В центре и ближайших к нему районах Москвы трудно найти дом, рядом с которым не было бы промзоны, оживленной магистрали, шумного гипермаркета либо вокзала. На рынке жилой недвижимости около трети жилья имеет неудачное соседство. На этот счет есть даже профессиональная шутка: плох тот риэлтор, который не может продать квартиру с видом на кладбище.
Офисы — минус 10%
Наиболее безобидным считается соседство с офисами на первых этажах. Часто там расположены риэлторские агентства или нотариальные бюро, привлекающие большие потоки посетителей. Иногда это превращает дом в проходной двор.
«В некоторых домах несколько этажей отводят под нежилые помещения, — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Если для жителей не предусмотрен отдельный вход, они вынуждены мириться с большим числом посторонних людей в подъезде».
«Бывает, что учреждение расположено даже рядом с квартирой, — добавляет Ольга Смирнова, руководитель отдела жилой недвижимости Bluestone Group. — Например, я знаю жильцов прекрасного пентхауса в центре столицы, соседствующего с офисом, причем на последнем этаже. Скандалы из-за такого «приятного» соседства происходили неоднократно. Взаимоотношения наладились после того, как за счет владельца офиса организовали дополнительную охрану и видеонаблюдение на этаже».
Несколько проще сосуществовать, если в подъезд и учреждение обустроены отдельные входы. Однако и в этом случае не избежать проблем: все ближайшие дворы наверняка будут заставлены машинами офисных сотрудников и многочисленных посетителей, соответственно, жителям парковаться негде.
Разногласия возникают не только из-за этого. Жителям одного из престижных домов на Фрунзенской набережной, на первом этаже которого располагался офис продаж девелоперской компании, надоело лицезреть груды окурков у их подъездов, где сотрудники устраивали регулярные перекуры. В результате один из самых активных блюстителей порядка не поленился, собрал их в пакет, пришел на ресепшен офиса и молча вывалил перед несчастными секретаршами. Негодование жителей, несмотря на такую неадекватную форму выражения, было понято руководством компании, которое тут же выпустило приказ о запрете курения вблизи жилого дома. Но ведь не все способны на такие кардинальные акции протеста…
Со слов риэлторов, из-за наличия офисов в доме квартира может стоить дешевле максимум на 10%, и то лишь при наличии общего подъезда. «Подобное соседство разве что увеличивает срок экспозиции объекта на рынке, — говорит Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. — Офис обычно открыт с 10:00 до 19:00, когда большая часть жильцов тоже находятся на работе, поэтому особых неудобств он не доставляет. Разве что пенсионерам».
Тюрьма, кладбище, вокзал — минус 15%
Квартира с видом на тюрьму, кладбище, морг или вокзал — обычно проблемный объект для риэлтора. В России такое жилье практически не пользуется спросом, разве что появится специфический покупатель, желающий приобрести подобную недвижимость ради прописки и последующей сдачи в аренду гостям из ближнего зарубежья. В этом случае неудачное местоположение компенсирует дисконт, который может достигать 15%.
Риэлторы рассказывают, что на Дмитровском шоссе продают отличный дом с евроремонтом, готовый к проживанию. Однако по соседству находится женская исправительная колония, поэтому цена изначально была заявлена на 15% ниже рыночной. Тем не менее за два года состоялся всего один показ, при этом клиент сразу категорически отказался от жилья. «А вот в Европе люди, наоборот, охотно покупают квартиры, расположенные рядом с тюрьмами, так как такие территории хорошо охраняются, везде установлены видеокамеры, нет воровства, криминала», — комментирует Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru.
Хотя, если быть до конца объективными, наши люди приобретают квартиры в новых жилых комплексах, которые построены и на бывших кладбищах, и на полях аэрации, и не особо по этому поводу переживают. Как говорится, на каждый товар есть свой покупатель. Некоторые видят в таких объектах даже свои преимущества.
«Коллеги рассказывали историю, — вспоминает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Мужчина продавал квартиру рядом с кладбищем. Когда его попросили снизить цену, он был удивлен, так как даже не догадывался о таком соседстве. Летом за пышной зеленью деревьев кладбища не видно, а зимой он просто не обращал на него никакого внимания».
«Клиент купил квартиру, окна которой выходили непосредственно на кладбище, без раздумий и не торгуясь, — рассказывает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — После сделки я не удержался и спросил его: «Вас не смущает вид из окна?» На что он ответил: «Я не суеверный. Кроме того, есть большой плюс — по ночам гарантированно будет тихо».
Жить рядом с погостом не хочет никто. Но соседство с кладбищем, находящимся в центре Москвы (Кремлевская стена, Новодевичье), как показывает практика, не очень влияет на цену квартир на улице Тверской или Большой Пироговской. «На улице Большой Декабрьской есть пристроенный новый монолитно-кирпичный дом, половина окон которого выходит на Ваганьковское кладбище, — приводит пример Дмитрий Байда, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс». — От покупателей не было отбоя, потому что это центр, три минуты пешком от метро, удобная транспортная развязка с выездом на Третье транспортное кольцо. Про кладбище никто и не вспоминал».
Также весьма сомнительно соседство с вокзалами. Толпы приезжих, бомжи и мошенники, постоянная грязь и суета… Но и здесь не все так однозначно. Многое зависит от пожеланий покупателя. «Вспоминается случай, когда бизнесмены из другого города решили приобрести квартиру у вокзала, чтобы останавливаться в ней, приезжая по делам в столицу, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Но такие случаи единичны».
Как правило, московские вокзалы расположены в центре города, рядом всегда есть метро, и это уже серьезный плюс. Кроме того, в привокзальных районах развитая торговая инфраструктура, а у домов нередко закрытые внутренние дворы, въезд прегражден шлагбаумом. А многие покупатели считают, что к шуму поездов можно быстро привыкнуть.
«Поговорим о районе станции метро «Курская», где находится одноименный вокзал, — предлагает О. Смирнова. — Ранее на месте знаменитого «Атриума» был котлован, на месте БЦ «Ситидел» — старые развалины, отсутствовали продуктовые магазины, банки. Район считался криминальным. Но за десять лет его инфраструктура претерпела колоссальные изменения. Теперь жители могут посещать спортивный клуб World Class, кинотеатр «Формула кино», для них открыты магазины «Перекресток» и «Азбука вкуса», много новых кафе и ресторанов. Практически все дворы в районе станции метро «Курская» имеют охраняемые паркинги, многие заведения находятся под дополнительной охраной. Именно поэтому квартиры на Земляном Валу достаточно дорогие, даже несмотря на то, что рядом вокзал».
Часто покупателей отталкивают и крупные торговые центры, расположенные в непосредственной близости, особенно если путь к ним лежит через подъездные пути к дому. «Вспомните печально известный Черкизон. Сейчас то же самое происходит в Марьино и Люблино, после того как ТЦ «Москва» стал, по сути, рынком. Жилье в этих районах арендуют торговцы, на дорогах постоянные пробки», — сообщает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».
Магистраль, загс, ресторан — минус 15%
Если окна, из которых открывается вид на кладбище, морг или тюрьму, можно занавесить, то от постоянного шума за окном порой не спасают даже тройные стеклопакеты. Именно поэтому низколиквидным считается жилье, под окнами которого проходят трамвайные и железнодорожные пути либо рядом с которым расположен аэропорт или магистраль. Многие клиенты отказываются смотреть квартиры в зданиях прямо у вестибюлей метро, особенно если выход около дома, а еще хуже — у подъезда.
А вот шумная магистраль по соседству, как показывает практика, воспринимается по-разному. Никто не спорит, это серьезный недостаток, из-за которого проживание становится дискомфортным. Даже если в квартире сделать шумоизоляцию, все равно необходим доступ свежего воздуха, придется открывать окна для проветривания, значит, гарантированы грязь и пыль. Для одного покупателя это совершенно неприемлемо, для другого — не более чем специфика района. Например, выбирая жилье на Кутузовском проспекте, люди осознают, что там шумно, зато престижно, и готовы ставить кондиционеры, тройные стеклопакеты. «Была у нас состоятельная покупательница из сибирского города, — рассказывает С. Лебедева. — На юго-западе, в довольно престижном районе с хорошей экологией, даме ничего не нравилось. Решили показать квартиру на Тверской улице. Когда она выглянула в окно, где проносились машины и шли толпы людей, то воскликнула: «Вот это Москва! Именно то, что я хотела!»
Некоторые покупатели вообще оценивают близость к крупной транспортной магистрали как преимущество. Не секрет, что в столице в утренний час пик значительное время занимает выезд из жилого района на основную трассу. В данном случае это время значительно сокращается.
Проблематичным считается также соседство с развлекательными заведениями. «Примерно 70% клиентов пугаются, когда узнают, что под квартирой находится ресторан или ночной клуб, — констатирует Дмитрий Сентяев, консультант департамента элитного жилья компании «Новое Качество». — Громкая музыка, нетрезвые посетители около подъезда — не лучшие условия жизни для пожилых людей, молодых мам или несовершеннолетних подростков».
Запрета на организацию клубов, ресторанов, кафе и других подобных объектов в нежилых помещениях многоквартирных домов в законодательстве РФ нет. Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ, нельзя оборудовать там только промышленные производства. Тем не менее ограничения все-таки есть. Во-первых, главное общее правило работы развлекательных заведений, расположенных в жилых домах, — это прекращение работы в ночное время, с 23:00 до 7:00. Правда, в случае покупки популярных в последнее время апартаментов оно действовать не будет, поскольку формально помещения являются коммерческой недвижимостью. Кроме того, к клубам и кафе предъявляют очень серьезные требования по шумоизоляции. Но даже если громкой музыки не слышно, то нетрезвые компании или пьяные разборки во дворе время от времени жильцам обеспечены.
Часто людей отталкивают и запахи, которые исходят от тех же ресторанов на первых этажах и распространяются до окон квартир. Наибольший дискомфорт это доставляет жителям вторых и третьих этажей. «Квартира на втором этаже на Тверской улице была в экспозиции почти два года по причине того, что ниже находился ночной клуб, — приводит пример К. Томилина. — Удалось продать только с дисконтом 15 % от первоначальной цены».
«С трудом нашли покупателей на прекрасную трехкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже сталинского дома на Ленинском проспекте, — вспоминает генеральный директор Great Reality Наталья Ракова. — Проблема была в суши-баре на первом этаже. При открытых окнах в квартире чувствовался достаточно сильный запах рыбы. Только через полгода, снизив цену на 20%, нам удалось это жилье продать».
Еще один камень преткновения — продуктовые магазины. Это прекрасно, когда можно практически в домашних тапочках сбегать за хлебом. Однако есть риск, что из подсобок в квартиры набегут мыши, крысы или тараканы. Кроме того, товары часто разгружают рано утром, шум сильно мешает жителям. В торговых залах может располагаться сложное холодильное оборудование, которое создает большую вибрацию, доходящую до квартир на втором этаже (шумным также может быть оборудование химчисток).
К подобной категории объектов можно отнести и загсы. «Жителям домов с такими учреждениями выспаться в субботу и воскресенье нереально, — говорит управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. — Голуби, шампанское, крики тамады с девяти утра, гости навеселе… И все это происходит под окнами».
Промзона, свалка, ЛЭП, ТЭЦ — минус 30%
Безусловно, близость всех вышеперечисленных объектов снижает привлекательность и стоимость жилья на 10–20%. Но если тюрьма и кладбище вызывают отторжение на уровне эмоций, то промзона, свалка, полигон по захоронению мусора, поля аэрации, ЛЭП, ТЭЦ — это уже прямая угроза здоровью. На такое соседство покупатели соглашаются в поисках самых доступных предложений.
«Думаю, что в данном случае двух мнений быть не может: безусловным антилидером является капотненский факел Московского нефтеперерабатывающего завода», — уверен О. Самойлов. «Самое нежелательное соседство — это нефтеперерабатывающий завод и жировой комбинат в Текстильщиках, — добавляет Д. Байда. — Также большинство покупателей не хотят жить вблизи бензоколонок. Бывает, что сам дом расположен в прекрасном месте, но жильцы постоянно ощущают запах бензина, продать квартиру в нем непросто».
Однако промышленные объекты постепенно исчезают с карты столицы. Поэтому совет для собственников неудачно расположенных квартир — разузнать судьбу промзоны. Возможно, ее будут выводить из Москвы в ближайшие годы. Тогда стоит подумать, нужно ли вообще продавать жилье, цена которого вырастет.
И все же самым значимым может оказаться человеческий фактор, то есть социально неблагополучные или неадекватные жильцы. Порой ущерб от такого соседства превышает воздействие и промзоны, и оживленной трассы вместе взятых. «К примеру, однажды в момент показа одного весьма качественного объекта из соседней квартиры вывалилась пьяная загульная компания, — вспоминает О. Смирнова. — Поверьте, подобные случаи способны сразу разрушить представления о том, что просматриваемое жилье является идеальным». «Я знаю историю, когда одной известной певице не позволили приобрести квартиру в «Агаларов хаусе». Кому интересны толпы безумных поклонников у подъезда? — замечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — В обычных же домах это вопрос везения — соседей не выбирают».
Терпение, господа!
Продавец должен быть ориентирован прежде всего на то, чтобы, никого не вводя в заблуждение, правильно расставить акценты: подчеркнуть сильные стороны объекта (теплый дом, выгодная инсоляция, хорошие стеклопакеты или кондиционеры, наличие развитой инфраструктуры, транспортная доступность и т.п.) и сделать менее значительными слабые. Если намеренно умолчать о недостатках квартиры, то, выявив их, покупатели вправе обратиться в суд.
Но самое главное — фактор негативного соседства следует учитывать при ценообразовании. Тогда у продавца появится возможность сделать красивый жест, сказав: «Да, у нас под окнами завод, поэтому мы снижаем стоимость на 200 тыс. руб.» «При продаже таких квартир сложности возникают, только если собственник не понимает необходимости дисконта, — говорит В. Ламин. — Ведь то, что нельзя продать за 10 млн руб., можно реализовать за 8 млн руб., то есть всякая, даже самая неудобная квартира имеет свою цену».
Размер скидки определяется просто — методом «прощупывания» рынка, то есть коррекции стоимости до тех пор, пока квартира не станет интересна потенциальному покупателю. Хотя, как отмечают эксперты, дисконта может и не быть вовсе. Если продавец готов ждать, то через какое-то время обязательно найдется специфичный покупатель, которого минусы жилья не пугают.
Однако если перед собственником стоит четкая задача быстро продать квартиру, то лучше снизить цену или пообещать покупателю какой-нибудь дополнительный бонус, например подарок в виде новой сантехники или помощи в переезде, советуют эксперты. Или же сделать достойный ремонт, чтобы интерьеры по максимуму компенсировали неприятное соседство.
