Выбирать загородный дом сложнее, чем городскую квартиру: надо учитывать больше параметров и проверять буквально каждую мелочь. Пазл может долго не складываться: идеальный по планировке дом не подойдёт по локации, а расположенный рядом со станцией и шоссе будет слишком дорог в обслуживании. Но рано или поздно свой дом находит каждый. Мы поможем вам ничего не упустить, чтобы жизнь за городом приносила только радость.
Какие параметры надо учитывать при выборе загородного дома
Направление
Начните поиски с выбора направления. Обычно будущие дачники стараются выбрать ту часть области, ближе к которой расположено их городское жильё — так хотя бы в городе не придётся стоять в пятничных пробках.
Если говорить о столице, то расстояние от МКАД менее принципиально — особенно, если рассматривать варианты, расположенные далее 20 км. Если не считать форс-мажоров — ремонта дороги, аварий или ливней, каждые 10 км прибавляют ко времени в пути примерно 10 минут. Учитывайте, что направление непосредственно влияет и на цену.
Назначение дома
Решите, для чего вам нужен загородный дом: от этого будут зависеть другие параметры. Одни хотят купить дом, чтобы проводить в нём лето. Другие хотят жить за городом постоянно, и тогда нужен не просто тёплый дом, но и хорошая дорога, которую чистят зимой. Третьим требуется дом на первое время — любой, но через несколько лет они планируют накопить денег, снести его и построить новый. В этом случае подойдёт даже бытовка, но особое внимание следует уделить участку и саду.
Кстати, о саде. Многие хотят купить дачу, чтобы выращивать урожай: тогда на первое место выходит именно сад. Понадобится участок со взрослыми растениями, чтобы не ждать десятки лет, пока яблони и сливы вырастут и начнут плодоносить.
Цена
Определяясь с бюджетом, не забудьте заложить в стоимость услуги риелтора, расходы на переезд, строительство подсобных помещений и, конечно, расходы на ремонт.
Сравните стоимость дома с ценой домов вокруг: так вы поймёте, адекватна ли она. Не стесняйтесь спрашивать о торге: многие продавцы закладывают возможность торга в цену.
Площадь дома и планировка
Высчитайте, сколько народу будет ночевать в доме одновременно, чтобы не ошибиться с количеством спален. Имейте в виду, что пожилым людям сложно подниматься на второй этаж по крутой лестнице — следовательно, спальня должна быть внизу.
Обращайте внимание, есть ли санузел на втором этаже, большая прихожая и веранда под крышей, чтобы проводить время на воздухе даже в дождь — это особенно важно, если в семье есть дети.
Полезной окажется кладовка, где удобно хранить припасы, если рядом нет магазина. А ещё некоторые покупатели ценят наличие входов в дом с двух разных сторон — это удобно, если нужно на минутку зайти в дом через непарадный вход.
Россияне всё чаще предпочитают одноэтажные дома: отсутствие лестницы экономит площадь, нет риска упасть на ступеньках. А при строительстве удаётся сэкономить на перекрытиях и той же лестнице: в итоге дом обходится дешевле, хотя и имеет меньшую площадь.
Многие горожане любят балконы, но в доме необходимости в балконе нет: гораздо удобнее выйти с чашкой кофе или ковриком для йоги во двор.
Статус участка
ИЖС или СНТ, ДНТ или ЛПХ — запутаться в аббревиатурах легко, но разобраться следует до начала поисков. Всё вышеперечисленное — разные статусы земли.
От статуса зависит, на законных ли основаниях построен выбранный вами капитальный дом, можно ли в нём зарегистрироваться, кто будет и будет ли зимой чистить дороги от снега и кто отвечает за работу вечернего освещения.
Чаще всего покупатели предпочитают ИЖС, хотя такие варианты стоят дороже: можно оформить постоянную регистрацию, нет ежегодных взносов — подготовиться к подводным камням лучше заблаговременно, а за коммунальную часть отвечают местные власти.
Отдельно стоит подумать насчёт покупки дома в коттеджном посёлке: что стоит узнать о застройщике, к каким дополнительным тратам быть готовым и на что смотреть по пути к посёлку — читайте здесь.
Наличие газа
Это ещё один принципиальный момент — именно от него зависит, в какую сумму вам будет обходиться отопление. Бывает, что газа в самом доме нет, но он идёт по границе участка. В этом подключение дома к газу может обойтись в несколько сотен тысяч рублей — этот факт способен стать как аргументом при торге, так и решающим моментом при покупке.
Технология строительства
Часто стиль дома продиктован технологией его строительства. Так, загородный дом в русском стиле не строят из пеноблоков, зато этот материал идеален для дома в стиле минимализм. Кто-то выбирает купольный дом, другим больше по душе барнхаус.
Не все технологии отвечают возможностям климата и/или участка. Хотите быстро и недорого — подойдет каркасный дом. Предпочитаете вложить больше денег, но получить на выходе долговечный вариант, в котором будут жить правнуки — обратите внимание на каменные дома.
Площадь и озеленение участка
С количеством соток всё довольно просто: оно зависит от готовности будущих хозяев регулярно косить траву, от их желания разбить сад и огород, а также от необходимости платить ежегодные взносы — они рассчитываются, как правило, из количества соток.
С озеленением всё не так очевидно. Сейчас в продаже много вариантов, построенных в чистом поле — в прямом смысле. Если хотите дышать чистым лесным воздухом, имейте в виду: лес для этого должен быть совсем рядом.
Деревья на участке — это красиво, летом они дают тень, а осенью — урожай. С другой стороны, каждую осень деревья будут облетать и придётся собирать листву. Кроме того, некоторые деревья имеют свойство забирать воду из земли, что иногда может мешать любителям огородов.
Лесные деревья на участке требуют ухода: в ураган они могут упасть на дом и повредить его. Чтобы этого не произошло, надо отслеживать их состояние, арбористы рекомендуют кронировать даже дубы с берёзами: так их корневые системы становятся крепче. О том, какие растения достойны быть на участке, а каких лучше избегать, узнайте здесь.
Коммуникации
Водоснабжение и канализация — два краеугольных камня загородной жизни. Основные способы получить воду — центральное водоснабжение (трубы идут от местного водоканала) или собственная скважина.
При отсутствии центральной канализации один из самых распространённых вариантов — сделать септик. Септик бывает автономным и переливным. Для автономного раз в год желательно проводить техобслуживание и промывку, но участия хозяев он обычно не требует. Если у вас переливной, время от времени необходимо вызывать ассенизаторов, которые откачают слитое из колодца: чем больше в нём колец, тем реже придётся проводить откачку. Но учтите, что такой вид септика способен портить впечатления от лесных ароматов.
Коммуникациям необязательно быть решающим фактором: при желании их можно переделать — сразу после покупки или со временем, а Циан.Журнал рассказывал, что сделать это можно даже в вековой избе.
Как проверить техническое состояние дома перед покупкой
После первичного осмотра дома обязательно изучите его техническое состояние. Именно от этого будет зависеть ваш комфорт и качество загородной жизни: будете ли вы постоянно что-то чинить и латать или сможете отдыхать и наслаждаться.
Фундамент и несущие конструкции
Маркерами проблем являются трещины в цоколе, кривые проёмы, неровные полы и заклинивающие двери. Всё это указывает на возможные подвижки основания или неравномерную усадку. Характер трещин бывает разным: тонкие поверхностные дефекты штукатурки — одно, а глубокие трещины в несущих стенах — совсем другое. При сомнениях лучше привлечь инженера-строителя и провести инструментальную диагностику.
Кровля и чердачное пространство
О проблемах с кровлей скажут следы протечек и плесень. Даже если крыша выглядит аккуратно, уточните возраст покрытия и дату последнего капитального ремонта.
Инженерные системы
Электропроводка должна соответствовать современным нагрузкам: старые алюминиевые кабели и устаревшие автоматы — фактор риска. Системы отопления, водоснабжения и канализации необходимо проверить: не изношены ли трубы, нет ли протечек, корректный ли монтаж. Если дом газифицирован, обязательно запросите документы о техническом обслуживании оборудования.
Вентиляция
О нарушенной гидроизоляции или плохой вентиляции свидетельствуют запах сырости и плесень в углах. Такие дефекты часто тянут за собой не только косметический ремонт, но и работы по утеплению и защите конструкций, а это дорого.
В идеале перед покупкой стоит заказать профессиональное техническое обследование. Независимый эксперт составит заключение с перечнем дефектов и ориентировочной стоимостью их устранения — это отличный аргумент для торга и, главное, гарантия того, что ваш будущий дом окажется надёжным.
1. Дома с явными трещинами по фасаду.
2. Дома с регулярно затапливаемым цоколем.
3. Каменные (кирпичные, монолитные, керамоблочные и другие) недострои, долго простоявшие без отопления, без окон и дверей. С брусом и бревном история другая: в их случае пара лет простоя только на пользу — за это время дома дадут усадку. В каменных же домах за это время рискуют появиться невидимые глазу микротрещины, которые впоследствии начнут расти.
4. Дома с протекающей эксплуатируемой кровлей. Исправить этот недостаток можно либо надстроив сверху коньковую крышу, что испортит архитектуру дома, либо сняв эту и построив новую кровлю, что очень дорого.
5. Каркасные дома, построенные с нарушением паро- и теплоизоляционного слоя: через некоторое время дом перестанет удерживать тепло.
Как выбрать и купить дом: пошагово
1. Определитесь с основными параметрами
Выберите направление, характеристики дома и установите, какую сумму вы готовы потратить на приобретение.
2. Начинайте поиск через агрегаторы
Используйте фильтры, чтобы отсеять неподходящие варианты. После обзвонов и общения в чате часть вариантов тоже отпадёт.
3. Если дом понравился, проведите техническое обследование
Жители Москвы и области могут проверить состояние дома до или после покупки с помощью сервиса Циана.
4. Внесите аванс или задаток
На этом этапе стоит подключить риелтора или юриста, который поможет составить договор в интересах покупателя. Вы покупаете не только участок и дом, но и расположенные на участке баню, гараж и другие вспомогательные строения — всё это обязательно нужно прописать в договоре.
5. Заключите сделку
Подробную инструкцию об этапах сделки, особенностях аванса и составления договора читайте здесь.
Что делать, если технические проблемы с домом выяснятся после покупки
Застройщики дают гарантию минимум 5 лет. На вторичном рынке покупателю стоит отразить все недостатки документально — на этапе подписания договора.
В некоторых агентствах недвижимости есть специальный документ — акт описания объекта, в котором прописываются все недочёты дома — продавец предупреждает о них клиента.
Если после перехода права собственности выясняются ранее не выявленные недостатки, на основании Гражданского кодекса можно будет потребовать уменьшения стоимости товара и возврата части уплаченной стоимости.
Фото: BigganVi, Bushmanov Vladimir, Dangiras, Eugenia Pankiv, HALCHYNSKA KSENIIA, KelaVi, liloon, RossHelen, Vilgun / Shutterstock / Fotodom
