недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

О наболевшем. Отказы соседей от преимущественного права покупки комнаты.

2 699 16 Блог специалиста 14

Я не буду писать тут о законах и юридических аспектах при продаже комнат или долей, а расскажу о риэлторских буднях, о свежих впечатлениях, связанных с получением от соседей отказа на право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире.

Соседей трое, все вменяемые люди, но ни один из них не живет в этой квартире. Один живет в Ставрополе, позвонили, отправили по электронной почте извещение о продаже, без возражений пошел к нотариусу в своем городе, оформил отказ и нотариус оттуда через свою связь отправил данный документ московскому нотариусу, который нам благополучно его выдал.

Второй сосед сказал, что времени ходить к нотариусам нет, пришлите уведомление от нотариуса и продавайте через месяц. Что делать, так и сделали.

Третья соседка решил воспользоваться ситуацией и выдвинула условие - поменять кран на кухне, заменить бачок унитаза, после этого даст отказ. Продавцу пришлось повозиться пару дней, привести сантехнику в свежее состояние, после чего подождав еще 10 дней, когда у соседки будет время, пошли к нотариусу. В этой третьей комнате кроме этой соседки дольщиком числился её несовершеннолетний ребенок, она должна была дать отказ за себя и своего ребенка. Отправил все данные нотариусу, который рядом с её домом, чтобы заранее все подготовили, сказали что все подготовят и быстро оформят. Каково же было мое удивление, когда нотариус дает читать заявление об отказе, в котором нет ни слова о ребенке. Нотариус заявляет, что без согласия органов опеки не заверит отказ родителя за ребенка. Типа все сделки с недвижимостью, в которой проходят несовершеннолетние, должны быть одобрены службой опеки. Но где тут логика? Никто же не продает долю ребенка, а всего-навсего родитель заявляет, что нет желания покупать вторую квартиру. Причем тут опека? Что, опека даст денег на покупку? Или же видя любую рекламу о продаже недвижимости надо бегать в опеку и говорить, что я не буду сегодня покупать это для ребенка?

Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ - по телефону справок не даем, приходите в часы приема. Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема. Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки...

Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца. Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает. Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление...

Получили последнюю бумагу. Всего-навсего 5 месяцем понадобилось, чтобы подготовить отказы соседей для продажи комнаты...

Комментарии 16
Александр Черный24 октября 2017, 17:00

а к другим нотариусам пробовали обратиться? У меня неоднократно бывало что нотариус /либо его помошник несли ахинею..Вопрос решался методом переговоров/взыванию к адекватности и апелляцией на закон либо посыланием нотариуса со свитой в пешее эротическое и походом к другому нотариусу. Один раз пришлось звонить в нотариальную палату...А вообще коммуналки это зло...а про их обитателей можно диссертацию по психиатрии написать и с успехом защитить...

Ответить
Армен Гаспарян24 октября 2017, 20:49

Александр, у меня был нотариус, который сказал, что если несовершеннолетний до 14 лет, то опека не нужна и оформит отказ родителя за несовершеннолетнего. Однако, соседка №3 обзвонила 10 нотариусов, которые отказывались без опеки оформить и заявила мне, что мой нотариус неправильный и не проедет туда...

Ответить
Александр Черный24 октября 2017, 23:27

Печалька...Поэтому я стараюсь коммуналки не покупать и не продавать...Да и от эконома хочу потихоньку отказаться...Достали убогие...

Ответить
Ольга25 октября 2017, 13:18

Эка Вы как лихо большинство людей в убогие записали...

Владимир Сарибеков2 ноября 2017, 15:34

Типичный пример "элитки",!!! Коллеги, вот к чему нужно стремиться, ну, чтобы убогими не заниматься.
https://spb.cian.ru/sale/flat/165492103/

Армен, это разрешение ООП на отказ требовалось испокон веков, потому что в ст.37 ГК РФ в п.2 сказано: " Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих ОТКАЗ ОТ ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ПОДОПЕЧНОМУ ПРАВ, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного." И из-за этой процедуры очень редкие соседи соглашаются делать отказ. Логика в этом требовании есть: да, родители не обязаны и никто не может заставить их купить соседскую комнату, но не у всех детей нет собственных денег - бывает, что ребенок, например, унаследовал деньги и они лежат на его счете в банке под контролем ООП.

Ответить
частный маклер3 ноября 2017, 1:15

Опекун, Попечитель и Родитель - разные понятия!

Я всегда говорю, что частные агенты грамотнее, чем те, кто в агентстве, потому что рассчитывать могут только на себя и свои знания)) Но в данном случае у Вас пробел - обратите внимание на п.1 ст.28 ГК РФ. - она приравнивает родителей малолетних детей к опекунам и попечителям в отношении соблюдения правил ст. 37 ГК.

Армен Гаспарян25 октября 2017, 12:29

Ирина Владимировна, я это знаю, на это и ссылаются многие нотариусы. Однако есть нотариусы трактующие данный пункт иначе. Ведь несовершеннолетний сосед не совершает никакой СДЕЛКИ. Не надо путать ОТКАЗ ОТ ПРАВ относящихся к имуществу несовершеннолетнего, а закон именно об этом гласит, от отказа покупать имущество соседа, к которому он не имеет отношения. Предложение купить соседнюю комнату по рыночной цене не несет какую-либо выгоду ребенку, его интересы никак не ущемляются, преимущественное право покупки не означает, что у него есть преимущество покупать данную комнату с выгодой. Я считаю, что оно ничем не отличается от миллионов других предложений по продаже недвижимости. Если даже у ребенка есть деньги в банке под контролем ООП, опека никак не может заставить родителя покупать именно эту комнату, и ООП тоже не купит ее для ребенка, при том что ребенку меньше 14 лет и он не может осознанно принимать какие-либо решения.

Ответить

Армен, я ничего не путаю, "путает" Ваш нотариус, т.к. отказ от права - это односторонняя сделка.
ГК РФ Статья 153. Понятие сделки
"Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или ПРЕКРАЩЕНИЕ ГРАЖДАНСКИХ прав и обязанностей."
А с последней частью Вашего возражения я согласна, но не во всем, потому что, если ребенок не под родительской опекой, то у ООП могут иметься механизмы "заставить" опекуна приобрести комнату на деньги ребенка. И вообще, бессмысленно обсуждать нелогичность закона в отдельных ситуациях. Закон приходится соблюдать даже тогда, когда в какой-то индивидуальной ситуации его соблюдение кажется излишним.
Возьмем простой пример: все законопослушные водители стоят при запрещающем сигнале светофора, независимо от того, помешает ли их проезд другим машинам или пешеходам.

И да, в ст. 37 ГК не сказано, что речь идет об отказ именно от имущественных прав.

Надежда Гарнюк25 октября 2017, 13:03

Много лет назад, когда впервые с этим столкнулась, тоже была в шоке. Армен, Вам очень везло, что не столкнулись до сих пор. Вот мне лично жутко интересно, есть ли хоть один случай во всей стране, когда бы комнату в коммуналке при такой ситуации купили для ребенка?

Ответить
Армен Гаспарян25 октября 2017, 13:45

Если согласие ООП необходимо, почему Росреестр не требует его и можно обойтись квитанцией об извещении, в отличие от случаев с отчуждением имущества несовершеннолетних ?

Ответить

А фиг его знает, Армен))) Наверное потому, что нет правовых рычагов заставить родителей дать ответ на уведомление. Только вот, по идее, в таких ситуациях несовершеннолетний может что-нибудь предпринять нехорошее, когда ему 18 годков стукнет. Но это только "по идее")

Татьяна Литвинова29 октября 2017, 13:58

А что этот несовершеннолетний может предпринять нехорошего? Попробовать перевести на себя права покупателя комнаты?
Кстати, интересно, а если за годы до его совершеннолетия цены сильно изменились, то по какой цене он может претендовать на комнату? ;о)

Александр Акимов2 ноября 2017, 13:52

Я думаю в таких случаях проще по договору дарения сделку совершить. С уменьшением оценочной стоимости объекта дарения, чтобы был меньше налог и отсутствием огласки о сделке соседям на протяжении трёх лет

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru