Начало года традиционно знаменуется вступлением в силу множества изменений в законодательстве. Бесспорно, одним из важнейших в 2020 году является усиление защиты имущественных прав добросовестных приобретателей.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.12.2019 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" пункт 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ дополняется абзацем следующего содержания:
“Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.”
Другими словами, приобретатель считается добросовестным, если перед сделкой он получил общедоступные сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости и, полагаясь на них, совершил сделку.
При этом суд будет однозначно отказывать в удовлетворении исковых требований об изъятии жилого помещения в пользу публично-правового образования (РФ, субъекта РФ, муниципального образования), если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя закон при этом возлагает на истца.
Однако, не стоит забывать, что квартира может быть изъята даже у добросовестного приобретателя по иску законного собственника, что предусмотрено ст. 302 ГК РФ.
Что же делать добросовестному приобретателю, в таком случае? Теперь он гарантированно может рассчитывать на денежную компенсацию от государства.
Вместе с вступлением в силу Федерального закона № 430-ФЗ, одновременно в силу вступил и Федеральный закон № 299-ФЗ, который установил порядок получения и размер компенсации добросовестному приобретателю при утрате им жилого помещения.
Так, согласно статье 68.1 Федерального закона № 299-ФЗ:
“Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.”
Для получения компенсации, предусмотренной законом, добросовестный приобретатель должен подать иск к Российской Федерации с соответствующими требованиями. На удовлетворение иска можно рассчитывать, если после вынесения решения судом о возмещении убытков, возникших в связи с истребованием квартиры, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
То есть самый неблагоприятный для покупателя сценарий развития событий, при котором по решению суда стороны сделки возвращаются в первоначальное положение, право собственности покупателя на квартиру прекращается, денежные средства должны быть возвращены покупателю, но фактически их вернуть не получается, при условии добросовестности приобретателя теперь невозможен в принципе. Государство защитит добросовестного приобретателя, возместив ему убытки, а далее сможет предъявить исковые требования в порядке регресса к тому, кто виновен в их причинении. Но покупатель, что самое главное, в этом процессе уже никак задействован не будет.
Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения.
Принятые изменения, безусловно, носят позитивный характер, однако, что крайне важно, не исключают риска судебных разбирательств и изъятия квартиры даже у добросовестного приобретателя. Да, однократная компенсация гарантирована добросовестному приобретателю, но это задача минимум. Задача максимум – подготовить сделку так, чтобы исключить риск судебных разбирательств и изъятия квартиры в принципе. Именно поэтому специалисты по-прежнему будут тщательно и всесторонне проверять приобретаемый для клиента объект, а также его собственника, полагаясь не только на общедоступные сведения.
Рассказываю о недвижимости, налогах, нюансах законодательства на канале Telegram: Риэлтор Дмитрий Каредва.
