недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяИпотека

Ситуация на рынке жилья по регионам к середине 2018 года

16 656
Ситуация на рынке жилья по регионам к середине 2018 года
Рост рынка происходит на фоне увеличения межрегиональных диспропорций. Ипотека – ключевой драйвер восстановления спроса.

1. Число сделок на первичном рынке за первые 6 месяцев 2018 года выросло на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года; эффект отложенного спроса, снижение ставок по ипотеке (в 1 квартале) и информационный фон (во 2 квартале) стимулировал покупателей активнее выходить на рынок. Число регистраций ДДУ выросло в 41 субъекте Федерации.
2. Вторичный рынок демонстрирует околонулевую динамику (-1% по числу регистраций прав на жилые помещения)он восстанавливается медленнее, чем рынок новостроек. В 38 субъектах РФ наблюдается рост числа регистраций.

3. Число ипотечных сделок выросло на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост числа сделок отмечался во всех регионах, кроме Ингушетии. 

4. Несмотря на восстановление рынка жилья сохраняется тренд на его консолидацию в регионах-лидерах как на первичном, так и на вторичном рынке.

5. Первичный рынок растёт неравномернее, чем вторичный. Ключевые точки роста на нем - столичные регионы (динамика по числу регистраций сделок в них +17% по отношению к 2017 году).

Первичный рынок 

За первые 6 месяцев 2018 года Росреестр зарегистрировал 334,4 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 9больше, чем в аналогичный период 2017 года. Положительная динамика свидетельствует о практически полном восстановлении спроса на первичном рынке недвижимостиправда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в первом полугодии 2014 года (344,0 тыс. сделок), пока не достигнуты. 

Основными драйверами роста спроса по-прежнему остаются столичные регионы (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область). За первое полугодие 2018 года в четырёх субъектах сконцентрировалось 42% сделок по России, тогда как на 81 регион приходится 58%. Роль столичных регионов в восстановлении спроса велика, консолидация рынка продолжает увеличиваться (за аналогичный период 2017 года в них было реализовано 39% квартир, в первом полугодии 2016 года – 34%). Итоговый рост зарегистрированных ДДУ по столичным регионам за рассматриваемый период составил 17%, по прочим регионам – 3%. 

Табл. 1. Доля столичных регионов по числу заключенных ДДУ в первом полугодии 2018 года. 

Регион 

Зарегистрировано ДДУединиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Москва 

45 047 

42% 

45% 

Московская область 

41 352 

-7% 

Санкт-Петербург 

38 384 

50% 

Ленинградская область 

14 782 

-18% 

Прочие регионы 

194 788 

58% 

3% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

1-е место по числу сделок среди столичных регионов в первом полугодии 2018 года на рынке новостроек уверенно занимает Москва  45 тыс. регистраций ДДУ (+45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Впервые число проданных лотов в Москве превысило аналогичный показатель по Московской области. В 2016 год в рейтинге она занимала 4 позицию, в 2017 году переместилась на 2 строчку с 31 тыс. сделок. Росту продаж в столичном регионе способствовали выход новых корпусов на низкой стадии строительства по привлекательным ценам, снижение ставок по ипотеке, продление программы «Материнский капитал», активное использование акций и скидок для стимулирования спроса. На 2-м месте Московская область (41 тыс. ДДУ, что на 7% меньше, чем за аналогичный период в 2017 году). Снижению количества сделок способствовало перетекание спроса в Москву, банкротство второго по объему строительства застройщика региона – Urban GroupВ первом полугодии 2018 года число сделок в новостройках компании снизилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Третью позицию занимает Санкт-Петербург - 38 тыс. квартир (+50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), реализованных по ДДУ. На последней строчке Ленинградская область – 15 тыс. сделок. Продолжается перераспределение спроса между объектами в черте Санкт-Петербурга и Ленинградской областью. В первом полугодии 2018 года доля продаж в пределах города составила 72% против 59% в январе – июне 2017 года. Несмотря на то, что объём сделок на рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга ниже, чем в Московском регионе, темпы продаж здесь растут быстрее (+22% в северной столице и Ленинградской области против +14% в Москве и Подмосковье). 

На топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу зарегистрированных ДДУ в первом полугодии 2018 года пришлось 49% сделок против 46% в январе – июне 2017 года и 44% за аналогичный период 2016 года. Такие изменения говорят об увеличении концентрации рынка в более развитых регионах России. В сумме по десятке лидеров зафиксировано повышение покупательской активности (+9%). По прочим регионом объём продаж снизился на 1%. По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 41 регионе (год назад падение спроса в первом полугодии регистрировалось в 59 субъектах Федерации). 

Табл. 2. Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу заключенных ДДУ в первом полугодии 2018 года. 

 

Регион 

Зарегистрировано ДДУ, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

1 

Краснодарский край 

22 735 

49% 

5% 

2 

Новосибирская область 

11 628 

4% 

3 

Ростовская область 

11 473 

53% 

4 

Республика Башкортостан 

9 475 

31% 

5 

Свердловская область 

8 922 

60% 

6 

Республика Татарстан 

8 722 

31% 

7 

Самарская область 

6 329 

-1% 

8 

Воронежская область 

5 480 

1% 

9 

Рязанская область 

5 403 

34% 

10 

Нижегородская область 

5 010 

-2% 

 

Прочие регионы 

99 611 

51% 

-1% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

Первое место в топ-10 с большим отрывом занимает Краснодарский край – 23 тыс. сделок за январь – июнь 2018 года (+5%). Высокий уровень спроса вызван привлекательностью локации, низким уровнем цен, который поддерживает высокая конкуренция среди застройщиков. Среди десятки регионов-лидеров средняя цена квадратного метра жилья дешевле, чем в Краснодарском крае, только в Новосибирской и Ростовской областях. На второй позиции топ-10 Новосибирская область – 12 тыс. регистраций ДДУ, немного отстает Ростовская область, здесь за первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 11 тыс. сделок.  

Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение  на 9-е и 10-е место поднялись Рязанская и Нижегородская области, а Калининградская и Липецкая области, из-за сокращения числа регистраций, перешли на 14-е и 36-е места в рейтинге регионов. 

Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2017г. наблюдается в нескольких регионах. Более чем в 2 раз вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Активизации продаж в этом регионе способствовало постепенное снижение правовой неопределенности в данной сфере, также завершение строительства моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Более чем на 70% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Республиках Северная Осетия и Адыгея. Это связано с эффектом низкой базыв первом полугодии 2017 года было в республиках было совершено примерно по 500 покупок в новостройках.

  

Вторичный рынок 

Темпы прироста сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года показали околонулевую динамику, рынок постепенно восстанавливается. В 38 субъектах России наблюдается рост объёма продаж. За первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 3,93 млн. прав на жилые помещения против 3,96 млн.зафиксированных в январе – июне 2017 года ( -0,7%). «Число регистраций прав», как правило, в 2,7-2,9 раз больше, чем число собственно сделок (но статистику по числу сделок на вторичном рынке по всем регионам Росреестр в ежемесячном режиме более не публикует). 

На вторичном рынке оживление продаж в основном происходит за счёт продаж в топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделокНа них приходится порядка 37% всех совершенных регистраций за январь–июнь 2018 года. Концентрация сделок среди субъектов, вошедших в топ-10, увеличивается с каждым годом. В первом полугодии 2017 года на них приходилось только 33% зарегистрированных прав на жильё. Общий рост по данным субъектам РФ в первом полугодии 2018 года составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тогда как в целом по России ещё в 50 регионах наблюдается снижение объёма продаж.  

Табл. 3. Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделок на вторичном рынке жилья (зарегистрированных прав на жилые помещения) в первом полугодии 2018 года. 

 

Регион 

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

1 

Краснодарский край 

177 552 

37% 

8% 

2 

Свердловская область 

136 417 

5% 

3 

Республика Татарстан 

133 228 

7% 

4 

Республика Крым и Севастополь 

121 843 

39% 

5 

Республика Башкортостан 

116 644 

7% 

6 

Воронежская область 

111 122 

72% 

7 

Ростовская область 

107 298 

4% 

8 

Челябинская область 

100 838 

-3% 

9 

Самарская область 

95 210 

5% 

10 

Нижегородская область 

92 455 

4% 

 

Прочие регионы 

2 023 448 

63% 

-8% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

Тройка лидеров в топ-10 не меняется уже второй год. Как и на первичном рынке на первом месте по объему зарегистрированных прав на жилые помещения в первом полугодии 2018 года Краснодарский край (178 тыс. сделок). По уровню сделок регион обогнал Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Следом идёт Свердловская область – 136 тыс. сделок. На третьем месте Республика Татарстан, за январь – июнь 2018 года здесь зарегистрировали 133 тыс. прав на жилые помещения. 

Объём продаж на вторичном рынке столичных регионов показывает более низкие темпы прироста, чем вошедшие в топ-10 регионы – плюс 6% за первое полугодие 2018 года. По сравнению с распределением сделок на рынке новостроекна вторичном рынке Московский регион и агломерация Санкт-Петербурга имеют не такую весомую долю – 18%. Данный показатель более чем в 2 раза меньше, чем на первичном рынке жилья (42%)По сравнению с первым полугодием 2017 года за январь – июнь 2018 года доля столичных регионов в объёме продаж на вторичном рынке РФ изменилась несущественно – плюс 1 процентный пункт.  

В столичных регионах темпы продаж на первичном рынке выше, чем на вторичном. Покупателей привлекает широкий выбор доступного жилья в новостройках, более выгодные условия по ипотечному кредитованию. 

Табл. 4. Рейтинг столичных регионов по числу сделок на вторичном рынке жилья (зарегистрированных прав на жилые помещения) в первом полугодии 2018 года. 

Регион 

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Московская область 

274 046 

18% 

-1% 

Москва 

221 777 

6% 

Санкт-Петербург 

140 767 

5% 

Ленинградская область 

78 421 

48% 

Прочие регионы 

3 216 055 

82% 

-2% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

Наиболее существенный рост объёма сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года наблюдается в 2 субъектах. В Воронежской области рост объёма продаж на вторичном рынке превысил 70% (111 тыс. сделок в январе – июле 2018 года против 65 тыс. в первом полугодии 2017 года), в Ленинградской области – плюс 48%, где среднемесячные темпы продаж выросли с 8,9 тыс. сделок в первом полугодии 2017 года до 13,1 тыс. сделок в первом полугодии 2018 года. 

Ипотечные сделки 

За первое полугодие 2018 года было совершено рекордное количество ипотечных сделок – 663 тыс., что на 57% выше, чем за январь  июнь 2017 года. После снижения ипотечных ставок в условиях востребованности населением жилья, как и на первичном, так и на вторичном рынках (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достигли 6,5-7,0%) данный финансовый инструмент стал основным драйвером роста продаж.  

Только 18% всех ипотечных сделок по России за первое полугодие 2018 года пришлось на столичные регионы, концентрация сделок остался на уровне аналогичного периода прошлого года. Итоговый рост по Московскому региону и агломерации Санкт-Петербурга за рассматриваемый период составил 55%. В распределении ипотечных жилищных кредитов по субъектам РФ не так сильно выделяются межрегиональные диспропорции, как в распределении продаж на первичном и вторичном рынках жилья. Данный финансовый инструмент пользуется спросом в большинстве регионов. 

На первом месте рейтинга столичных регионов по числу ипотечных сделок оказалась Москва (39 тыс. сделок), благодаря большой численности населения и высокому среднему уровню заработной платы. Следом идёт Московская область – 36 тыс. ипотечных сделок. Это – больше, чем, во всем Северо-Кавказском или Дальневосточном федеральном округе. Не сильно отстает по объёму ипотечных сделок Санкт-Петербург, расположившийся на 3 строчке рейтинга – 32 тыс. сделок. На четвертом месте Ленинградская область – 10 тыс. ипотечных договоров. Стоит отметить, что в общем рейтинге регионов Ленинградская область не входит не только в пятерку, но даже и в десятку регионов по количеству выданных ипотечных кредитов (25е место). 

Табл. 5. Рейтинг столичных регионов по числу ипотечных сделок в первом полугодии 2018 года. 

Регион 

Количество ипотечных сделок, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Москва 

38 925 

18% 

51% 

Московская область 

36 288 

63% 

Санкт-Петербург 

32 431 

52% 

Ленинградская область 

9 564 

54% 

Прочие регионы 

546 143 

82% 

57% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Центрального банка РФ. 

Аналогичный рост объёма ипотечных сделок наблюдается по топ-10 регионам-лидерам (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок – 55%Такие высокие темпы роста говорят о низкой покупательской способности населения. На данные субъекты РФ в первом полугодии 2018 года приходится 35% сделок по ипотеке, как и в январе  июне 2017 года.  

Десятка регионов–лидеров по ипотечным сделкам за рассматриваемый период не изменилась. Первое место в топ-10 заняла Республика Татарстан, где за первое полугодие 2018 года зафиксировано 25 тыс. ипотечных сделок. Следом идут Республика Башкортостан и Свердловская область – 24 и 23 тыс. сделок соответственно. Высокие показатели по объёму ипотечным сделок в данных субъектах Федерации обусловлено сочетанием достаточно высоких цен на жильё (в среднем около 60 тыс. руб. за кв. м.) и низкой средней заработной платы населения – 32 тыс. руб. в месяц. 

В первом полугодии 2018 года во всех регионах России наблюдается рост объема ипотечных сделок более чем на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Исключением стала только Республика Ингушетия, где было зафиксировано снижение количества ипотечных сделок на 12% (с 65 сделок в январе – июне 2017 года до 57 сделок в январе – июне 2018 года). 

Табл. 6. Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок в первом полугодии 2018 года. 

 

Регион 

Количество ипотечных сделок, единиц 

Доля, % 

1 

Республика Татарстан 

25 074 

35% 

2 

Республика Башкортостан 

24 198 

3 

Свердловская область 

23 143 

4 

Челябинская область 

19 425 

5 

Краснодарский край 

19 234 

6 

Новосибирская область 

16 266 

7 

Красноярский край 

16 142 

8 

Самарская область 

15 672 

9 

Ростовская область 

15 260 

10 

Нижегородская область 

14 965 

 

Прочие регионы 

356 764 

65% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Центрального банка РФ. 

Приложение  


Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru