Глава Москомстройинвеста заявил в СМИ о том, что «никогда апартаменты жильем не станут». Эксперты опровергают слова чиновника и сразу же приводят в пример несколько ЖК, где можно будет изменить статус жилья. Кроме того, они рассказывают про перспективы и объем предложения апартаментов на рынке недвижимости.
Глава Москомстройинвеста (организация, занимающаяся обеспечением реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролем в области долевого строительства в Москве) Константин Тимофеев недавно дал изданию «КоммерсантЪ» интервью, которое вышло под заголовком «Никогда апартаменты жильем не станут».
Известно, что часть застройщиков предлагают купить апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд. Тимофеев, комментируя подобную ситуацию, рассказал о случае с инвестором, который строил двухэтажный спортивный комплекс и в ходе работ попросил увеличить этажность. Ему пошли навстречу, после чего нежилой объект стал продаваться как апартаменты. В договоре купли-продажи было указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Чиновники сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру, сообщил Тимофеев, добавив, что такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут.
Напомним, что некоторое время назад власти сообщили о возможном введении для апартаментов нормативов по соцобъектам, аналогичным требованиям для жилых проектов. Эксперты сразу оценили это как возможное признание апартаментов жильем в ближайшее время, что противоречит сказанному Тимофеевым.
Так о чем же говорил чиновник? Какие перспективы у апартаментов на рынке недвижимости? Функционал у апартаментов бывает разный, их количество на первичном рынке растет, но говорить о тотальном переводе в квартиры пока рано, считают эксперты.
Апартаменты бывают разные
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, напоминает о том, что апартаменты могут проектироваться для разных функций, и только в случае соблюдения необходимых норм можно говорить о переводе такого типа недвижимости в жилую. Эксперт поясняет сказанное главой Москомстройинвеста:
— В данном случае, конечно же, речь идёт о том, насколько девелопер готов изначально брать на себя социальную нагрузку при строительстве объектов. Сейчас рынок апартаментов достаточно неоднороден. В это понятие входят как лофты в реконструированных заводах, так и новостройки, где помимо самих апартаментов предусмотрена необходимая для комфортной жизни инфраструктура — социальные объекты, торговая составляющая, детские и спортивные площадки и т.д.
В первом случае, конечно, апартаменты не могут считаться полноценным жильём для семей, у них есть своя целевая аудитория. Во втором — перевод апартаментов в квартиры возможен при соблюдении застройщиком строительных норм, применимых к жилым объектам, — говорит эксперт.
Количество апартаментов на рынке Москвы неуклонно растет
Эксперты «Метриум Групп» сообщают, что в III квартале 2016 года доля апартаментов на столичном рынке новостроек составила 24%. В абсолютном выражении число апартаментов неуклонно растет. По итогам III квартала 2016 года на продажу было выставлено 9 880 лотов, тогда как в аналогичный период 2015 года — 8 360, 2014-го — 6 635. Соответственно, с начала 2014 года количество апартаментов увеличилось в 1,5 раза.
Также эксперты компании напоминают, что сентябре 2016 года в Москве ставка налогообложения для этого вида недвижимости снижена с 2 до 0,5%.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», прогнозирует увеличение интереса покупателей к данному виду недвижимости, несмотря на не урегулированный правовой статус:
— Значение апартаментов на первичном рынке растет. Власти все чаще фокусируют на них внимание, несмотря на то что правовой статус данного формата недвижимости пока не урегулирован. Думаю, что в будущем интерес к ним будет только возрастать, причем как со стороны девелоперов, так и покупателей.
«Вряд ли можно говорить о массовом превращении апартаментов в квартиры»
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева не спешит говорить о возможности массового изменения статуса апартаментов, она согласна с коллегой и считает, что этот вид недвижимости в будущем прочно закрепится на рынке:
— В последнее время можно отметить тенденцию «приближения» апартаментов к сегменту квартир. Например, власти сообщали о планируемых изменениях, подразумевающих снижение ставки налога для владельцев апартаментов в торгово-офисных зданиях (подразумевается, что такие объекты будут внесены в специальный реестр) с условием того, что предпринимательская деятельность не ведется. Также не раз подчеркивалась необходимость «узаконивания» апартаментов, так как в большинстве случаев их приобретают с целью проживания (несмотря на нежилой статус).
Тем не менее, даже с учетом определения самой проблематики и необходимости введения некоторых послаблений для владельцев данной недвижимости вряд ли можно говорить о тенденции массового превращения апартаментов в квартиры, — продолжает эксперт. — Сам формат в ближайшей перспективе продолжает занимать прочную позицию на рынке недвижимости. При этом процедура перевода апартаментов в жилье трудоемка и возможна в отдельных случаях. Для этого апартаменты должны обладать целым набором характеристик с учетом их статуса, а также инсоляции и планировочных решений, так как жилой объект предусматривает выполнение определенных требований, и здесь критерии более строгие.
В перспективе апартаменты будут строить с конкретной направленностью
Как же правильно выбрать жилой комплекс, где потенциально можно будет перевести недвижимость из одного статуса в другой? Евгения Старкова называет некоторые объекты, где уже продаются и квартиры, и апартаменты:
— Примерами таких объектов (при соблюдении застройщиком строительных норм, применимых к жилым объектам) являются жилые комплексы «Водный», «Фили Град» и «Савёловский Сити», где сейчас предлагаются как квартиры, так и апартаменты.
В перспективе объекты с апартаментами, выходящие на рынок, будут иметь чёткую направленность: либо это будут доходные дома, либо комплексы, максимально приближенные к жилым, с развитой инфраструктурой, — резюмирует эксперт.
ЖК «Водный»
Жилой комплекс находится в Головинском районе САО по адресу: Головинское шоссе, вл. 5. В трех минутах ходьбы расположена станция метро «Водный стадион», рядом Ленинградское шоссе. Проект комплекса создан мастерской «Speech Чобан&Кузнецов». Здесь будут крытый паркинг и инфраструктурные объекты. Цена квартир начинается с 4,89 млн рублей.
ЖК «Фили Град»
Комплекс возводится в районе Филевский парк на Береговом проезде, недалеко от набережной реки Москвы. В будущем дом войдет в квартал «Большой Сити», который будет построен на территории промзоны. В 15 минутах ходьбы от ЖК расположен Филевский парк, до станции метро «Фили» — 10 минут на автобусе. Стоимость квартир — от 7,52 млн рублей.
Комплекс строится на улице Складочная, вл. 1, в Бутырском районе столицы. Недалеко находятся станции метро «Савеловская» и «Дмитровская». Застройщик планирует обустроить комплекс объектами инфраструктуры. Проект существует в рамках реновации промзон Бутырского района. Стоимость квартир здесь начинается с 4,65 млн рублей.
Стоит также привести примеры и других комплексов, где ведется продажа апартаментов.
ЖК «Отражение»
Комплекс апартаментов строится по монолитно-кирпичной технологии рядом с метро «Марьина роща». Застройщик позиционирует ЖК как современный дом в интеллигентном стиле с зеркальными фасадами в деревянном обрамлении.
Стоимость жилья здесь начинается с 3,89 млн рублей.
ЖК «Триколор»
Между станциями метро «Ботанический сад» и «ВДНХ» строится ЖК внушительных размеров. В него войдут два небоскреба по 58 этажей и трехсекционный 38-этажный корпус. Вместе с домами планируют ввести большое количество объектов инфраструктуры, а также огромный крытый паркинг. Стоимость жилья здесь начинается с 11,68 млн рублей.
