Денис и Катя выбирают участок, чтобы построить загородный дом, куда будут приезжать на выходные и в отпуск. Первым камнем преткновения стал статус земли:
«Оказалось, есть участки для ИЖС, ЛПХ, земли СНТ и ещё куча всяких аббревиатур. Но один раз пожалеешь времени, чтобы разобраться, а потом будешь всю жизнь платить непонятно за что и помногу. Либо разберёшься и будешь получать все услуги бесплатно и вовремя. И дом построишь полноценный, а не сарай. Говорят, лучше искать участок под ИЖС, но это сильно сужает выбор», — делится пара.
Что же, давайте разберёмся, действительно ли именно участок для ИЖС — идеальный вариант. В этой статье мы расскажем, есть ли у такого выбора подводные камни и что нужно знать ещё до покупки земли. Но сперва — короткая матчасть, без которой трудно разобраться во всех нюансах.
Что такое ВРИ участка
Вне зависимости от того, покупаете вы участок с домом или без него, характеристики земли важны в любом случае — от них зависит, какой дом вы сможете построить, можно ли прописаться в нём, будете ли вы платить членские взносы и кто будет чистить улицу зимой.
У земельных участков, пригодных для жилищного строительства, есть разные виды разрешённого использования (ВРИ). Многие называют эту характеристику статусом участка или категорией земли, но это не совсем правильно.
Статус участка — это характеристика, которая указывает, учтена ли эта земля в ЕГРН, и если да, то каким образом: есть ли у неё собственник, границы, кадастровый номер и прочее.
Возможные статусы участков:
- Учтённый. Это значит, что все данные о нём актуальны: права зарегистрированы, собственник известен, границы определены.
- Ранее учтённый. Участки с таким статусом были внесены в ЕГРН до 1 марта 2008 года. Чтобы распоряжаться такой землёй, нужно заново определить границы участка, то есть провести межевание.
- Временный. Это устаревший статус, который сейчас не присваивают. Такая запись в ЕГРН означает, что участок стоит на учёте, но права на него не зарегистрированы.
- Архивный. Такой статус после 1 марта 2022 года присваивают участкам, которые ранее имели отметку «временный». Данные об архивных участках исключают из ЕГРН, что, однако, не влияет на право собственности — оно не прекращается. Ещё такое бывает, если один участок разделили на несколько и каждый при этом поставили на учёт.
- Аннулированный. Такие участки снимаются с учёта, так как собственник не зарегистрировал свои права на них. Это возможно, например, при наследовании земли, прежний собственник которой не подтвердил своё право после принятия в 1998 году закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В таком случае наследник при получении выписки из ЕГРН увидит, что статус участка — аннулированный, и ему придётся регистрировать его заново.
Категория участка — характеристика, которая определяет предназначение земли, сферу её использования.
Всего существует семь таких категорий:
- Земли сельскохозяйственного назначения.
- Земли населённых пунктов.
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса.
Присвоение участку той или иной категории накладывает ограничения на его использование. Если их не соблюдать, можно получить штраф, проблемы с прокуратурой, а в крайнем случае даже лишиться земли.
ВРИ участка — характеристика, которая указывает, как им следует пользоваться и что на нём можно построить.
Для строительства жилого дома подходят:
- участки для ИЖС;
- земли для ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства) на приусадебном земельном участке;
- земли для ведения садоводства или огородничества (СНТ, ДНП).
Есть и другие ВРИ, но на таких участках обычный жилой дом не построишь (а вот отель, конюшню или гараж — пожалуйста). Вид разрешённого использования можно посмотреть в соответствующей графе выписки из ЕГРН.
Таким образом, Катю и Дениса в первую очередь волнует ВРИ участка, который позволит пользоваться им наиболее эффективно и выгодно. Действительно ли это земли для ИЖС? Давайте разберёмся.
Что такое ИЖС
ИЖС — один из видов разрешённого использования земли, позволяющих вести на ней индивидуальное жилищное строительство. Предполагается, что на таком участке можно построить капитальный жилой дом для постоянного проживания, в котором можно зарегистрироваться.
Находится такой участок в границах населённого пункта — города, деревни, посёлка.
Требования для строительства частного дома на участке под ИЖС перечислены в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно закону, дом должен:
- являться капитальным строением;
- иметь площадь не более 1500 кв. м;
- быть не выше 20 м;
- иметь не более трёх этажей;
- принадлежать одной семье, то есть не делиться на квартиры или блоки.
Если площадь дома не превышает 500 кв. м, его строительство не требует разработки и согласования проекта и ведётся в уведомительной порядке.
Кроме того, на участке для ИЖС можно не только строить дом и хозпостройки, но и заниматься садоводством и огородничеством.
Тот факт, что участки для индивидуального жилищного строительства расположены в населённых пунктах, даёт их владельцам ряд преимуществ.
Плюсы участков под ИЖС
Преимущества участков для ИЖС перед землёй с другими ВРИ в основном завязаны на расположении в черте населённых пунктов. Такие участки часто имеют хорошую транспортную доступность, общие территории обслуживаются муниципальными организациями, а владельцам земли проще участвовать во всевозможных программах.
Список основных плюсов выглядит так:
1. Возможность построить полноценный дом, а не дачный домик, сарай или хозблок.
2. Возможность присвоить дому адрес и оформить в нём регистрацию, что, в свою очередь, позволит пользоваться социальной инфраструктурой.
3. Возможность использовать материнский капитал при покупке.
4. Больше возможностей для получения семейной ипотеки как на готовый дом, так и на его строительство.
5. Можно увеличить сумму ипотечного кредита для строительства с 12 до 30 млн рублей, комбинируя программы: например, семейную или IT-ипотеку можно объединить с рыночными ипотечными программами.
6. Возможность получить участок под ИЖС бесплатно — к примеру, на это имеют право многодетные семьи.
7. Возможность подключиться к центральным коммуникациям — в первую очередь, к газу. Остальные ВРИ тоже допускают это, но так как участки для ИЖС чаще находятся в населённых пунктах, сделать это гораздо проще.
8. Обслуживанием общих территорий и коммуникаций обычно занимаются муниципальные власти — это и чистка дорог, и вывоз мусора, и замена лампочек в фонарях, и многое другое.
9. Если дом находится не в закрытом коттеджном посёлке с внутренними правилами, то членские взносы не предусмотрены.
Какие есть льготы, с чего начать и сколько ждать заветный «синий цветок»
ЧитатьМинусы земли для ИЖС
Помимо преимуществ этот ВРИ участка влечёт за собой и ряд недостатков.
Среди них:
1. Более высокая цена и быстрое вымывание с рынка самых интересных предложений.
2. Запрет на использование участка в коммерческих целях: открыть придорожный магазин или автосервис не получится — во всяком случае, если не менять ВРИ.
3. Требование построить дом в течение трёх лет, иначе придётся заплатить штраф от 20 тыс. рублей. Если дом не построен в течение десяти лет, к штрафу добавится и удвоенная налоговая ставка.
4. Качество работы муниципальных коммунальщиков иногда не на высоте: устранения мелких поломок приходится ждать несколько месяцев, а на ремонт дороги у местных властей бюджета может не находиться годами.
Особенности ИЖС: что учитывать при покупке
1. Налоги. Если участок не используется в коммерческих целях, применяется пониженная налоговая ставка. Для ИЖС она не может превышать 0,3% кадастровой стоимости, которую можно найти в выписке из ЕГРН. Но если вы купили участок, а жилой дом на нём так и не построили, через десять лет ставка земельного налога удвоится.
2. Риск потерять землю. С марта 2025 года должен вступить в силу закон, по которому участок для ИЖС смогут изъять, если за два года после приобретения на нём не появится фундамент здания и подземные конструктивные элементы или если в течение пяти лет собственник не зарегистрирует построенный дом. Для случаев, когда права нельзя зарегистрировать по объективным причинам или проблема в действиях либо бездействии госорганов, предусмотрены исключения.
3. Возможность оформить налоговый вычет. Учитывая, что дом на земле под ИЖС пригоден для постоянного проживания, после строительства собственники могут получить налоговый вычет. Если вы покупаете участок сразу с домом, вычет получите и за участок, и за дом.
4. Нюансы при оформлении семейной ипотеки. С недавних пор семейная ипотека на строительство дома на земле для ИЖС выдаётся по той же схеме, что и с многоквартирными новостройками: теперь покупатель платит строительной компании не напрямую, а через эскроу-счёт. Доступ к деньгам строители получают только после передачи ключей.
С одной стороны, это делает строительство более безопасным, а с другой — ограничивает выбор. Обратиться теперь можно только к аккредитованной банком компании, причём деньги дадут лишь под заранее согласованные с кредитором проекты домов. Многие подрядчики отнеслись к нововведению скептически и не работают с эскроу.
Основная причина — без денег клиента им не на что строить: собственных средств не хватает, а брать кредиты готовы далеко не все. Кроме того, игроки рынка видят серьёзный риск в «авансовом» возведении дома на участке, который им не принадлежит.
Как изменить ВРИ участка на ИЖС
Если участок вам очень нравится и подходит всем, кроме своего ВРИ, это может быть поправимо: иногда ВРИ можно изменить. Для этого надо подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробную инструкцию можно найти на сайте Росреестра.
Услугу по изменению ВРИ на тот, который предусматривает жилищное строительство, придётся оплатить. Предварительный расчёт можно получить на региональном сайте госуслуг — в Подмосковье услуга называется «Предоставление расчёта размера платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка на территории Московской области».
Примерный план действий таков:
1. Выясните, позволяют ли правила землепользования (ПЗЗ) сменить ВРИ в вашем случае. Это можно сделать онлайн, заказав выписку из ПЗЗ в МФЦ или на сайте местной администрации, или при личном визите туда.
2. Подготовьте пакет документов — он небольшой и, скорее всего, будет выглядеть примерно так:
- заявление о государственном кадастровом учёте без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешённого использования (обязательно);
- паспорт заявителя (обязательно);
- если процедурой занимается доверенное лицо, то нотариальная доверенность на этого человека и его паспорт (обязательно);
- выписка из ЕГРН (опционально);
- правоподтверждающие документы (опционально);
- правоустанавливающие документы (опционально);
- разрешение банка, если участок или дом куплен в ипотеку (опционально).
3. Подайте заявление:
- через МФЦ — подойдёт любое отделение независимо от расположения объекта;
- через портал госуслуг, в Москве — тут;
- через личный кабинет на сайте Росреестра.
4. Ожидание должно занять не более 15 дней, после чего вам придёт либо отказ, либо уведомление о необходимости оплатить услугу для завершения процесса.
5. Оплатите услугу. Это можно сделать через терминал в МФЦ, по квитанции, через приложение банка, личный кабинет Росреестра.
Правительство активно поддерживает развитие ИЖС, поэтому законотворчество часто связано именно с этим ВРИ: программы поддержки и развития готовятся в первую очередь под земли для индивидуального жилищного строительства. Это даёт собственникам больше возможностей, и с этой точки зрения участок для ИЖС действительно является оптимальным вариантом для строительства дома.
