Тема доходных домов — одна из самых обсуждаемых как среди девелоперов и фирм, занимающихся арендой жилья, так и в государственных структурах разного уровня. О своем подходе к решению этой проблемы читателям журнала рассказывает председатель совета директоров ГК «ГородОК», владелец ТМ «ОКвиль» Владислав Конюхов.
— Владислав, прежде всего объясните нашим читателям, что такое доходный дом. Изменилось ли что-либо в этом понятии с начала прошлого века, когда большинство москвичей арендовали жилье именно в доходных домах?— Как и раньше, доходный дом — это объект недвижимости, квартиры в котором предназначены для сдачи в аренду. В дореволюционной Москве, к примеру, доходные дома составляли почти половину жилого фонда. В те времена для большинства населения крупных городов России это было основное жилье, а владельцы подобных домов получали прибыль до 13% годовых. В советское время практика создания и управления доходными домами по понятным причинам была утрачена, вся недвижимость принадлежала государству. Сегодня на рынке недвижимости крупных городов нашей страны это почти свободная ниша. Что касается западных стран, то следует отметить, что там в доходных домах проживает в среднем до трети городского населения.
— Решается ли вопрос со строительством доходных домов в последние годы в российских городах, особенно учитывая малодоступность ипотеки? Как сейчас обстоят дела с доходным жильем в Москве и Санкт-Петербурге?
— Сегодня в российской столице официально существует около 20 доходных домов разного уровня. Есть несколько проектов экономкласса в районе Марьино. Однако большинство этих объектов относится к элитному сегменту. В частности, в единственном доходном доме, построенном властями в Центральном округе столицы, в Большом Николоворобинском переулке, минимальная стоимость аренды квартиры — 160 тыс. руб./мес. Аналогичная ситуация и в Подмосковье, где есть поселки с доходными домами, основная часть которых относится к элитному классу. В Петербурге недавно был возведен доходный дом, ориентированный на средний класс. Но это можно отнести скорее к исключениям из правил.
— Ваша компания строит дома в Подмосковье. В каких городах, далеко ли от столицы?
— Несколько лет назад мы вывели на рынок недвижимости первую сеть доступного жилья «ОКвиль», в которой любую квартиру или дом можно использовать в качестве доходных. Сегодня сеть включает в себя пять жилых комплексов. Все они находятся в ближнем Подмосковье, на северо-востоке от столицы, вблизи городов Королев, Мытищи, Пушкино, Щелково и Раменское. До них довольно просто добраться: они расположены вблизи главных подмосковных трасс и примерно в десяти минутах ходьбы от железнодорожных станций.
— Расскажите о возводимых вашей компанией домах, которые можно использовать в качестве доходных, об особенностях этих проектов. Из каких квартир они состоят?
— Это малоэтажные жилые комплексы высотой до трех этажей, расположенные на благоустроенных охраняемых территориях. Все они обеспечены полной инфраструктурой и собственными сервисными службами. Дома построены из монолитного железобетона с применением облегченной кирпичной кладки. На одну квартиру в комплексах предусмотрено одно машино-место на наземной парковке. Основной тип квартир, представленных в сети, — это студии площадью от 21 до 30 кв. м. Высота потолков в стандартных квартирах на первом и втором этажах — до 3 м. На третьем этаже, как правило, расположены мансардные квартиры с высотой потолков до 5,4 м, площадь которых можно увеличить за счет второго уровня. Также в соответствии с проектами есть помещения в цокольных этажах с высотой потолков от 3 м, которые имеют статус нежилых помещений. Все квартиры продают с первичной отделкой: выполнена стяжка пола, выровнены стены. Застройщик может сделать ремонт под ключ. А в жилых комплексах «ОКвиль в Мальцево» и «ОКвиль в Родниках» квартиры реализуют уже с готовым ремонтом.
— Ну и конечно, о ценах, ведь они определяют доступность приобретаемого объекта.
— Минимальная цена самой маленькой квартиры в сети «ОКвиль» — 1,2 млн руб. В столице за эти деньги в лучшем случае можно приобрести комнату в коммуналке, хотя даже подобный вариант в Москве найти весьма проблематично. Это действительно доступная цена, жилье за такую сумму могут приобрести, например, молодые семьи или начинающие специалисты.
— Судя по информации от ваших менеджеров, компания продает как отдельные квартиры, так и целые дома с несколькими квартирами. Есть ли особенности в схемах покупки объектов недвижимости в сети «ОКвиль»?
— Каждый покупатель квартиры или дома может стать нашим соинвестором и в качестве доходной квартиры либо дома выбрать любой из продаваемых нами объектов. Мы ремонтируем, обустраиваем и меблируем жилье, после чего оно становится полностью готовым для проживания и, соответственно, сдачи в аренду. Кроме того, мы берем на себя функции управляющей компании и предоставляем услуги по комплексному обслуживанию доходных квартир. Помогаем собственникам в получении ежемесячной ренты, сдаем квартиры в аренду, аккумулируем доходность и ежемесячно перечисляем прибыль на расчетный счет собственника.
— На какие дивиденты может рассчитывать потенциальный инвестор?
— По нашим предварительным прогнозам, доходность от квартиры будет составлять примерно 14,5% годовых, от всего дома — около 16,5% годовых. Порог вхождения в инвестиционный проект «Доходная квартира» — 1,2 млн руб., в «Доходный дом» — 58 млн руб. Ставка аренды квартир в домах «ОКвиль» — около 10–14 тыс. руб./меc.
— Есть ли у вашей компании уже построенные дома? Если да, то покупают квартиры в них в основном для собственного проживания или с целью инвестиций и сдачи жилья в аренду?
— Мы заканчиваем строительство четырех комплексов, которые сдаем очередями. Например, ЖК «ОКвиль в Лесных полянах» заселен на сегодняшний день примерно на треть. В основном квартиры в наших жилых комплексах покупают в качестве первого собственного жилья.
— Что вы можете сказать о перспективе развития сегмента доходных домов на рынке недвижимости российских городов?
— Учитывая опыт развитых зарубежных стран, можно уверенно сказать, что доходные дома — один из способов решения проблем обеспечения россиян доступным жильем.
Планировки квартир в жилом комплексе «ОКвиль в Лесных Полянах»
