недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году

11 395 38 Блог специалиста 29
Прогноз цен на недвижимость в 2020 году

Для тех кто не любит читать длинные тексты сразу напишу выводы:

Для продавцов недвижимости — продавать срочно, прямо сегодня, а лучше еще вчера.

Для покупателей недвижимости: ждать лета следующего года, причем не важно что вы собираетесь купить— вторичку или новостройку.

Для тех кому интересна причинно-следственная связь, предлагаю читать дальше. Но для этого вернемся в прошлое. А точнее к лету 2018 года. Что произошло на рынке новостроек? Правильно, застройщикам дали год, чтобы полностью перейти на расчеты по эскроу-счетам и проектное финансирование. И вот тут началось зрелище: застройщики по всем каналам транслировали мысль, что при переходе на проектное финансирование им придется платить проценты банкам и тогда недвижимость ощутимо вырастет в цене и поэтому надо брать сейчас.

Массовая истерия нарастала и масло в огонь еще и банки подлили, подняв ставки по ипотечным кредитам. Народ, зажмурив глаза, сметал у застройщиков квартиры под ноль, а если еще и банковское одобрение по старым ставкам действовало, то сомнений у людей не возникало — надо что-то покупать.

И что сделали застройщики на волне ажиотажного спроса? Подняли цены! Часть населения обратила взор на рынок вторички, ведь там еще оставались не дорогие квартиры. Но это не надолго. Продавцы готового жилья, смекнув что происходит в новостройках, быстренько подняли цены и многим удалось продать втридорого свои халупы с тараканами. Например, месяц назад продалась 1к квартира на Королева 48 (серия 600.11) за 4600!!! А год назад она стоила максимум 3800!!!! Т.е. в среднем по рынку рост стоимости был в 15-17%.

Вот ведь интересный менталитет у наших людей. Казалось бы, что может быть логичнее: покупай когда дешевеет, продавай когда дорожает. Так нет ведь, 90% населения бегут, сломя голову покупать сегодня, со словами «ведь завтра будет еще дороже». Не будет!

Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:

Говоря простым языком, все кто хотел купить недвижимость сделали это в конце 2018 года и первой половине 2019. И сейчас ощущается реальный дефицит покупателей — звонков и просмотров квартир мало, это не могли не заметить агенты и собственники.

А если вы покупатель, то для вас сигналом, что квартиру мало смотрят (и есть повод хорошо поторговаться), является то, что после просмотра вам перезванивает продавец (или агент продавца). Тут логика проста: если звонков по квартире много и просмотры идут активно, то на мнущегося интересанта всем будет наплевать, зачем тратить время на звонки. А если вы единственный человек на пару недель, кто решил посмотреть выставленную в продажу квартиру, то за вас будут цепляться как за последнюю соломинку (ну или хотя бы узнать, что не понравилось).

И что мы имеем в сухом остатке сейчас? Началось снижение цен на вторичку и стагнация в новостройках. Это можно наблюдать на сайтах-агрегаторах и в торге с продавцами. Для примера скрины с ЦИАНа, по хрущикам хорошо видно как продавцы начинают приземлять свои амбиции:


А что будет с ценами на новостройки?

Застройщики, на волне массовой истерии, осенью 2018 и зимой 2019, с учетом бесконечного повышения цен, неплохо так наварились. А сейчас покупателей заметно поубавилось и, чтобы как-то активизировать спрос, у всех начинаются акции. Кстати, в прошлом году, как обычно это бывало перед НГ праздниками (чтобы застройщик красиво закрыл год по продажам), акций и распродаж не было. А зачем? И так все раскупили!

Но не надо думать, что сейчас застройщики, перед НГ, устроят аттракцион невиданной щедрости. Какие-то скидки несомненно будут, но конечная цена все равно будет выше чем в прошлом году.

К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.

На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах. Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн!!! Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.

Но люди привыкли, что новостройка дорожает по мере готовности дома, и все равно покупают, наивно полагая, что потом будет еще дороже.

Но самое печальное, что в будущем мы можем потерять новостройки с отделкой. Потому что отделка — это большие временные затраты, а в жестких условиях эскроу счетов, затягивание сроков это потеря денег.


ИТОГ

Потолок повышения цен на недвижимость ограничивается покупательской способностью населения, т.е. весь ажиотаж который есть сейчас устаканится в течение года и цены на вторичку вернутся к своим прежним значениям.

Совет продавцам вторички, которым еще можно запрыгнуть в последний вагон (правда не всем):

Год назад ваша квартира стоила 3.8млн, а сейчас в вашем же доме тетя Маша продает такую же квартиру за 4.4млн, а дядя Петя за 4.6млн. А в вашей-то квартире евроремонтище и поэтому вы хотите не меньше чем 4.8млн.

Но спуститесь с небес на землю и сбрасываете цену до 4.2млн сейчас и продавайте, потому что уже завтра у вас будет дежавю со сказкой Пушкина…

Совет для покупателей новостроек:

Не торопиться с покупкой если не горит. Если горит, то не покупайте новостройки на котловане, сэкономить много не получиться, а ждать придется долго.

Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, вам здесь больше делать нечего.

Комментарии 38
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 ноября 2019, 20:40

А разве инвесторы ещё остались? Сейчас смотрю переуступки.... на рынке немного предложений.... такого как раньше в каждом доме по 50-80 уступок нет...

Ответить
Ирина Лысенко9 ноября 2019, 13:53

Конечно остались, но не профессиональные, а те у кого лишние деньги и нужно их куда-то пристроить.

Галина Хусаинова9 ноября 2019, 19:48

Ирина, спасибо за статью, она логично написана. Выражу свое мнение. Срочно снижать цену, точно не стоит, я полагаю, что типичный Новогодний спрос и посленовогодний "шальной запрос" могут все еще оправдать себя. А вот в феврале тренд действительно может измениться на нисходящий. так что рано панические скидки на вторичке делать. Да, звонком много меньше, но качественно подготовленное жилье в категории "заходи и живи" смотрят и берут с большим удовольствием, хотя и без аппетита к высокой цене.

Ответить
ID: 1893205510 ноября 2019, 3:09

Указанная в статье стагнация на вторичке, я так понимаю, наблюдается автором в Питере.
Например, в своей локации в Москве (один из не очень дорогих спальных районов) последнее время наблюдаю частое снижение ценников на квартиры, с оговоркой: ценники снижают там, где цена изначально была завышена + на всякий старый неликвид.

Но!!! По-прежнему мало хороших ликвидных объектов, выставленных по адекватной цене, и такие объекты уходят очень быстро, ни о каком снижении цен по таким квартирам, конечно, и речи быть не может. Даже, наоборот, понемногу растут, что проявляется в том, что новые объекты выставляются уже чуть дороже, чем аналогичные месяц-два назад.
Т.е. тенденции падения касаются только изначально переоцененных объектов (а таких очень много). А тем, кто хочет купить один из наиболее удачных вариантов в локации, рассчитывать на снижение цен вряд ли стоит.

Ответить
Александр Черный10 ноября 2019, 11:00

Спасибо за интересный Блог. Так то оно так и судя по логике вещей( а я писал об этом еще в начале 19 года) а Ренат Мангушев еще раньше . цены на квартиры должны были стабилизироваться еще этим летом.Но стране не живет в логическом поле. Пока что наблюдается рост...И чем выше будет этот рост тем болезненнее будет отскок и тем больше будет похоронено под этим отскоком различного рода идиотов: ипотечников берущих ипотеку с первым взносом мат.капитала либо вообще без него, инвесторов покупающих по "совету друзей" у проверенной компании либо по собственному убеждению, либо поддавшись "обоянию" застройщика, граждан покупающих "живых мертвецов"-панельки 60-х по цене.....В общем таки да, надо немного подождать...И чем громче будет "праздник" тем больше можно будет купить квартир по хорошим ценам

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 ноября 2019, 12:23

Александр, к тому о чём мы рассуждали стоит добавить прогноз банкротства застройщиков. Все писали об этом изначально, но пока минимум застройщиков обанкротился и будет интересно понаблюдать как далее будут развиваться события, ведь не даром предрекали, что даже из первой 20-ки топовых будут неожиданные вылеты.... это может добавить рынку некоторую волатильность в ценах...

Павел10 ноября 2019, 20:53

Автору статьи неплохо было бы ссылаться на первоисточник информации Сергея Смирнова https://youtube.com/watch?v=XBB4osuYHRs />
p.s. Ещё раз удалите мой комментарий оставлю на вас жалобу.

Ответить
Ирина Лысенко11 ноября 2019, 0:34

У меня нет полномочий удалять комментарии, это делают модераторы Циана. По поводу Сергея Смирнова, мне уже давали ссылку на его интервью в вк. Я не видела его до написания поста. И не согласна с ним по поводу появления большого количества залоговых квартир. На мой взгляд такие квартиры появляются из-за манипуляций с фиктивным трудоустройством, когда истинная платёжеспособность заёмщика нулевая.
А то что мнения разных специалистов совпали, является доказательством того, что наши прогнозы верны.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 ноября 2019, 9:57

Тогда Сергей Смирнов пусть ссылки оставит на статьи ранее написавших здесь специалистов Александра Черного и Рината Мангушева, которые писали об этом ещё в прошлом году)))

Глеб Панов11 ноября 2019, 11:07

Поддерживаю. Одно дело, когда плагиат, а когда просто совпала точка зрения это совсем глупо предъявлять свои обвинения.

Беня11 ноября 2019, 14:47

Не понятно, почему квартиры на вторичке начнут падать если новостройки нет?? Всё взаимосвязано. Тогда и на первичке должны цены пойти вниз. Но вы пишите что этого не произойдет

Ответить
Ирина Лысенко14 ноября 2019, 10:47

На первичке цены просто не будут повышаться с ростом строительной готовности или повысятся незначительно

Елена11 ноября 2019, 17:48

у нас в Рф если что-то подорожало,но уже не подешевеет

Ответить
ID: 1893205512 ноября 2019, 12:51

Подешеветь может то, что изначально переоценено, а такого сейчас очень много.

Маргарита11 ноября 2019, 17:51

у нас в РФ, если что-то подорожало,nо уже не подешевеет...глупо в это верить..согласна с предыдущим автором - с чего это цены на вторичку упадут,если в новостройках ожидается рост цен.

Ответить
А А11 ноября 2019, 22:07

сколько можно ждать покупателя? год, два?

Игорь11 ноября 2019, 20:23

"Прогноз-дело неблагодарное"(с).Всегда можно ошибиться.

Ответить
А А11 ноября 2019, 22:06

В Симферополе рынок недвижимости коробит. Одна квартира продается за 1, 6 млн, а рядом за 2,8 млн. Падение рынка точно будет.

Ответить
Василий Сентизов12 ноября 2019, 14:31

Добавлю, что объем выдаваемых ипотечных кредитов может снизиться за счет людей с "серой" зарплатой. В данный момент ЦБ занимается ужесточением выдачи любых кредитов. ЦБ требует, чтобы суммарная нагрузка на заемщика не превышало 50% от доходов, но были банки в этом году с риск-аппетитами и рассматривали 60-70%, что греха таить и были единицы с 80% нагрузки. В итоге, один из банков по итогам 9 мес этого года умудрился увеличить число просроченных кредитов чуть ли не на 500 базисных пунктов, из них более 15% по ипотечным кредитам В итоге у банка с однозначных показателей по просрочкам дошел до двухзначных показателей и приблизилось к 13%. Сейчас собственники банка докапитализаруют банк для создания нужного объема резервов, а он был не самый последний банк в Питере по объемам выдачи ипотеки. Ладно, это лирическое отступление. Вернемся к нашим баранам, то есть к "серым" зарплатам.
Уже который год ЦБ проверяет заемщиков с "серой" зарплатой по ФИО и проверяет по отчислениям в бюджет и всё такое. По видению ЦБ, сумма отчислений должно пропорционально ровняться к зарплате указанной в справке по форме банка, по сути, тот ж 2НДФЛ. При несоответствии ЦБ просто заставляет банки перекинуть еще 50% от суммы кредита в резерв. А таких кредитов у банка может быть куча, от небольших потребкредитов и заканчивая ипотекой. Если не ошибаюсь, то ЦБ плотно эти вопросам занялся еще в 2016 году и только с этих времен ужесточает контроль. Походу больше всего в этой ситуации ЦБ бесит недополученные налоги и взносы.
Просто посчитаем из логики ЦБ. Объем выдачи всех кредитов составило за 2018 года - 8,61 трлн. рублей, это 37,41 млн кредитов. Исходя из рекомендаций ЦБ возьмем нагрузку в 50% от доходов граждан., т.е. минимум доход должен быть на уровне 17,22 трлн рублей после вычеты НДФЛ, то есть до вычеты должно быть 19,793 трлн руб. Из них получается НДФЛ должен был быть 2,5731‬ трлн рублей и на все взносы в ПФР, ФОМС и ФОСС должны были быть 5,9379‬ трлн., итого 8,511 трлн руб. минимум. Если только у каждого 10 получится, то не соответствовали доходы по справке по форме банка или по анкете без предоставления справки о доходах, и возьмем грубо официальных доход в 10 тр (ибо не у всех вообще он есть, у некоторых заемщиков отчисления в бюджет 0 руб хотя по документам предоставленных в банк работает ни один год), то отчисления всего в виде НФДЛ 4,863 млрд, а взносы - 11,233, итого - 16,096 млрд.руб.
Расчеты провел очень грубо. Отчисления общая у 10й части заемщиков должно грубо быть 851,1 млрд.рублей, но по ним получилось всего 16,096 млрд, недоимка более 835‬ млрд.руб. Может и ЦБ опубликует масштабы бедствия, но я вижу вот такое со своей стороны, ходят слухи, что там еще печальнее показатели. То есть в моих грубых расчетах один ПФР недополучил 424,213‬ млрд рублей, а бюджет НДФЛ на сумму 252,447‬ млрд.руб, и это по самым скромным расчетам за 2018 год. Дабы не перекидывать лишние деньги в резерв банки начнут просто отказывать людям с "серой" зарплатой или просит справки СЗИ-6 Вот как раз-таки исходя из отчислений будут считать размер кредита.
Более жесткие решения Цб жду к октябрю 2020 года, как раз будут данные у них за 2019 год. В 4 квартале этого года ожидаю небольшую просадку в выдаче ипотечных кредитов, в основном за счет вторичного рынка, а объем в выдаче по первичному рынке время ли сохранит объем в +3п.п. по сравнению с прошлым годом, тут уж слова зама министра финансов Моисееву не стоит надеяться.

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 ноября 2019, 18:03

Вот это цифры, класс!!! А то мы все думаем, что большой брат ничего не видит)))

ID: 1893205512 ноября 2019, 18:58

Возможно, с серой ЗП выдавать кредитов станут меньше, но ипотечная ставка снижается, а этот фактор будет способствовать увеличению объемов ипотеки за счет ее выдачи в бОльшем объеме людям с белой ЗП.

Василий Сентизов12 ноября 2019, 19:13

ну, обычно ЦБ требует дополнить резервы сентябрь-октябрь, дается закрыть отчетность за 9 мес, а дальше милости прошу пополнить резервы так и сяк, а там что останется народу отдадите в виде кредитов
Посмотрим, что покажет этот квартал, но пока даже людям с 2НФДЛ пока отказывают, либо доход великоват, то маловат, то нет кредитной истории, а то вообще индивидуальное решение андеррайтера.

Ольга13 ноября 2019, 14:41

Спасибо за информацию; помогаю дочери купить квартиру, что не посмотрим во вторичке ,это Мытищи, все с обременением , в основном залог в банке, риэлторы молчат , когда предлагают, и совершенно не адекватные цены, дому монолит-кирпич 20 лет, цену ломят дороже,чем в новом кирпичном с отделкой, который сдан уже, за такой же метраж. Видно видят нашу заинтересованность местоположением квартиры.

Ответить
ID: 1893205513 ноября 2019, 15:15

Если цена действительно сильно завышена, то никуда эта квартира не денется, всё остальное - это блеф продавца или риелтора. Один из косвенных признаков низкого интереса к квартире - малое кол-во просмотров в день в сравнении с аналогами в локации. Обычно, если меньше 20 просмотров в день, то это мало, и такие квартиры зависают надолго. Но даже если просмотров 30-50 в день, это не всегда означает, что квартира уйдет быстро. Это означает, что цена адекватная, но в самой квартире могут быть недостатки, существенные для большинства покупателей. Например, выставили квартиру с хорошим ремонтом по адекватной цене - интерес к ней высокий, смотрят часто. Но на месте выясняется, например, что вид из окон на шумную дорогу или ж/д или на козырек подъезда, или помойный бак под окном. Или по факту выясняется, что квартира под ремонт, а на рекламных фотках это было удачно скрыто.

Ирина Лысенко14 ноября 2019, 10:44

Цитата "Обычно, если меньше 20 просмотров в день, то это мало, и такие квартиры зависают надолго. Но даже если просмотров 30-50 в день, это не всегда означает, что квартира уйдет быстро. "

Я что-то не понимаю в этой жизни или действительно 30-50 просмотров в день это нормально и встречается часто? И самое главное - в каком городе?

Василий Сентизов14 ноября 2019, 12:20

Ирина, думаю это по количеству просмотров объявлений

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 ноября 2019, 13:54

Ирина, я тоже сначала очумел, но потом понял - имеется в виду объявление, ну не может быть 20 просмотров в день квартиры)
А за статью спасибо.

ID: 1893205514 ноября 2019, 14:09

Да, конечно же, под просмотрами имелось в виду кол-во просмотров объявления, а не самой квартиры). Кол-во просмотров самой квартиры, к сожалению, не доступно потенциальному покупателю)

Ирина Лысенко14 ноября 2019, 21:35

уффф, отлегло)))

Игорь15 ноября 2019, 11:45

Может быть речь шла про аренду?:-)

Мария Искакова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 ноября 2019, 10:30

Очень переоцененные объекты на рынке. Но у некоторых продавцов нет другого выхода. Либо выставляться наравне с другими, либо вообще пока не продавать. У многих в принципе завышенные ожидания.
Не знаю заметили ли, насколько большой просят торг сейчас? Чаще он просто неприличный. Причем неважно, ценник завышен или по рынку.

Ответить
ID: 1893205516 ноября 2019, 23:27

Зарвавшиеся продавцы пока еще надеются, что вот-вот начнут покупать по их завышенным ценам, а тут еще и снижение ипотечной ставки подпитывает эти надежды. Для отрезвления нужно время.

Ответить
Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 ноября 2019, 23:40

Ирина, полностью согласен, но не очень с "Совет для инвесторов и спекулянтов: до свиданья, вам здесь больше делать нечего.". Сладкие места остались, но их очень аккуратно нужно выбирать.

Ответить
ID: 1893205517 ноября 2019, 14:26

Неужели еще есть новостройки в интересных местах и по интересным ценам?

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 ноября 2019, 17:39

ID: 18932055, однозначно есть. В Московском регионе.

ID: 1893205518 ноября 2019, 13:05

Ринат, а есть ли примеры таких проектов в массовом сегменте в шаговой доступности от метро? Или я слишком много хочу?:)

Ответить

печатная версия Сергея Смирнова ) даже фразы взяты )) кто знает о чем я, поймет ) зачем брать чужую аналитику

Ответить
Ирина Лысенковчера в 14:15

По поводу Сергея Смирнова, мне уже давали ссылку на его интервью в вк. Я не видела его до написания поста. И не согласна с ним по поводу появления большого количества залоговых квартир. На мой взгляд такие квартиры появляются из-за манипуляций с фиктивным трудоустройством, когда истинная платёжеспособность заёмщика нулевая.
А то что мнения разных специалистов совпали, является доказательством того, что наши прогнозы верны.
И я говорила тоже самое год назад, в другой статье, но не так подробно https://spb.cian.ru/blogs-ipoteka-s-uchetom-infljatsii-288094/

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru