Чем компактнее, тем популярнее
По данным Минстроя, средняя площадь строящейся в Петербурге квартиры — 44 кв. м. Это самый низкий показатель среди российских мегаполисов. Для сравнения: в Москве он на 12 кв. м больше. В Ленобласти всё еще хуже: средняя площадь квартиры на первичном рынке здесь 39 кв. м, а студии и «однушки» занимают 74% (это самая большая доля в России).
Основные покупатели мини-квартир для себя — молодые одинокие специалисты (это их первое собственное жилье) и региональные покупатели. Они приобретают небольшие квартиры для детей-студентов, поступающих в петербургские вузы.
Проблема в том, что, взрослея и создавая семьи, молодые одиночки с трудом подбирают более просторное жилье на первичном рынке. Только каждая 10-я строящаяся квартира в Петербурге имеет три комнаты. Например, в Москве или Новосибирске таких квартир почти вдвое больше.
Необходимость ждать окончания строительства нового дома и небольшой выбор на рынке новостроек заставляют покупателей уходить на вторичный рынок, где семейного жилья больше.
«Человейники» укрепились на рынке
Высотки, состоящие из одних студий, ушли в прошлое во многих регионах. Но не в Петербурге. Тут до сих пор строятся дома «для одиноких», где почти нет двухкомнатных квартир. В Ленобласти девелоперы идут еще дальше, и возводят высотки практически без «однушек», исключительно со студиями. Так, средняя площадь петербургской квартиры застройщика «Полис Групп» составляет 31 кв. м, областной — 25 кв. м (по данным Минстроя). При этом минимальная разрешенная площадь студии в регионе — 24 кв. м.
Винить застройщиков нельзя: покупатели сметают малогабаритное жилье. Доля покупателей из других регионов на первичном рынке Северной столицы — около 40%, уточняет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Остальное малогабаритное жилье уходит к инвесторам. В отличие от «трешек», которые покупают только для собственного проживания, в студию можно просто вложить свободные деньги, а потом сдать в аренду.
Пару лет назад на петербургский рынок недвижимости вышли сервисные апартаменты, которые сравнимы по стоимости и площади со студиями. Они предложили инвестору пассивный, иногда даже гарантированный доход, при этом активного личного участия от собственника не требуется, отмечает старший аналитик Colliers Алина Базаева. Управлением такой недвижимостью занимается УК. Неудивительно, что часть инвесторов ушла на этот рынок.
Но в прошлом году грянула пандемия с экономическим кризисом и заработала льготная ипотека — студии снова набрали популярность как объект легкой инвестиции.
Студии — для бедных?
В более высоких сегментах жилья пропорции другие. Доля малогабаритных лотов в проектах бизнес- и премиум-класса обычно составляет не более 20–25%, утверждает Алина Базаева. На этом рынке тоже есть инвесторы (в премиальных проектах иногда встречаются студии площадью около 30 кв. м), но основная масса покупателей приобретает такое жилье для себя.
«В бизнес-классе на студии приходится не более 5%, — замечает Ольга Трошева. — Обладая более высокими доходами, покупатели в этом сегменте чаще выбирают многокомнатные квартиры».
Эксперты едины во мнении: те, кто покупает студию для собственного проживания (в том числе и семьи), делают это из-за нехватки денег на более просторное жилье.
Этим же объясняется и высокий процент покупателей петербургских студий среди иногородних, а также разброс в количестве студий в Петербурге и Москве. В представлении регионального покупателя оба мегаполиса предоставляют равные возможности для обучения и похожие условия жизни. Сравнивая цены в этих городах, люди ожидаемо выбирают более доступную Северную столицу.
Нежелательное соседство
Знать заранее, поселятся ли в соседской студии тихий айтишник, десяток гастарбайтеров или ее будут сдавать посуточно, нереально. Поэтому семейные покупатели, настроенные на крепкие соседские связи и спокойную жизнь, не хотят видеть большое количество студий в доме.
Подобный запрос сегодня стал настолько очевиден, что застройщики начали искать баланс, рассказывает директор департамента новостроек «Александр-Недвижимость» Сергей Беляков. На рынке есть предложения так называемых «семейных секций» — подъездов, в которых только двух- и трехкомнатные квартиры.
Жилье мельчает
Очевидная тенденция последних лет — уменьшение площади квартиры с одновременным повышением ее функциональности, утверждают эксперты. Если на протяжении предыдущих десятилетий девелопмент шел по пути увеличения площади жилья, то сегодня 10–12-метровые спальни — популярно и современно.
старший аналитик Colliers
Цены на жилье растут, и покупатель не готов платить за лишние метры. Средняя площадь однокомнатной квартиры в 2010 году была 42,5 кв. м, комментирует Сергей Беляков, тогда как сегодня — 33 кв. м в комфорт-классе и 31 кв. м — в экономклассе. Разница в стоимости таких «однушек» при нынешней цене метра (более 160 тыс. руб.) — почти 2 млн рублей. Для покупателей жилья в массовом сегменте покупка меньшей по площади квартиры более предпочтительна.
Рынок не насытился студиями
Еще 20 лет назад такого вида квартир, как студия, не существовало вовсе, напоминает Сергей Беляков. Когда студии только появились на рынке, они стали альтернативой питерским коммуналкам: та же комната, но со своим санузлом. Уже потом новинка привлекла внимание инвесторов и региональных покупателей, выйдя в лидеры продаж.
Несмотря на объемы строительства, рынок Петербурга еще не насытился студиями. В следующие несколько лет они будут активно строиться, считают эксперты. Но уже скоро вопрос создания семейных квартир в массовом сегменте встанет ребром: десятки тысяч студентов и молодых специалистов, живущих сегодня в 20-метровых студиях, начнут создавать семьи. Куда они поедут из своих студий? Пока у петербургского рынка новостроек нет ответа.
