Новый дом — это прекрасно. Наверняка он будет и красивее, и комфортнее, чем хрущобы советских времен. Но и новостройки часто разнятся по качеству, да еще как! И дело не только в типе проекта, по которому возводят многоэтажку, но и в степени добросовестности строителей.
Соответствующие стандарты и требования не всегда соблюдают, что может роковым образом отразиться на качестве постройки. Как все можно оценить и проконтролировать, не будучи профессионалом? На что смотреть, принимая готовую квартиру?
Обойдите дом снаружи
Конечно, обычному покупателю не под силу проконтролировать качество всех материалов и соблюдение технологий. Как на этапе строительства, так и в готовом доме не все нарушения видны невооруженным глазом. Но есть некоторые признаки, которые может заметить даже непрофессионал.
Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, предлагает прежде всего осмотреть бетонную стену: нет ли на ней трещин, сколов, а также раковин-углублений. На так называемые волосные трещины (до 0,1 мм) и трещины до 0,3 мм можно не обращать внимания — никакой угрозы прочности конструкции они не представляют (требует исправления дефект до 0,5 мм). Отслоения поверхностного слоя бетона не опасны, когда речь идет об одном-двух участках площадью не более 10 кв. см. Если же отслоения глубокие, видна оголенная арматура, это свидетельствует о крайне низком качестве строительства и необходимости полноценного капремонта.
В монолитно-кирпичном доме приглядитесь к наружным стенам. Если на них есть трещины длиной более 15–18 см, которые пересекают три-четыре ряда кирпичной кладки, то строительная компания должна устранить этот недостаток. Вертикальные и косые трещины, пересекающие более четырех рядов, свидетельствуют о нарушении практически всех технологий кирпичной кладки. Если подобные щели идут по всей высоте стены, то здание находится в аварийном состоянии, требуется немедленный снос!
Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ», советует также проверить утепление фасада: «Многие строители для экономии площади здания применяют трехслойные конструкции (кирпич-утеплитель-кирпич), которые не рекомендованы к использованию в Москве и Московской области. Срок службы таких материалов ограничен — 10–15 лет, после чего собственнику жилья приходится делать ремонт за свой счет. Не исключено и использование более тонкой теплозащиты в двухслойной конструкции, что также является нарушением и влечет за собой дополнительные расходы на отопление».
Рассматриваем квартиру
Вот наступил радостный день, когда девелопер готов передать ключи. Но не позволяйте эмоциям ослабить вашу бдительность. Наоборот, тут-то ее и нужно включить на полную мощность.
Постарайтесь прийти на осмотр своей квартиры днем, пока светло, потому что при искусственном освещении некоторые недостатки могут быть незаметны. Для темных уголков понадобится фонарик, а для того чтобы зафиксировать дефекты и недоделки — фотоаппарат.
Казалось бы, квартиру сдают без отделки, в ней ничего нет — на что смотреть-то? Конечно, на стены! Они должны быть ровными, вертикальными, не заваливаться (это нужно проверять уровнем или отвесом). Должны быть возведены все внутренние перегородки, указанные в плане (если это не свободная планировка).
«При подписании акта приема-передачи на квартиру без отделки клиенту в первую очередь стоит проверить общую комплектность квартиры по договору: все окна, технологические люки (обязательно испытать их на открывание-закрывание), замки, инженерные коммуникации, работу всех электрических точек, а также осмотреть монолитные стены на предмет трещин (более 1 мм) или оголенной арматуры», — советует В. Козлов.
Галина Алашова, директор ООО «УЭЗиС», входящего в ГК «Пионер», добавляет: «При приемке квартиры свободной планировки обращайте внимание на наличие приборов отопления и качество их установки, выводов трубопроводов канализации и водоснабжения, датчиков дымоудаления. Более продвинутые владельцы проверят изоляционное покрытие на полу в мокрых зонах квартир, состояние стояков вентиляции».
В жилых помещениях, построенных с отделкой, нужно убедиться, что ремонт соответствует дизайн-проекту и выполнен качественно. Визуально стены должны быть ровными, с чистым и законченным покрытием. Если они окрашены, то убедитесь, что слой нанесен равномерно, без полос, пятен или потеков. Недопустимо просвечивание нижних слоев краски, отслоение, неровности, следы кисти или валика. Полотнища обоев должны быть одного цвета и оттенка, с точной подгонкой рисунка. Все исправления окраски или оклейки, зазоры между полотнищами по СНиПам не должны быть заметны с расстояния 3 м.
Насколько ровно уложен пол, проверить просто — достаточно уметь пользоваться уровнем. Покрытие должно быть ровным и жестким, проследите, чтобы оно не проминалось и не вздувалось при ходьбе. Особые требования предъявляют к половой керамической плитке, поэтому знайте, что отклонение плиточных элементов по высоте относительно друг друга не должно быть более 1 мм, посмотрите, что швы аккуратно затерты и имеют одинаковую толщину.
Особое внимание уделите оконным блокам. Если они поставлены криво, то этот дефект обязательно должен быть исправлен, иначе зимой и осенью из-за их плохого примыкания к стенам квартиру будет продувать. Убедитесь, что створки легко открываются и закрываются, на месте все ручки, подоконники и отливы надежно закреплены.
Осмотрите розетки и выключатели, счетчики электричества — крепко ли они привинчены к стене и хорошо ли работают. Проверяя отопление и водоснабжение, обратите внимание на стояки — нет ли потеков и луж, исправны ли краны и счетчики воды. Все приборы должны быть надежно закреплены. В санузлах недопустимы протечки в канализационных выпусках и влага на соединительных фитингах (нормой можно считать лишь небольшой конденсат на трубах холодного водоснабжения).
Обратите внимание, что уборка после ремонта входит в список обязательных услуг. Строительный мусор на этажах и незаконченное благоустройство лестничных клеток недопустимы.
Как оформить претензии
Подписание акта приема-передачи квартиры означает, что застройщик выполнил свои обязательства полностью — в дальнейшем претензии будут принимать только в рамках гарантийного обслуживания дома, предупреждает Р. Семчишин. И тогда процедура исправления изъянов значительно усложняется, поэтому покупатель вправе отказаться подписывать документ до устранения всех дефектов.
«Если компания-застройщик отказывается от устранения недостатков, клиент вправе потребовать возврата денежных средств с уплатой процентов, — объясняет В. Козлов. — Квартиру можно принять и с недоделками, но необходимо в акте приема-передачи все недоделки прописать и составить приложение — дефектную ведомость».
Если застройщик отказывается фиксировать замечания, нужно написать претензию в произвольной форме и настаивать на проведении независимой экспертизы. Приглашенный специалист поможет правильно составить документ, зафиксирует все недочеты и, возможно, найдет новые. Некоторые предусмотрительные покупатели приходят на приемку квартиры с экспертом, его услуги стоят 3–4 тыс. руб.
Но бывают и такие недостатки, которые в принципе невозможно увидеть в процессе осмотра жилья — они проявляются позже. В этом случае нужно руководствоваться п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ, в соответствии с которым покупатель имеет право предъявлять претензии по устранению скрытых дефектов в течение пяти лет.
