Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
НовостройкиАналитика

Спрос на апартаменты так и не восстановился, а объем предложения вырос

Циан.Аналитика19 мая 2023 1 556
2023-05-23T15:58:46.508772+00:00
Спрос на апартаменты так и не восстановился, а объем предложения вырос
Спрос на апартаменты в 2022 году сократился из-за роста ипотечных ставок. В отличие от сегмента квартир, интерес к ним так и не восстановился. А цены на юниты продолжили расти. Подробности — в отчете Циан.Аналитики.
Коротко о главном
  • Интерес к апартаментам резко сократился весной прошлого года и с тех пор так и не восстановился. Отсутствие господдержки и неурегулированный статус ограничивают спрос на сегмент.
  • Юниты приобретают в инвестиционных целях чаще, чем квартиры. На такие сделки с апартаментами приходится 30% общего объема в сегменте, а с квартирами — около 12%.
  • Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке апартаментов в начале апреля составляла 319,2 тыс. рублей. С начала года цены выросли на 9,1%.
  • К началу 2023 года выбор апартаментов в регионе достиг 11,4 тыс. — таких высоких значений не было с 2019-го. Рост объема предложения в 2022 году обеспечен выводом большого количества новинок и снижением спроса. В I квартале 2023-го выбор снизился.
  • В продаже находится около 2,2 тыс. лотов в корпусах не по ДДУ — порядка четверти всего первичного рынка апартаментов Московского региона и около 2% всего объема предложения в новостройках региона.
  • На топ-10 комплексов по количеству сделок в I квартале 2023 года пришлось 58% всех сделок с апартаментами.
Важно

В дальнейших расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с апартаментами (если не указано иное). Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (для сделок до 1 марта 2023 года дополнительно применялось ограничение не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). 

Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Без господдержки и с неопределенным статусом

За I квартал 2023 года на первичном рынке Московского региона было заключено 1,4 тыс. сделок с апартаментами. Спрос практически не меняется уже целый год.

Резкое снижение количества сделок было зафиксировано в апреле 2022 года — тогда интерес к юнитам просел сразу на 41%. Такая динамика была характерна и для рынка квартир. Но в случае с апартаментами ситуация усугублялась и тем, что на них не распространяются программы господдержки, а программ с субсидированием ставки от самих застройщиков в этом сегменте мало.

Это означает, что условия приобретения юнитов менее выгодны, чем при покупке квартир. Поэтому год назад, когда Банк России поднял ключевую ставку до 20% годовых, доля сделок с ипотекой на первичном рынке апартаментов опустилась до 12% в апреле и 8% в мае при среднем значении предыдущих месяцев 40–50%.

Падение спроса продолжилось и в мае, когда показатель снизился на 12%. После этого до конца прошлого года ежемесячный спрос находился на уровне 400–500 сделок. Постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ не привело к заметному росту спроса на рынке апартаментов. Только в отдельные месяцы количество сделок приближалось к отметке в 600 ДДУ. В сегменте квартир снижение ставок по ипотеке стало ключевым драйвером восстановления рынка.

Фото: «MirrorЗдание» / cian.ru

В начале 2023 года ситуация на первичном рынке апартаментов была схожа с динамикой на рынке квартир. Январь и февраль оказались неудачными: было заключено 390 и 360 сделок соответственно — за последние годы меньше было только в мае–июне 2020 года.

В марте спрос резко увеличился до 630 сделок вместе с общей активизацией рынка, но пока о восстановлении спроса говорить рано. Всего на сделки с апартаментами приходится около 4–5% всех сделок в Московском регионе. За последний год доля не изменилась.

Динамика количества сделок с апартаментами на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Ситуация с апартаментами усложняется еще и тем, что сейчас они имеют статус нежилых помещений. Несмотря на многократные попытки приравнять юниты к жилью, их статус до сих пор не урегулирован. Это не позволяет получить в них постоянную регистрацию, что важно для многих покупателей.

Сворачивание инициативы о присвоении лотам в части апартаментных ЖК статуса квартир стало еще одним фактором сжатия спроса. Кроме того, в них выше, чем в квартирах, налоги и коммунальные платежи, а также отсутствуют строгие нормы по шумоизоляции, планировке, по строительству социальной инфраструктуры (школ, детских садов). При этом апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир, чем и привлекают покупателей.

Апартаменты для инвестиций

Юниты за счет меньшей стоимости по сравнению с квартирами пользуются высоким спросом у инвесторов, которые планируют сдавать жилье в аренду. Для потенциального нанимателя непринципиален статус помещения, а ставка аренды при этом сопоставима для обоих вариантов.

Хотите купить апартаменты в Москве? Смотрите все варианты на Циан

То есть инвестор имеет возможность быстрее окупить средства, выбрав именно апартаменты. К тому же в некоторых комплексах поиск жильцов и весь сервис, в том числе меблировку, мелкий ремонт, клининг, берет на себя управляющая компания.

По расчетам Циан в Московском регионе в 2022 году — начале 2023-го на инвестиционные сделки приходилось около 30% всех покупок апартаментов. Для сравнения: в сегменте квартир доля ниже — около 12%.

Таким образом, апартаменты чаще приобретаются в инвестиционных целях, чем квартиры.

Доля инвестиционных* сделок на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

* Под инвестором понимается покупатель, который приобрел две и более квартиры (или два и более апартамента) в одном комплексе.

Стоимость юнитов продолжает расти

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке апартаментов в начале апреля 2023 года составляла 319,2 тыс. рублей. С начала года цены выросли на 9,1%, а по сравнению с аналогичным показателем за прошлый год показатель увеличился на 9,9%.

Колебания в уровне цен в апартаментных корпусах обычно заметнее, чем в новостройках с квартирами, поскольку их выбор в Московском регионе значительно меньше — в 11–12 раз. Поэтому при общем тренде на медленный рост средних цен в отдельные месяцы на рынке наблюдалась отрицательная динамика с последующим восстановлением. Резкий рост цен на апартаменты — сразу на 6% — зафиксирован в апреле 2023 года. 

Фото: ЖК HighWaycian.ru

Апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле сопоставимых по характеристикам квартир, но средняя цена 1 кв. м в них по Московскому региону на 22% выше средней стоимости «квадрата» в квартирах  — 319,2 тыс. против 272,3 тыс. рублей. Это связано с различиями в распределении проектов с квартирами и юнитами по территории региона: апартаменты строят в основном в более дорогих районах Москвы, а квартиры — везде.

Динамика средней стоимости 1 кв. м в апартаментных корпусах на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Объем предложения продолжил расти

Выбор на первичном рынке апартаментов Московского региона увеличивался на протяжении всего 2022 года, достигнув к началу 2023-го отметки 11,4 тыс. лотов. Последний раз такой большой объем предложения на рынке был в начале 2019 года.

Увеличение выбора связано как со снижением спроса — лоты стали дольше находиться в продаже и накапливаться, так и с активизацией девелоперов по выводу нового предложения на рынок. Так, в 2022 году на рынке Московского региона стартовали продажи в 91 корпусе, а в 2021 году — только в 75 корпусах.

С начала 2023 года объем предложения на рынке аренды сократился до 9,9 тыс. лотов в начале марта. К апрелю он вернулся к значениям второй половины прошлого года. 

В I квартале 2023-го в продажу вышло 15 новых корпусов — меньше, чем с января по март в прошлом году (23 корпуса). Новинок в 2023-м будет меньше, чем в предыдущие годы. Это вполне ожидаемая реакция на спад спроса и кризисные события 2022-го.

Динамика количества лотов в апартаментных корпусах на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Новостройки не по ДДУ

На рынке апартаментов не применяются государственные льготные ипотечные программы. А инициатива о присвоении юнитам статуса квартир не увенчалась успехом. На этом фоне в столице активно растет серый сегмент этого рынка —  продажи вне рамок Федерального закона № 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В 2022 году и начале 2023-го на рынок в большом количестве выходили проекты с продажами не по ДДУ — через предварительные договоры, договоры инвестирования, ДКП и др. 

Это проекты реконструкции или капитального ремонта бывших гостиниц, общежитий (например, ЖК «My Space на Окской», апарт-отель Connect.Moscow и другие), офисов (например, «Берег Яузы», «Апартаменты в Кусково», «Лофт Нагорная»).

Фото: ЖК «My Space на Окской» / cian.ru

Подобные проекты активно стали реализовывать со второй половины 2021 года. В III квартале 2021-го корпусов не по ДДУ вышло даже больше, чем по договорам долевого участия — 14 против 12. Всего за 2022 год в Московском регионе стартовали продажи в 40 таких апартаментных корпусах, а в 2021-м — в 33 корпусах, причем в 27 из них — во втором полугодии. В I квартале 2023 года на рынок вышли квартиры в 11 корпусах не по ДДУ — при этом всего стартовали продажи в 15 корпусах.

Количество новых апартаментных корпусов на первичном рынке Московского региона

По данным Циан.Аналитики

Сейчас на «первичке» экспонируется около 2,2 тыс. таких лотов, они составляют порядка четверти всего первичного рынка апартаментов Московского региона и около 2% всего объема предложения в новостройках региона.

Площадь и количество помещений в таких ЖК обычно меньше, чем в новых строениях. Средняя цена 1 кв. м в корпусах с продажами не по ДДУ без учета премиального сегмента составляет 317,9 тыс. рублей — чуть меньше, чем среди новых ЖК (319,2 тыс. рублей).

В 10 комплексах продается 60% всех апартаментов

Циан составил рейтинг проектов по количеству сделок в I квартале 2023 года. В топ-11 попали семь апартаментных комплексов в старых границах Москвы, один комплекс в Новой Москве и три комплекса в Московской области. Такое соотношение не вызывает вопросов, учитывая, что 50 проектов из 60 (в которых были совершены сделки в I квартале 2023 года) расположено в Москве в старых границах — именно здесь строится больше всего апартаментов, о чем было сказано выше. Еще восемь комплексов находится в области и только два — в Новой Москве.

Лидирует по количеству сделок комплекс апартаментов HighWay от «Гранель» — в нем было заключено 175 сделок из 1,4 тыс. На втором месте — «Тропарево Парк» от «Самолет» с 124 сделками. Всего на 10 лидеров по количеству сделок приходится 58% всех продаж апартаментов в I квартале 2023 года.

Год назад доля также составляла 58%, в I квартале 2021-го — 52%. Концентрация сделок в комплексах-лидерах нарастает. Если в 2022–2023 годах на топ-10 приходился в среднем 61% всех сделок с апартаментами, то в 2020−2021 годах — 54%.

Топ-10 комплексов — лидеров по количеству сделок с апартаментами в I квартале 2023 года

Название апарт-комплекса

Локация

Количество сделок в I квартале 2023 года

Доля от общего количества сделок в I квартале 2023 года 

1

HighWay

Москва в старых границах

175

13%

2

«Тропарево Парк»

Новая Москва

124

9%

3

«MirrorЗдание»

Москва в старых границах

94

7%

4

«Люберцы 2018-2023»

Московская область

83

6%

5

«Мята»

Москва в старых границах

77

6%

6

«Измайловский парк»

Москва в старых границах

64

5%

7

«Перец»

Москва в старых границах

50

4%

8

«Метрополия»

Москва в старых границах

47

3%

9

«Спутник»

Московская область

46

3%

10–11

«Мираполис»

Москва в старых границах

40

3%

10–11

SMILE

Московская область

40

3%

По данным Циан.Аналитики

«В 2022 году апартаменты, в отличие от квартир в новостройках, оказались без поддержки, что ограничило восстановление спроса на них после весеннего падения. Низкий спрос и высокие темпы вывода новинок привели к росту объема предложения до допандемийного уровня», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

По его словам, все большую долю на рынке апартаментов занимают проекты редевелопмента старых офисных, гостиничных и производственных зданий, лоты, в которых они продаются не по ДДУ.

Фото в начале статьи: ЖК «Мята»cian.ru

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#апартаменты#цены на жилье#аналитика#динамика цен
апартаментыцены на жильеаналитикадинамика цен
Сейчас обсуждают
Аноним
30 сентября 2023
редакцияeditorial@cian.ru