недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Кто сказал, что она не резиновая?

1 529
По мнению экспертов, вопреки готовящемуся большому скачку за МКАД офисный рынок мегаполиса ожидает жесткий дефицит. Революция подкралась к офисному рынку незаметно. Хотя о центробежных тенденциях в размещении бизнес-центров говорили уже давно, никто до последнего момента не думал, что власти решатся создать новый финансово-деловой центр за МКАД.
По мнению экспертов, вопреки готовящемуся большому скачку за МКАД офисный рынок мегаполиса ожидает жесткий дефицит. Революция подкралась к офисному рынку незаметно. Хотя о центробежных тенденциях в размещении бизнес-центров говорили уже давно, никто до последнего момента не думал, что власти решатся создать новый финансово-деловой центр за МКАД.
 
 
Кто сказал, что она не резиновая?Речь идет о расширении административных границ города или лишь о строительстве делового города-спутника? Сейчас об этом можно только гадать, хотя в предвыборный год стоит ожидать самых смелых решений. А пока журналисты затаив дыхание ждут новых заявлений из Кремля или с Тверской, 13, эксперты анализируют рыночный контекст возможных политических решений с точки зрения реалий столичного офисного рынка.
 
На вопросы корреспондента «Недвижимость & цены» ответили эксперты двух ведущих консалтинговых компаний — Татьяна КАЛЮЖНОВА, директор департамента аналитики Colliers International, и Максим ЖУЛИКОВ, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.
 
 
О том, что «Москва-Сити» — это политическая ошибка, Сергей Собянин заявлял еще до вступления в должность мэра города. Недавно стало известно о сокращении здесь площадей. Окажет ли это какое-то влияние на офисный рынок в целом?
 
М. Жуликов:
— Строительство этого объекта напоминает игру, в которой змейка, вырастая, начинает кусать свой хвост. Развивать такую модель — значит еще больше запутывать клубок. «Москва-Сити» — изначально не продуманный проект. Городские власти сделали городу и инвесторам хороший подарок: разрешили строить небоскребы без подземной парковки. Если исправлять ошибки, то нужно, наверное, преподнести еще один презент: построить за счет бюджета парковку в «Москва-Сити», которая бы удовлетворяла реальным потребностям арендаторов, владельцев и посетителей комплекса. На мой взгляд, наилучший способ решения проблемы — наложить мораторий на продолжение строительства хотя бы на год, а за это время необходимо скорректировать планы развития комплекса. Инвесторам с непросроченными контрактами следует выделить площадки в других округах Москвы: на северо-западном, западном и юго-западном направлениях. Бизнес-центры, построенные на Ленинградском шоссе и Кутузовском проспекте, будут не менее востребованы и ликвидны. И при этом не нанесут такой инфраструктурный ущерб городу, как «Москва-Сити».
 
Т. Калюжнова:
— Безусловно, благодаря сокращению площадей не ухудшится и без того сложная транспортная ситуация в районе «Москва-Сити», однако, по моему мнению, оно не окажет существенного влияния на офисный рынок столицы, так как «Сити» — это не только деловой район, но и весьма специфический сегмент рынка. Помещения в ММДЦ арендуют преимущественно компании, которые заинтересованы в том, чтобы у них был офис в этом деловом районе. К ним относятся в первую очередь крупные банки, IT-компании, энергетические холдинги. В свою очередь, организации, которым принципиально важно располагаться именно в центре Москвы, как правило, не рассматривают «Сити».
 
 
Можно ли сегодня подвести предварительные итоги кризиса в отношении столичных офисов? Изменилась ли структура спроса?
 
М. Жуликов:
— В кризисные 2008–2009 гг. сформировался рынок маленьких помещений. Это обусловлено спросом со стороны мелких и средних компаний. Собственники разбивали объекты на отдельные офисы и этажи. «Банковским» стал 2009 г.: кредиторы массово забирали девелоперские активы в счет погашения долгов. Таким образом, на балансе кредитных организаций оказались строительные проекты на миллиарды долларов. Сегодня банки решают, как поступить с непрофильными активами, уцелевшие девелоперы добиваются реструктуризации долгов и пытаются достроить начатое. В 2010 г. смена правительства Москвы определила новый вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие три — пять лет.
 
 
Поговорим об этом векторе. Не являются ли громкие заявления властей о запрете строительства деловых центров в пределах Третьего транспортного кольца лишь маскировкой объективного падения спроса на современные офисы, попыткой возглавить процесс, который невозможно остановить?
 
М. Жуликов:
— Нет, не являются. Я верю, что и таким образом власти пытаются бороться с пробками на дорогах, поскольку выбрали решение транспортной проблемы своей главной целью. Не будь этого запрета, девелоперы продолжили бы свои стройки после кризиса, в первую очередь в центре. Между прочим, лучше всех кризис преодолели именно собственники офисных помещений в центре, которые всегда востребованы. Спрос на офисы упал из-за кризиса, но начиная с осени 2009 г. он уверенно растет.
Кроме того, в результате кризиса девелоперы для многих банков перестали быть надежными заемщиками. Так что строить сейчас мешают не только административные, но и финансовые препоны.
 
 
ПРОГНОЗ
«Рост спроса на офисные помещения приведет к тому, что уже к концу 2011 г. предложений практически не останется. Рынок ожидает жесткий дефицит офисов с отделкой».
Penny Lane Realty
 
Т. Калюжнова:
— Давайте все же не будем смешивать апокалипсические предсказания начала кризиса с долгосрочным трендом. Нынешнюю ситуацию нельзя сравнивать с первой половиной 2009 г.
Уже в 2010 г. мы отмечали оживление спроса со стороны арендаторов, которое привело к активизации девелоперов на офисном рынке. Что касается заявлений городских властей и ситуации со спросом на офисном рынке, мы считаем, что это не взаимосвязано.
Позиция столичных властей определяется градостроительной политикой, транспортными и иными задачами, которые решает Москва. Спрос на офисные помещения не зависит от политики, а определяется состоянием экономики, активностью бизнеса, конъюнктурой офисного рынка.
 
 
Но нужны ли Москве те объемы современных офисных центров, которые были заложены до кризиса?
 
М. Жуликов:
— Этот объем будет востребован рынком. Уже далеко не всех арендаторов устраивают объекты низкого качества в виде реконструированных заводских помещений, которые в свое время массово выводил на рынок ряд компаний. В течение ближайших пяти лет все, даже самые смелые, докризисные проекты будут поглощены рынком и возникнет даже нехватка качественных офисных помещений. Конечно, девелоперы в ожидании новых правил работы на рынке не торопятся начинать реализацию других проектов, в основном достраивают ранее заявленные. Однако рост спроса на офисные помещения приведет к тому, что уже к концу 2011 г. предложений объектов с отделкой практически не останется. Рынок ожидает жесткий дефицит офисов. С лета 2009 г., когда ставки достигли своего минимума, рынок уже успел вырасти на 40–50% в долларовом эквиваленте и до 70% в рублевом. И сейчас есть все предпосылки к тому, что рост продолжится.
 
 
Офисный рынок неоднороден. В начале кризиса многие компании предпочли переехать в помещения попроще и подешевле или хотя бы создать там бэк-офис. Эта «миграция» оказалась необратимой?
 
Т. Калюжнова:
— Отток арендаторов в более доступные офисные помещения имел место в начале 2009 г. Сейчас же, напротив, тенденция к разделению на фронт- и бэк-офисы уменьшается, многие компании хотят объединить разрозненные площади под одной крышей. В связи с этим мы отмечаем увеличение количества запросов на поиск крупных офисов — от 5, 10, 15 тыс. кв. м.
 
М. Жуликов:
— В принципе разделение на фронт- и бэк-офисы экономически оправданно. Подобная тенденция, кстати, прослеживалась еще до кризиса в связи с дороговизной офисов и дефицитом свободных помещений в центре. По такому пути шли банки, телекоммуникационные операторы и мн. др. Сейчас они уже не готовы покидать эти бэк-офисы, которые отремонтировали и оснастили под свои нужды. Но это не свидетельствует о какой-то массовой миграции арендаторов.
 
 
Распределение среднего уровня вакантных площадей
 по классам и годам ввода зданий в эксплуатацию
Район
Год ввода в эксплуатацию
До 2007
2008–2009
2010–2011
Центральный деловой
4,0%
13,5%
32,8%
Другие
4,8%
15,3%
48,1%
Источник: Colliers International
 
 
О будущем подмосковного «Сити» говорить пока рано. А вот какие районы Москвы, на ваш взгляд, могут выиграть от нового витка центробежной градостроительной политики?
 
М. Жуликов:
— Для Подмосковья хорошей аналогией будет скорее не «Сити», а парижский район La Defense или лондонский Canary Wharf — новый деловой район на окраине Лондона, конкурирующий со старым City of London. Но если говорить о нынешних границах Москвы, то особенно востребованными будут запад, юго-запад и северо-запад, как и до кризиса. Основные критерии при выборе площадки для строительства за пределами центра — это расположение рядом со станцией метро, развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность. Децентрализация затронет все районы, в этом смысле ситуация будет похожа на докризисную: расширение географии происходило по естественным причинам, а не административным.
 
 
К чему приведет ограничение строительства в центре? Сделают ли инвесторы акцент на реконструкцию?
 
Т. Калюжнова:
— Прежде всего можно ожидать обострения дефицита качественных площадей внутри Садового кольца. Это в свою очередь приведет к смещению части спроса в другие районы Москвы и повышению интереса инвесторов к редевелопменту бывших промышленных территорий в центре столицы. При условии ограничения строительства в центре Москвы наиболее перспективными являются Западный и Юго-Западный округа. Здесь отмечается высокий спрос на качественную офисную недвижимость на фоне дефицита предложения площадей классов А и В, поэтому тут зафиксированы более высокие арендные ставки по сравнению с другими районами Москвы за пределами центра — в среднем 500–550 долл./кв. м/год, не включая НДС и эксплуатационные расходы. В других же районах Москвы за пределами центра стоимость аренды — 300–400 долл./кв. м/год.
 
 
Диапазон запрашиваемых арендных ставок и цен продажи в 2011 г.
Класс здания
Ставка аренды, долл./кв. м/ год*
Стоимость, долл./кв. м/год*
A
550–1000
7000–12 000
В+
300–750
3500–8000
В–
200–550
2000–6000
*Без учета НДС и эксплуатационных расходов
Источник: Colliers International
 
 
Интересен ли сегодня офисный рынок для инвесторов? Как изменились сроки окупаемости проектов в сравнении с докризисными показателями?
 
Т. Калюжнова:
— Ожидаемое время окупаемости проектов по строительству бизнес-центров сегодня составляет шесть — восемь лет. Примерно такие же сроки окупаемости были характерны для офисного рынка в 2007 — первой половине 2008 г.
 
 
Каков ваш прогноз по ставкам аренды на ближайшую перспективу?
 
М. Жуликов:
— По нашим оценкам, рыночная конъюнктура (наличие дефицита помещений с отделкой, возрастающий спрос и стабилизирующаяся экономическая ситуация) приведет к тому, что в текущем году ставки вырастут минимум на 10%. Дефицит предложения офисных помещений в центре города будет обусловлен градостроительной политикой, исходя из этого мы прогнозируем уже в ближайшей перспективе превышение спроса над предложением на такие объекты. Увеличение объема строительства практически невозможно из-за административных препон. Таким образом, мы ожидаем более высоких темпов роста арендных ставок в пределах исторического центра, чем в среднем по рынку.
 
Т. Калюжнова:
— Мы в Colliers International полагаем, что тенденция оживления рынка является стабильной и при отсутствии макроэкономических катаклизмов будет нарастать в 2011 г. Это приведет к дальнейшему сокращению доли вакантных площадей, росту ставок аренды, увеличению конкуренции арендаторов за офисные площади, а также плавному усилению переговорной позиции арендодателей и собственников зданий. Мы ожидаем, что в 2011 г. тенденция к увеличению срока договоров аренды будет нарастать.
 
 
Хроника событий, влияющих на рынок офисной недвижимости
Кто сказал, что она не резиновая?Октябрь 2010 г.
Выступая в Мосгордуме, С. Собянин назвал ММДЦ «Москва-Сити» градостроительной ошибкой и обещал пересмотреть генплан в случае утверждения его на посту мэра.
Ноябрь 2010 г.
Мэр Москвы С. Собянин заявил о необходимости прекратить строительство офисов и торговых площадей в пределах Третьего транспортного кольца.
2 июня 2011 г.
Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин сообщил о решении властей сократить площадь ММДЦ «Москва-Сити» на 635 тыс. кв. м (примерно на 14%).
1 июня 2011 г.
Президент РФ Дмитрий Медведев, выступая на Петербургском международном экономическом форуме, предложил расширить границы Москвы, создав «столичный федеральный округ». Мэр Москвы С. Собянин заявил, что в новых границах Москвы должен появиться город-спутник, где разместятся госучреждения и офисные здания. Конкретный план действий будет определен к октябрю 2011 г.
 
 
 
Территория Москвы многократно увеличивалась с начала XX в.:
 
1909 г.   Границей города стало Малое кольцо Московской железной дороги.
1935 г.   Территория Москвы увеличилась в два раза, включив в себя Текстильщики, Измайлово, Люблино, Щукино, Кунцево, Царицыно.
1960 г.   С завершением строительства МКАД эта автомагистраль стала новой границей Москвы. Застройка присоединенных территорий началась без резервирования коридоров для развития транспортной сети городской плотности. Город оказался разрезан на клинья.
1963–2000 гг.   Началось присоединение анклавов за Московской кольцевой автомобильной дорогой: в 1963 г. в границы Москвы был включен Зеленоград, в 1984?м — Солнцево, Митино, Бутово, часть Новоподрезково и западная часть Люберец, в 1990?е гг. — Новобратцевский, Крюково, Новомалино и восточная часть Щербинки. В начале XXI в. ежедневная маятниковая миграция привела к окончательному коллапсу транспортной системы мегаполиса.
2011 г. Продолжение следует…
 
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru