Минское шоссе: модное направление загородного рынка

Минское шоссе — одно из наиболее престижных загородных направлений, но освоение девелоперами дальних земель позволяет обзавестись комфортабельными коттеджами в организованных поселках и людям с небольшим достатком.

 

 

 

 

Как отметил руководитель направления загородной недвижимости МИАН Алексей Костенко, в 1940–60-х гг. здесь активно возводились «сталинские» дачи. Среди знаменитых стародачных поселков — Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной городок, Зайцево, Жаворонки и др.

 

Привлекательность направления обусловлена живописным ландшафтом и отсутствием крупных промышленных зон. Здесь протекают реки Нара, Москва-река, Руза, Искона, Нарские пруды, а Можайское, Озернинское, Рузское водохранилища считаются одними из самых чистых в Подмосковье.

Но руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов считает, что коттеджному девелопменту не способствует нынешнее состояние дороги. Трасса узкая, по две полосы в каждую сторону, качество дорожного покрытия невысокое, к тому же на дороге много светофоров, что также существенно затрудняет движение автомобилей. Пробки на выезде из Москвы и в районе объезда города Одинцово — привычная картина в часы пик, особенно в летнее время и в выходные дни. Сооружение дорожной развязки Крекшино — Жаворонки идет медленными темпами, а реконструкция участков Минского шоссе с 33-го по 45-й км завершится только в 2012 г. «Ситуацию может разрешить строительство трассы — дублера Минского шоссе, которая, как планируется, будет огибать Одинцово, пересечет Немчиновку и выйдет в районе Жаворонков», — отмечает Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании «Калинка-Риэлти».

 

В районе Минского шоссе неплохо развита инфраструктура. Как отметил Д. Таганов, объекты расположены преимущественно в городах, через которые проходит шоссе. Например, в Одинцово находятся торговые центры, образовательные школы, фитнес-клубы и многое другое. По словам Геннадия Теряева, директора развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, в число популярных мест для отдыха входят комплексы «Переделкино» и «Спортинг Клуб Москва», где представлен широкий спектр развлечений: охота, рыбалка, бильярд, боулинг, ресторан, пейнтбол и др.

 

 

 

Крекшино

По оценке аналитиков, Минское шоссе — одно из наиболее дорогих направлений на рынке загородной недвижимости. Даже в период кризиса земельные участки здесь подешевели незначительно — за семь месяцев 2009 г. в среднем на 15%. «Данное снижение характерно для поселков с участками без подряда», — отметил Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России. По данным компании «МИАН», в июле 2009 г. средняя цена одной сотки в зоне до 30 км от МКАД достигла 832 тыс. руб., что почти в три раза больше, чем в среднем по рынку. По словам Антона Маталыгина, заместителя генерального директора компании «НЛК Домостроение», наибольшим спросом пользуются лесные участки. Традиционно большой спрос сохраняется на наделы в районе стародачных мест: Немчиновки, Баковки, Переделкина, Лесного Городка.

 

Удаленные земли (от 80 км и более, вне зоны Можайского водохранилища) дешевеют быстрее. Если в начале 2008 г. купить сотку за 20 тыс. руб. считалось удачей, то сейчас собственники согласны и на 10–15 тыс. руб.

 

По словам Дмитрия Таганова, в сегменте неорганизованной застройки по состоянию на конец июля на рынке экспонировалось 430 объектов загородной недвижимости. Из них 28% (или 120 объектов) составляют земельные участки. Кроме того, предлагалось 311 домов, минимальная стоимость которых — 3,5 млн руб., а максимальная  — 185,6 млн руб.

 

На протяжении последнего десятилетия Минское шоссе развивается как перспективное направление по строительству коттеджных поселков. По оценке А. Маталыгина, большая часть организованных загородных объектов здесь относится к бизнес-классу, поселки экономкласса занимают примерно 25% от общего числа и лишь 5–7% предложений можно отнести к элитному сегменту.

 

Всего, по информации компании «МИАН», на данном направлении насчитывается более 30 коттеджных поселков, примерно в половине из них идут первичные продажи. «Объекты бизнес- и премиум-классов расположены в пределах 50 км от МКАД, а экономкласса (которые можно назвать дальними дачами) находятся на удалении 100 км и более», — говорит Алексей Артемьев, руководитель загородного отдела компании «Калинка-Риэлти».

 

 

 

Маяк

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, наиболее интересные предложения в высшем ценовом сегменте в районе Минского шоссе — это поселки Стольное, Довиль, Грибово De Luxe и Клуб 20’71.

 

Стольное — единственный организованный поселок в стародачном Переделкине. Он рассчитан на 60 домовладений и включает семь типов проектов в разных стилевых решениях (русская усадьба, модерн, английский особняк, русский модерн, европейский стиль, неоклассика, классицизм). Площадь домов — 500–1200 кв. м, участки — от 22 до 103 соток. «Цена предложения здесь начинается от 6,5 млн долл., но есть объекты и за 20 млн», — говорит М. Гройсман.

 

Поселок Баковка (6 км от МКАД) расположен в непосредственной близости от Переделкина, в окружении леса. Он насчитывает 50 коттеджей площадью от 400 до 600 кв. м на участках от 20 соток до 1 га. Предлагается несколько проектов домов свободной планировки. Минимальная цена предложения  — 2 млн долл. Архитектура поселка выдержана в классическом стиле. Инфраструктура включает спортивный комплекс, мини-маркет, детские площадки, аллею для прогулок и отдыха. В Баковке находится тренировочная база ­спортивного общества «Локомотив», оборудован футбольный стадион и теннисные корты. Проект реализует компания «МИЭЛЬ».

 

В престижном коттеджном поселке Грибово De Luxe (12 км от МКАД) можно приобрести дом размером 500 кв. м на участке 10,5 соток за 31,7 млн руб. Общей чертой для всех построек в поселке Грибово De Luxe является отделка фасадов, в которой использован природный камень, высококачественные породы деревьев и гранита. Участок окружен хвойным лесом, где протекает ручей и имеется небольшое лесное озеро. В числе объектов инфраструктуры  — административное здание с бытовыми и коммунальными службами, кафе и супермаркет.

 

Крекшино (21 км от МКАД) — крупный загородный поселок бизнес-класса. Площадь индивидуальной жилой застройки составляет 65 га. На земельных участках от 12 до 40 соток расположено 300 домов площадью от 250 кв. м. На территории общественного центра (7 тыс. кв. м) предусмотрен супермаркет, бассейн, спортивные залы, корты, игровые площадки, бильярд, детский клуб, кафе, конференц-зал, отделение банка, аптека, парикмахерская. Дома первой очереди были сданы в эксплуатацию в декабре 2007 года, в настоящее время ведется строительство второй очереди коттеджей. Цена предложения — 25–48 млн руб.

 

Среди объектов бизнес-сегмента эксперты выделили также поселок Западная Резиденция. Проектом предусмотрены таунхаусы, коттеджи, а также административное здание с офисом управляющей компании, супермаркетом, досугово-развлекательным центром и другими объектами инфраструктуры. Площадь домов составляет от 319 до 504 кв. м, а таунхаусов — 314 кв. м. Строительство ведется в две очереди. Первая — это территория в 11 га, где расположены 40 коттеджей и 37 таунхаусов. Минимальная цена дома  — 28 млн руб., квартиры в таунхаусе — 26 млн руб.

 

В поселке Лесной Городок (15 км от МКАД) по цене 12–18 млн руб. предлагаются таунхаусы площадью 180 кв. м на участках в две-три сотки. На территории комплекса расположена подземная автостоянка на 300 машино-мест, предусмотрено все необходимое для постоянного комфортного проживания, включая детские и спортивные площадки, магазин, кафе, медицинский комплекс, фитнес-клуб и др. Срок окончания первой фазы строительства  — IV  квартал 2009 г., а второй — I квартал 2011 г.

 

По минимальной на данном направлении цене — от 3,4 млн руб.— можно приобрести дом в поселке Vitro Country, расположенном под Звенигородом в 55 км от Москвы, площадью 177 кв. м, на участке 8,1 сотки. Загородный объект с одной стороны граничит с сосновым лесом, с другой примыкает к Москве-реке. Здесь будет построено большое клубное здание, где разместятся русская баня, бассейн, тренажерный зал, сауна, джакузи, spa-салон, кабинет врача, детская игровая комната, двухэтажное кафе с террасой.

 

Другой проект экономкласса — дачный поселок Гагаринлэнд — возводится на границе Московской и Смоленской областей, в 145 км от МКАД в рамках программы «Новые дачи». Здесь покупателям предлагают готовый деревянный дачный дом площадью от 68 до 200 кв. м на участке в 12 соток. Стоимость домовладений — от 2,7 млн руб.

 

Из дальних дач интерес представляют также поселки RODEX Group. По словам Г. Теряева, все объекты компании на Минском направления входят в мегапроект «Можайская волна» и располагаются на берегу Можайского водохранилища. Аистово — поселок, построенный на участке 24 га, третья часть которого отведена под рекреационную зону. Остальную территорию занимают 96 коттеджей общей площадью 103–224 кв. м (всего 11 проектов) на участках 12–30 соток. В общественной зоне находится административное здание, развлекательный комплекс (бильярд, кафе), места для барбекю, причал для лодок, благоустроенный пляж со спортивными и детскими площадками. Начальная цена домовладения — от 88 тыс. долл.

 

Аистово

Еще один проект компании — поселок Маяк. Он занимает 59 га и рассчитан на 258 домовладений площадью от 96 до 254 кв. м на участках от 7 до 30 соток. В поселке имеется причал для лодок, благоустроенный пляж, питомник декоративных садовых растений, спортивные и детские площадки, тир, развлекательный комплекс, магазин. Начальная цена домовладения — 113 тыс. долл.

 

Архитектурная концепция проекта «Сосновые Берега» (115 км от МКАД) решена во фламандском стиле. На участке 52 га в 2008 г. завершено строительство 185 домов общей площадью 167–333 кв. м (наделы по 15–53 соток). Инфраструктура включает поле для мини-гольфа, теннисные корты, спортивную и детскую площадки, яхт-клуб с собственным эллингом. VIP-участки обеспечены собственным пляжем и находятся в непосредственной близости к сосновому лесу и «большой воде». Срок завершения строительства объектов второй очереди — IV квартал 2009 г. Минимальная цена предложения — 239 тыс. долл.

 

Весной 2008 г. компания RODEX Group начала строительство еще одного загородного объекта у Можайского водохранилища — Золотые Пески (119 км от МКАД). На первой береговой линии будут расположены 20 участков с усадьбами премиум-класса. Всего в поселке планируется возвести 269 домов площадью от 130 до 360 кв. м (участки от 6 до 73 соток). Строительство разбито на три фазы. Срок окончания первой — IV квартал 2009 г. Завершить строительство поселка планируется в конце 2011 г. Минимальная цена дома с участком — 4,7 млн руб.

 

В мае 2009 г. было заявлено о начале реализации двух новых проектов экономкласса — поселков Прибрежный (130 км) и Никольское (120 км). Девелопер, компания «Финансы и недвижимость», выставил на продажу участки без подряда, площади которых варьируются от 6 до 12 соток, стоимость одной сотки составляет от 25 тыс. руб.

 

Вместе с тем спрос на загородную недвижимость пока остается низким. По оценке Г. Теряева, с начала кризиса в целом объем продаж в сегменте бизнес- и экономкласса сократился в три  — восемь раз. Чтобы стимулировать продажи, застройщики готовы давать существенные скидки — до 30–40% от первоначальной цены.

 

«В перспективе спросом по Минскому направлению будут пользоваться объекты стоимостью 3–7 млн руб. (расположенные до 70 км от МКАД) и 2,5–5 млн руб. (далее 70 км от МКАД)», — прогнозирует И. Синицын. А. Костенко не предвидит дальнейшей корректировки стоимости переоцененных и низколиквидных объектов. «В то же время качественный уровень предложений на первичном рынке и дефицит свободных земель под застройку в направлении Минского шоссе позволяют ожидать стабилизации цен на наиболее удачные проекты», — отмечает он. По оценке Юлия Грибкова, руководителя отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», по мере изменения экономической ситуации в целом данное направление будет стабильно сохранять в рейтинге популярности вторую-третью позицию.