Самую доступную квартиру площадью 31 кв. м на Ленинградском проспекте продают за 5,6 млн руб.

 

К эконому можно также отнести квартиры в дореволюционных домах с деревянными межэтажными перекрытиями, без лифта, мусоропровода, с высокими потолками. Раньше ими была застроена Остоженка, сейчас их можно увидеть у Чистых и Патриарших прудов, в районе Китай-города, Лубянки, Таганской площади. Но это эксклюзивные предложения, и реализуют их дорого. «Это, как правило, бывшие коммуналки, которые не будут продавать за бесценок, а скорее подождут реконструкции дома, сделают дизайнерский ремонт в самой квартире и реализуют по наивысшей стоимости», — объясняет Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». — Подобные предложения на дореволюционное жилье весьма разнятся по цене — 210–300 тыс. руб./кв. м, или 7–10 тыс. долл./кв. м». Наиболее доступный вариант — однушка площадью 27,3 кв. м в старом четырехэтажном кирпичном доме в Электрическом переулке за 6 млн руб.

 

Еще один тип жилья экономкласса в центре — конструктивистские экспериментальные дома. «Конструктивизм в советской архитектуре получил распространение в 1920–1930-е гг., характеризовался лаконичностью форм и отказом от архитектурных излишеств и украшательства как признаков господских строений и пережитков прошлого», — рассказывает Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость». Вместо этого гражданам предлагали весьма необычные планировки квартир. «В панельных домах советского периода довольно часто встречаются квартиры, где к проходным комнатам и кухням площадью 5 кв. м добавляется бонус в виде вытянутой узкой комнаты, где еле помещается раздвижной диван, при этом одна стенка — это окно, другая — стенной шкаф-кладовая», — приводит пример Н. Алиханова.

 

В качестве примера жилых домов в стиле конструктивизма эксперты называют здание Моссельпрома по Н. Кисловскому пер., 10/2; дом Наркомфина на Новинском бул., 25; многоквартирный дом в Оружейном пер., 27, по ул. Мытная, 52; дома-коммуны текстильного института по улицам Орджоникидзе, Велозаводской. Цена подобных вариантов может быть чуть меньше, чем в среднем в панельных домах ЦАО, то есть около 190–200 тыс. руб./кв. м, или 6,5–7 тыс. долл./кв. м, и то лишь в том случае, если это первый этаж или квартира уж в очень плохом состоянии. Так, в районе проспекта Мира предлагают крошечную квартиру площадью 22 кв. м — кухня 4 м, комната 14 кв. м, маленький коридор и санузел, сидячая ванна — за 5 млн руб. Единственный плюс данного варианта — отдельное жилье размером с комнату в центре столицы.

 

 

Реалии рынка таковы, что во всех описанных случаях это будет жилье, износ которого составляет более 60–70%. «Строго говоря, домов экономкласса в центре столицы быть не должно: уж сильно дорогая здесь земля, — напоминает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Поэтому рано или поздно жилье массового сегмента должно быть только в более отдаленных и потому менее дорогих районах города».

 

Появление доступных квартир в центре мегаполиса стало возможным исключительно благодаря экономике, при которой совершенно не учитывалась стоимость главного ресурса — земли. Сейчас количество недвижимости в сегменте экономкласса в центре стремительно сокращается. В течение трех — пяти лет в пределах Садового кольца останутся единичные жилые здания такого типа, а через 10–15 лет их не будет вовсе.

 

ЦАО свою программу по сносу пятиэтажек первого периода индустриального домостроения выполнил, о чем рапортовали столичные власти. В планах чиновников до конца 2011 г. завершить отселение жителей из пяти аварийных домов по адресам: Тишинская пл., 3; Садовая-Спасская ул., 19, стр. 2; Хохловский пер., 18, стр. 1; ул. Русаковская, 6; Гольяновский пр., 5, стр. 1. Что касается домов с деревянными перекрытиями внутри Садового кольца, то их будут реконструировать, меняя перекрытия и сохраняя фасад.

 

В центре пока остаются типовые панельные дома второго периода индустриального домостроения — девятиэтажные брежневки. Типичным примером является дом на Земляном Валу, 41, стр. 1. Многие из них в приемлемом состоянии, в некоторых проводят капремонт для того, чтобы увеличить срок их эксплуатации. Тем не менее их дни также сочтены. До 2025 г. в столице планируют снести 150–200 тыс. кв. м девятиэтажного жилья.

В условиях запрета на новое жилищное строительство в центре реконструкция исторических зданий — единственный способ поддерживать объем предложения в элитном сегменте, считают эксперты. Московские власти намерены сделать территорию в пределах Садового кольца заповедной зоной с «очень строгим регулированием градостроительной и художественно-оформительской деятельности». Понятно, что проживание в ней будет возможно только для избранных.

 

 

Понятие «жилье экономкласса» для центра весьма условно. Хотя бы потому, что его стоимость может быть существенно выше предложений бизнес-класса на окраинах. Кроме того, к экономклассу обычно относят дома, построенные по типовому архитектурному проекту. В центре Москвы таких объектов мало и существовать им осталось недолго. Поэтому здесь более применимо определение «доступное жилье», стоимость которого составляет 5–6 тыс. долл./кв. м.

На сегодняшний день самое доступное предложение в центре — это доля в квартире, скажем, в пятиэтажке, цена которого составляет от 5,9 тыс. долл./кв. м в ЦАО и от 4,9 тыс. долл./кв. м в районе ТТК. Чуть дороже комнаты в немногочисленных оставшихся коммуналках, хотя по цене 1 кв. м это не будет минимумом.

 

Так или иначе, но доступное жилье, тем более в центре, должно настораживать, считают эксперты. Практически всегда это означает, что у него есть изъяны — либо физические, либо юридические. В первом случае факторами, снижающими до 30% стоимость квартиры, являются низкое качество дома, неудачная планировка, старый ремонт, смешанные и деревянные перекрытия, неприятное соседство, стройка под окнами, вид на кладбище, а также первый и последний этажи из-за повышенного риска грабежей.

 

«Первый этаж сразу уменьшает стоимость примерно на 10%, за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования, — комментирует Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Окна на шумную улицу удешевляют жилье на 5–10%, столько же может стоить и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу. Последний этаж сократит стоимость на 2–5%. Учитывают изолированность или смежность комнат, расположение окон, отсутствие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки и т.д.».

 

Понизит стоимость жилья пристройка к дому (например, когда крыша магазина находится перед окнами квартиры на втором этаже), любые отклонения от комфортного проживания. «Были примеры, правда, единичные, когда дисконт по квартирам из-за плохого состояния доходил до 30%, — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP. — Например, в Дохтуровском пер., 4 однокомнатную квартиру продавали за 6,2 млн руб., хотя жилье аналогичной площади в соседних домах предлагали по цене не менее 7,5 млн руб. Но такие варианты исключительные, их выставляют с дисконтом на прямую продажу».

 

«К примеру, трехкомнатная квартира в Духовском переулке (недалеко от ТТК) была продана дешевле рыночной цены, так как имела сразу несколько изъянов: последний этаж (12-й в 12-этажке), выход окон на три стороны — кладбище, трамвайные пути и крыши гаражей, ТЭЦ и ТТК, к тому же она была угловая, — рассказывает В. Удачина. — Еще один случай — квартира по ул. Гиляровского, 56, общей площадью 49 кв. м, с кухней 8 кв. м, в доме, построенном в 1917 г., которая изначально была выставлена по цене 10 млн руб., продана за 8,7 млн руб., несмотря на то что место очень хорошее. Причина — плохое состояние подъезда, трещины, шум (рядом ведут строительство жилья)».

 

Дисконт к среднерыночной цене образует и так называемый человеческий фактор. Бывает, что продают доли в квартире, в которой собственники не могут договориться, что существенно снижает их стоимость. На 20–25% дешевле можно приобрести жилье у собственника, который срочно реализует его по личным обстоятельствам (срочный отъезд или переезд, неотлагательные финансовые требования и т.п.). «В сентябре была продана однокомнатная квартира в очень хорошем состоянии в Замоскворечье площадью 33 кв. м всего за 6,7 млн руб., хотя изначально ее выставляли за 7,5 млн руб., — приводит пример Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. — Причина дисконта — отъезд собственника на ПМЖ в Европу, возможности долго ждать у него не было. Но такие предложения единичны».

 

«По цене ниже среднерыночной можно купить также квартиру, находящуюся на балансе у банка, — говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж недвижимости компании Penny Lane Realty. — Как правило, финансовые организации стремятся быстрее продать недвижимость, полученную за долги от заемщиков, и готовы предоставить дисконт примерно на 10%».

 

     

 

Юридические червоточины

 

Однако гораздо опаснее, если квартира не имеет явных физических недостатков, но все равно ее предлагают подозрительно дешево.

 

Основных вариантов возникновения проблем может быть два. Первый — вполне законный: продажа на условиях ренты. В этом случае покупатель в течение всего периода жизни собственника квартиры будет должен выплачивать ренту, а пользоваться жильем он сможет лишь после смерти продавца.

 

Вторым вариантом является продажа по привлекательным ценам квартир, именуемых на профессиональном риэлторском жаргоне палеными. Это квартиры с обременениями, имеющие подозрительную историю перехода права собственности или с проблемными документами. «На мой взгляд, с подобными объектами, сколь бы заманчивыми ни казались их цены, связываться не стоит ни при каком раскладе, — советует Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Ведь вероятность потерять подобную квартиру в дальнейшем весьма высока».