Допустим объектом владеют два и более собственников. Объект находится в собственности меньше минимального срока владения (менее 3/5 лет). Максимальная сумма налогового вычета 1 000 000 рублей в одном налоговом периоде при продаже.
Исходя из этого, можно сделать следующим образом: продать объект по долям – по отдельным договорам купли-продажи каждый собственник своей доли. Для этого нужно:
- Написать в нотариальной форме отказ от преимущественного права покупки.
- В каждый договор купли-продажи включить пункт о том, что переход права собственности на долю (адрес) по настоящему договору, ставится в зависимость от одновременной регистрации перехода права собственности на долю (адрес). Этот пункт можно не включать, всё зависит от условий доступа к ячейке/ячейкам. Если ячейка одна, то логично, что условиями доступа к ней являются оба договора с зарегистрированными правами собственности. Следовательно, если регистрация по одному договору пройдёт, а по второму нет (например, покупатель намеренно приостановил её), то доступ не откроется и получится, что одну долю продали, вторую нет и денег не получили.
- Подать документы «пакетом» через регистратора (частная компания предоставляющая услуги по регистрации прав собственности), который контролирует регистрацию прав на определённых заказчиком условиях. Не стоит подавать документы через МФЦ или напрямую в Росреестр, они не контролируют одновременную регистрацию.
Продавая долями по отдельным договорам, каждая доля является отдельным объектом, поэтому предоставляется налоговый вычет на каждый по 1 000 000 руб. 1 000 000 руб., налогом не облагается. Пример. Квартира стоит 6 000 000 руб. Ею владеют четыре собственника по 1/4 доли. Продав квартиру по одному договору, они смогут воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. Соответственно 5 млн. будут облагаться налогом на доходы 13% и придётся уплатить 650 000 руб. Продав по отдельным договорам, каждому будет представлен налоговый вычет. Если каждый укажет стоимость своей доли 1 500 000 руб., то налог составит 260 000 руб., т.е. по 65 000 руб. В данном примере я не учитывал вид стоимости (кадастровая или рыночная).
При продаже объекта находящегося в собственности меньше минимального срока владения, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, за годом продажи.
Напомню, что с 02.06.2016 г. вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ. Начиная с этой даты, при отчуждении объекта недвижимости, которой владеют два и более собственников, требуется обязательное нотариальное удостоверение договора, по которому недвижимость отчуждается. Исходя из этого, применяя такую схему сделки, потребуется нотариальное удостоверение и второго договора. Следовательно увеличиваются расходы по нотариальному удостоверению. Но даже этот расход может оказаться меньше суммы налога.
- Пункт об одновременной регистрации перехода прав собственности (п.1 ст.157 ГК РФ либо ст.421 (Свобода договора)).
- Отказ от преимущественного права покупки (абз.2 п.2 ст.250 ГК РФ и п.4 ст.42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Минимальный срок владения (п.17.1 ст.217 и п.3, п.4 ст.217.1 НК РФ).
- Налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).
- Обязанность представить налоговую декларацию (пп.2 п.1 и п.3 ст.228 НК РФ).
- Срок представления налоговой декларации (абз.2 п.1 ст.229 НК РФ).
- Нотариальный тариф (пп.5 п.1 ст.333.24 НК РФ и Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 12.01.2017 г. N 03-05-06-03/407).
- Обязательное нотариальное удостоверение (п.1 ст.42 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Источник: Портал Рината Мангушева
