Организация внутренних пространств жилых комплексов и прилегающих территорий — это тема дня, которую обсуждают и применительно к высокобюджетному сегменту, и к кварталам массового спроса. И если в европейской традиции outdoor-территории, как правило, принадлежат людям, то в российской — больше машинам, справиться с наплывом которых становится все труднее. В итоге девелоперы начинают решать эту проблему кто как умеет. И иногда эти решения, по странной случайности, совпадают с их экономическими интересами.
На сегодняшний день в Москве и ближнем Подмосковье уже насчитывается не один комплекс, внутреннее пространство которого закрыто для движения транспорта (кроме специального) и уж тем более для его «постановки на прикол». Из самого свежего — недавно выведенный на рынок проект «Пятницкие кварталы», который реализует компания UrbanGroup совместно с «Вектор Инвестментс». Комплекс, по определению генерального директора UrbanGroup Андрея Пучкова, «полностью пешеходоориентирован».
И тут девелоперы обычно идут по одному из двух путей. Первый — классический, опробованный годами — это строительство паркинга и вывод машино-мест в свободную продажу. При этом паркинг девелоперы строить обязаны, как отмечает генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. В настоящее время необходимое количество машино-мест в жилых комплексах рассчитывается в соответствии с постановлением столичного правительства № 49 от 25 января 2000 г. («Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01–99») и напрямую зависит от категории комфортности застройки. Больше всего (650–700 штук на 1 тыс. жителей) предусмотрено для коттеджной застройки (одно машино-место на 0,3–1 коттедж, квартиру). В жилой застройке I категории комфортности должно быть не менее 270–330 машино-мест на 1 тыс. жителей (одно машино-место на 0,75–1 квартиру). И наконец, в жилой застройке II категории комфортности: для квартир со средними и высокими показателями нормативной площади предусмотрено 180–210 мест для легковых автомобилей на 1 тыс. жителей (одно машино-место на 1,5–2 квартиры), а для квартир с низкими показателями нормативной площади — 50–70 машино-мест на 1 тыс. жителей (одно машино-место на 5–6 квартир). Какой именно будет парковка, застройщик выбирает исходя из особенностей самого проекта.
При этом покупатели совершенно не обязаны приобретать подготовленные машино-места. Конечно, элитный сегмент это мало волнует — там что ни предложи, купят все. А вот в сегменте жилья массового спроса ситуация диаметрально противоположная. Например, по статистике ГК «Пионер-Москва», машино-места приобретают 40–50% собственников квартир. Это понятно — люди, с трудом накопившие на квартиру, а еще и взявшие ипотечный кредит, совершенно не готовы платить дополнительные деньги за место для автомобиля. По оценкам руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой, стоимость машино-мест в городе следующая:
- экономкласс — от 500 тыс. до 1 млн руб.;
- бизнес-класс — от 1 до 3 млн руб.;
- элитный класс — от 3 до 5 млн руб.
Конечно, девелоперам интересно как можно быстрее сбыть построенный паркинг с рук, ведь чаще всего гараж возводят под землей (поскольку участок под застройку ограничен, выводить наземный паркинг экономически нецелесообразно), а строительство подземного гаража раза в три дороже, чем наземного. А покупательской активности, напомним, не наблюдается. При этом, как отмечает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков, девелоперы заинтересованы также и в том, чтобы машино-места покупали жильцы дома, поэтому они и предлагают различные скидки и акции: машино-место в подарок (например, покупателям квартир большой площади или первых пяти квартир в комплексе), машино-место со скидкой (по словам П. Лепиша, размер разовых бонусов обычно достигает 15% от стоимости, и чаще всего такие предложения приурочены к значимым праздникам).
Но в последнее время девелоперы предпочитают другой путь — прибегают к комплексным предложениям формата «квартира плюс машино-место», в рамках которого приобрести жилье без покупки места на паркинге просто невозможно. До недавних пор подобная практика была распространена в элитном сегменте и сегменте бизнес-класса, для которых, по определению специалистов ФСК «Лидер», «включение стоимости машино-места в стоимость квартиры является привычным, и у покупателя скорее возникнет вопрос по поводу отсутствия собственного паркинга, нежели его включения в предмет сделки». Теперь такие предложения все чаще встречаются в более демократичном сегменте, причем в первую очередь в проектах, расположенных вблизи МКАД. Например, принцип «квартира плюс машино-место» компания Rose Group (бывшая RGI) использовала в проекте «Микрогород в лесу», где окончание строительства первой очереди предполагается в IV квартале 2013 г. По данным риэлторской статистики, стоимость квартиры с машино-местом стартует здесь с отметки 4,5 млн руб. В ЖК «Западное Кунцево» (2 км от МКАД), которое позиционируется как объект комфорткласса, продажи практически всех квартир осуществляются только с машино-местом в подземном двухуровневом паркинге. Как отмечает девелопер проекта ФСК «Лидер», в корпусах, выведенных на продажу в середине октября, цены начинаются от 4,7 млн руб.
Еще один знаковый пример — ЖК бизнес-класса «Сколково Парк». Цены здесь почти в 2,5 раза выше, а принцип тот же: приобретая квартиру, покупатель должен раскошелиться на одно, а то и два машино-места. Помнится, что такая же история была в ЖК «Доминион», который возводила компания «Интеко».
Остается один вопрос — что же движет девелоперами: желание повысить комфорт проживания, освободить дворы от «прописавшихся» там машин или просто вернуть финансовый смысл в строительство паркингов, которые никто не хочет покупать, особенно если мы говорим о массовом сегменте. Как подчеркивает директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский, пока в рамках классической схемы застройщик жилья массового спроса обречен на то, чтобы продавать свои машино-места безо всякого коммерческого интереса. Частично затраты покрываются за счет увеличения стоимости квартир, что, понятное дело, никого не радует. Надолго зависшие машино-места девелоперы пытаются коммерциализировать, например, путем сдачи в аренду: при вменяемой ставке подземные гаражи таким образом еще можно как-то заполнить, наземные — практически нет.
С определенной долей уверенности можно сказать, что, реализуя жилье по схеме «квартира плюс машино-место», девелоперы решают обе проблемы — финансовую и социальную. Однако «новаторский» путь по большому счету доступен только тем, кто на все сто уверен в востребованности своего продукта, а для проекта, который и так с трудом находит покупателя, заставлять последнего приобретать еще и машино-место равно финансовому самоубийству.
