В свете будущего расширения Москвы и создания так называемого столичного федерального округа интересно обратиться к опыту, который город получил при реализации программ на московских территориях за пределами МКАД.
«Пограничники»
Сегодня к Москве относится 15 районов, находящихся за окружной дорогой. Самая большая территория, принадлежащая столице за МКАД, — административный округ Зеленоградский. Он расположен в 20 км от границы города и является эксклавом, со всех сторон окруженным Московской областью. Чуть ближе, на расстоянии 11 км, находится Внуково. Остальные районы расположены рядом. На юге к столице примыкает большая территория Северного и Южного Бутово. На юго-востоке и востоке — Жулебино, Некрасовка, Косино-Ухтомский, Новокосино и Восточный. На западе и юго-западе — Солнцево, Новопеределкино. На северо-западе по Пятницкому шоссе расположено Митино, по Ленинградскому — Куркино и Молжаниновский. На севере примыкает к МКАД район Северный.
По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», существует несколько основных факторов, определяющих спрос и цены на недвижимость в московских районах за пределами кольца. Первый — это престижность направления, обусловленная экологией. Второй и зачастую решающий фактор — удаленность от МКАД и транспортная доступность, учитывается в том числе время, затрачиваемое на проезд до ближайшей станции метро. Третье немаловажное обстоятельство — застройка района.
Факторы влияния
Транспортная проблема характерна для всех территорий, расположенных за МКАД. Однако главное отличие отдаленных московских районов от областных городов состоит в возможности ее разрешения. Из 15 «пограничников» метро пока работает только в трех: в Митино, Северном и Южном Бутово. Впрочем, есть перспективы и для большинства остальных. В сентябре 2012 г. ожидается открытие станции «Новокосино» в одноименном районе. В 2013 г. планируют завершить строительство двух станций метро в Жулебино. В Метрострое определились относительно Солнцево и Новопеределкино, уже принято решение продлить туда ветку от «Тропарево». К началу 2012 г. предполагают завершить проектирование участка Кожуховской линии от станции «Авиамоторная» в район Косино-Ухтомский. Есть долговременные планы по строительству сабвея в Зеленограде, которые, правда, реализуют не ранее 2025 г. Надо отметить, что перспектива появления линии метрополитена сразу увеличивает интерес к отдаленному району, а завершение строительства и введение в эксплуатацию станции повышает цены на 15–20%, как это было, например, в 2003 г. в Южном Бутово.
Автомобильное сообщение со столицей пока представляется не самым удобным. Так, Жулебино, Некрасовка, Новокосино входят в число весьма неудачных с точки зрения транспортной доступности районов Москвы. Магистрали, связывающие их с городом, хорошо известны своей загруженностью. Несколько благополучнее обстоят дела в Солнцево и Новопеределкино, добраться до которых можно по Боровскому или Киевскому шоссе. Вероятно, в обозримом будущем изменится ситуация в обоих районах Бутово, которые после грядущего расширения столицы окажутся в центре нового мегаполиса.
Юлия Гераськина, руководитель департамента новостроек компании Est-a-Tet, по критерию транспортной доступности выделяет три района (Северное и Южное Бутово, Митино) — их жители могут воспользоваться метрополитеном.
До Куркино на автомобиле можно доехать по МКАД, Ленинградскому шоссе или улице Свободы. Однако в часы пик эти трассы перегружены, поэтому в настоящее время ведут работы по расширению существующих магистралей. В конце сентября 2011 г. был открыт второй выезд на МКАД из района. Кроме того, запланировано строительство дорог, которые соединят между собой все микрорайоны Куркино и упростят выезд на улицу Свободы и Ленинградское шоссе.
Как уже было указано, еще один важный фактор, влияющий на рынок недвижимости в этих районах, — экологический. Ситуация в большинстве из них относительно благополучная, эксперты признают их самыми чистыми в своих административных округах. Лучшими были названы Зеленоград, Солнцево, Переделкино, Северное Бутово, Митино и Куркино. Благоприятно сказывается близость к парковым зонам (Битцевский лесопарк в Бутово, Баковский, Тропаревский лесопарки в Солнцево, заповедник долины реки Сходня в Куркино, Жулебинский и Кузьминский лесопарки в Жулебино и т. д.).
В цене современная застройка
Сегодня больше всего жилья выставлено на продажу на вторичном рынке в Митино. И это неудивительно — район входит в пятерку лидеров по объему жилого фонда Москвы. Массовая застройка здесь началась в конце 1980-х гг., после того как в 1985 г. район включили в черту города. В 1990-х гг. в Митино возводили в основном 17–22-этажные панельные дома. Позднее стали появляться индивидуальные монолитные дома улучшенной планировки. По данным irn.ru, стоимость квадрата в Митино в сентябре 2011 г. составляла 140,5 тыс. руб., что ниже среднемосковского уровня цен на квартиры на 12,6%.
Чуть меньше объем предложения в Северном Бутово. Его застройка также началась в конце 1980-х гг. В первой половине 1990-х гг. здесь возводили в основном социальное жилье, дома типовых серий (в основном КОПЭ и П-44), которые до сих пор составляют большую часть предложения на вторичном рынке жилья. В 2000-х гг. в районе появились дома более современных типовых серий — И-155, П3М, ИП-46С.
Впрочем, есть в Бутово и оригинальные объекты, например четырехэтажные здания, ставшие прототипами таунхаусов, и кирпичные дома бизнес-класса. Первый пример индивидуального строительства в Бутово — ЖК «Синяя Птица», состоящий из девяти корпусов переменной этажности и 22-этажной башни.
Сравнивая Бутово и Солнцево, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина выделяет много общего. Оба района расположены в непосредственной близости от МКАД. Средние цены 1 кв. м отличаются незначительно, да и находятся они недалеко друг от друга (ЗАО и ЮЗАО). Однако жилой фонд в этих районах разный. Бутово можно назвать молодым районом, так как в основном его застраивали в 1990–2000 гг. Здесь есть малоэтажные и многоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Солнцево развивалось преимущественно в 1960-е гг. Здесь смешанный жилой фонд, много ветхих домов, хотя имеются и более современные панельные, построенные после 1995 г. По данным irn.ru, средняя цена квартиры в Северном Бутово — 130,4 тыс. руб./кв. м, в Солнцево — 130,5 тыс. руб./кв.м.
Самым престижным эксперты назвали Куркино. Район был включен в административные границы Москвы в декабре 1985 г., но активное строительство началось гораздо позднее, в 2000–2007 гг. Здесь нет типовых панельных объектов, а основу жилого фонда составляют таунхаусы, коттеджи и многоквартирные дома, возведенные по индивидуальным проектам. Благодаря развитой социальной и торгово-развлекательной инфраструктуре Куркино превратилось в мини-город в границах Москвы.
Сегодня средняя стоимость жилья здесь, по данным irn.ru, составляет 151,6 тыс. руб./кв. м, что выше среднего уровня цен в соседних районах в пределах МКАД (для сравнения: в Северном Тушино — 142,5 тыс. руб./кв. м), но ниже, чем в среднем по Москве, на 5%.
Надбавка за прописку
Все упомянутые факторы в конечном счете отражаются на цене 1 кв. м в том или ином районе. По данным компании «МИЭЛЬ», самое дорогое жилье в московских районах за МКАД предлагают в Куркино, Северном Бутово, Митино и Солнцево. По цене 125–129 тыс. руб./кв. м можно приобрести квартиры в Новопеределкино, Северном, Жулебино, Новокосино и Южном Бутово. Самое доступное жилье на вторичном рынке — в Зеленограде (108 тыс. руб./кв. м) и районе Восточный (110 тыс. руб./кв. м). Если сравнивать московские районы, находящиеся внутри и за МКАД, то при наличии станции метро (например, в Митино, Бутово) разница в цене не превышает 10–15%. Например, можно сопоставить Северное Бутово с Ясенево, расположенным по соседству, но в черте МКАД. Станции метро есть в обоих районах, но при этом средняя стоимость 1 кв. м в Ясенево составляет около 149,1 тыс. руб. (по данным сайта irn.ru), а в Северном Бутово — 130,4 тыс. руб., что на 12,5% меньше.
Эксперт С. Бирина сравнивает среднюю стоимость квадрата в Новокосино — около 125 тыс. руб. — с ценой жилья в соседнем Реутове (Московская область) — примерно 98 руб./кв. м. При этом эксперт отмечает, что оба района расположены за МКАД, там отсутствует метро и между ними нет принципиальных отличий по качеству застройки, а инфраструктура в городе Реутов не хуже, чем в московском Новокосино. Однако разница между ценами на жилье составляет 21,6%, что, вероятно, и является надбавкой за московскую прописку.
По оценке сотрудников аналитического центра компании «МИЭЛЬ», статус столичной территории повышает стоимость квартир вторичного рынка по сравнению с аналогичным жильем в городах Московской области в среднем на 25–30%.
