Может ли риэлтор быть самозанятым в 2026 году? Да — но не на любой схеме работы. Налог на профессиональный доход (НПД) подходит агенту, который оказывает услуги клиенту напрямую и от своего имени. А вот работать самозанятым по агентскому договору с агентством недвижимости закон прямо запрещает — и именно на этой детали чаще всего «горят» начинающие частные риэлторы. Разбираем, кому из риэлторов самозанятость реально подходит, какие есть лимиты и запреты, чем НПД отличается от ИП, и что можно писать в договоре с клиентом.
Что такое самозанятость и при чём тут риэлтор
Самозанятость — это специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), введённый Федеральным законом № 422-ФЗ от 27 ноября 2018 года. С 2020 года он действует по всей России, эксперимент рассчитан до конца 2028 года. Главные параметры режима в 2026 году не изменились: ставка 4% с доходов от физических лиц, 6% — от юрлиц и ИП; лимит дохода 2,4 млн рублей в год (при превышении право на НПД теряется до конца года); страховых взносов нет (но и пенсионный стаж не идёт без добровольных отчислений); нанимать сотрудников по трудовым договорам нельзя; касса и декларации не нужны — чек формируется в приложении «Мой налог».
Для частного риэлтора, который работает на себя без штата, режим выглядит идеально: минимум отчётности, низкая ставка, регистрация за 10 минут через приложение ФНС. Но именно в сфере недвижимости есть важная оговорка, из-за которой самозанятость подходит не всем агентам.
Главное ограничение: агентский договор и НПД несовместимы
Это ключевой момент, который нужно понять до того, как открывать самозанятость. Пункт 5 части 2 статьи 4 ФЗ-422 прямо запрещает применять НПД к доходам, полученным от деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров.
А риэлторская работа очень часто строится именно так. Агент в агентстве недвижимости, который заключает сделки от имени и в интересах агентства и получает процент от него — этот доход под НПД не попадает, самозанятость тут применить нельзя. Та же логика касается субагента: если вы действуете в интересах основного агента или АН — это агентская схема, НПД запрещён.
А вот когда самозанятость работает: риэлтор оказывает услугу клиенту напрямую — по договору возмездного оказания услуг от своего имени. Вы сами нашли собственника или покупателя, заключили договор с клиентом, получили оплату за свою услугу — это доход от собственной деятельности, а не «в интересах другого лица», НПД применять можно. Сюда же относятся разовые консультации, подбор объектов, сопровождение сделки, оформленные как услуга клиенту.
Практический вывод: самозанятость — режим для независимого частного риэлтора, который работает с клиентами напрямую. Если вы агент внутри агентства на агентском договоре — вам нужен другой режим (ИП на УСН или трудовой договор).
Что можно и что нельзя писать в договоре самозанятого риэлтора с клиентом
Отдельный частый вопрос — как оформить сам договор, чтобы у клиента (особенно если это юрлицо или ИП) не возникло претензий от налоговой. Правило простое: в договоре нужно прямо указать, что исполнитель действует как плательщик НПД — иначе заказчик-юрлицо или ИП обязан будет выступать налоговым агентом и удерживать НДФЛ. Нотариально удостоверять договор не нужно, достаточно письменной формы.
Важное ограничение по сути услуги: в рамках договора возмездного оказания услуг самозанятый риэлтор может оценить рыночную стоимость объекта, сделать фотографии, составить объявление, проконсультировать по документам и сопроводить сделку — но берёт за это фиксированную сумму. Брать процент от цены сделки по договору оказания услуг нельзя: вознаграждение «в процентах от суммы сделки» — это уже признак агентской схемы, а не разовой услуги, и под НПД такая оплата не подпадает.
Ещё два запрета, о которых забывают
НПД не применяется к доходам от перепродажи имущества (кроме личного). Для риэлтора это обычно не проблема — вы продаёте услугу, а не саму недвижимость. Но если вы покупаете объекты на себя и перепродаёте (флиппинг, инвестиционные сделки) — этот доход под НПД не подпадает, нужен ИП.
Второй забытый запрет: если вы были оформлены в агентстве по трудовому договору, доходы от этого же работодателя нельзя облагать НПД в течение 2 лет после увольнения. Это защита от схем, когда сотрудников массово «переводят» в самозанятые ради экономии на взносах — ФНС такие связки отслеживает автоматически.
Самозанятый, ИП или ООО — что выбрать
Выбор режима зависит от того, как именно вы работаете и сколько зарабатываете. Самозанятость (НПД): налог 4-6%, лимит дохода 2,4 млн ₽/год, страховых взносов нет, сотрудников нанимать нельзя, агентский договор с АН под НПД не подходит — вариант для частного риэлтора, который работает с клиентами напрямую и зарабатывает до 2,4 млн в год.
ИП на УСН: налог 6% («доходы») или 15% («доходы минус расходы»), лимиты УСН индексируются ежегодно и заметно выше, фиксированные страховые взносы обязательны, сотрудников нанимать можно, агентский договор с АН — подходит. Это вариант для агента на агентском договоре или риэлтора с доходом выше лимита НПД.
ООО: налог УСН или ОСН плюс налог с дивидендов, взносы платятся за сотрудников, подходит агентству со штатом.
Грубый ориентир: пока вы работаете в одиночку напрямую с клиентами и зарабатываете до 200 тыс. ₽ в месяц — самозанятость самый выгодный и простой вариант. Перешагнули лимит 2,4 млн в год или начали брать заказы от агентства по агентскому договору — пора открывать ИП.
Как оформить самозанятость: пошагово
Зарегистрироваться можно за 10 минут в приложении «Мой налог» (ФНС) или в личном кабинете на сайте налоговой — по паспорту или через Госуслуги, госпошлины нет. Вид деятельности — «услуги в сфере недвижимости» или «прочие услуги». Дальше на каждый платёж клиента формируется чек в приложении — это и есть фиксация дохода, налог начисляется автоматически, оплата раз в месяц до 28 числа. Отдельно стоит следить за лимитом 2,4 млн ₽ нарастающим итогом с начала года. Бонус для новичков: при регистрации даётся налоговый вычет, который временно снижает ставку — пока он не израсходован, налог фактически считается по 3% и 4% вместо 4% и 6%.
Плюсы и минусы самозанятости для риэлтора
Плюсы: низкая ставка 4-6%, нет обязательных взносов, регистрация за 10 минут без визита в ФНС, нет деклараций и кассы, доход официальный — можно показывать для ипотеки.
Минусы: лимит 2,4 млн ₽ в год, нельзя работать по агентскому договору с АН, нельзя брать процент от сделки — только фиксированную сумму, нельзя нанимать сотрудников, не идёт пенсионный стаж без добровольных взносов, нельзя перепродавать объекты на себя.
Частый вопрос: можно ли агентству заключить договор с самозанятым риэлтором
Можно, но не агентский. Агентство вправе заключить с самозанятым риэлтором договор возмездного оказания услуг (например, на разовый подбор объектов или консультации) с фиксированной оплатой. А платить самозанятому процент от комиссии за сделки, которые он ведёт «в интересах» агентства — уже агентская схема, и НПД к такому доходу не применяется. Если доход превысит 2,4 млн рублей в год, право на НПД теряется с момента превышения — при приближении к лимиту риэлтору стоит заранее открыть ИП на УСН.
