Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Садовый участок и ЗОПы: несостоявшееся перераспределение

1 539 Блог специалиста 103

Накануне Нового года за консультацией обратилась подруга знакомого риэлтора. «Что дальше делать с перераспределением земельных участков?». Чужой опыт особенно интересен, когда недавно был свой (https://istra.cian.ru/blogs-pereraspredelenie-zemelnyh-uchastkov-kak-malenkij-kvest-322950/).

Дама владеет садовым участком в СНТ Московской области. Договорилась с садоводством о перераспределении к своему участку от земель общего пользования (ЗОП) 2,7 соток, Бесплатно, «с целью оптимизации налогообложения» СНТ. Общее собрание СНТ одобрило перераспределение (в выписке из решения написано коряво, но можно надеяться, что Росреестр поймет и не будет чинить препятствий из-за этого). С кадастровым инженером (КАИН) заключен договор на выполнение перераспределения участков с конкретными кадастровыми номерами, межевание есть у обоих участков.

В садоводстве считают, что ЗОП им не принадлежат. По онлайн-данным Росреестра видна запись регистрации права 2009 г., вид права «собственность». Поскольку про собственность публично-правового образования ничего не сказано, можно предположить, что в садоводстве забыли о своем праве. Но это не точно. Если ЗОП в муниципальной собственности, то для заказчика все еще хуже.

Как известно, перераспределять можно земельные участки одной категории и вида разрешенного использования (ВРИ). У земельного участка заказчика и ЗОП - разные ВРИ. Возможно поэтому и для того чтобы хоть чем-то отчитаться перед заказчиком КАИН изготовил межевой план раздела ЗОП, которым образовал два участка — в будущем присоединяемого к участку заказчика («прирезки») и «остатка» ЗОП. КАИН также напутствовал заказчика: «Идите с Председателем в МФЦ, пишите заявления, и будете иметь свою прирезку».

Соглашение о перераспределении земельных участков собственник участка скачала из интернета, с ожидаемыми последствиями (см.https://istra.cian.ru/blogs-dogovor-kupli-prodazhi-iz-interneta-308230/). Текст Соглашения неправильный, но поскольку еще не подавали на регистрацию, и не будут, не страшно.

Перечислим, что можно ожидать дальше.

1. В МФЦ заказчик может сходить с Председателем СНТ разве что за кампанию, т.к. не участвует в подаче заявлений на образование двух новых участков ЗОП.

2. В лучшем случае Росрестр не спросит решение общего собрания СНТ о разделе ЗОП. Если такое полномочие Председателя отсутствует в Уставе, может потребовать.

3. Общее собрание СНТ не принимало решения о продаже «прирезки» заказчику. Имеющееся решение не подходит.

4. В соответствии с п.5) ст.3 217-ФЗ от 29.07.2017 "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности) . В соответствии со ст. 25 того же закона имущество общего пользования может быть передано в общую долевую собственность членов садоводства, а также безвозмездно - в государственную собственность субъекта РФ или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства. По нашему мнению, продажа ЗОП в индивидуальную собственность не допускается, в том числе по решению общего собрания, т.к. в этом случае вид разрешенного использования изменялся бы фактически, без внесения соответствующей записи в ЕГРН. В нашем случае не возможно одновременное нахождение участка и в частном владении и в общем пользовании. Предполагаем, что Росреестр в рассматриваемом случае должен отказать в регистрации перехода права на «прирезку».

На юридических форумах преобладает мнение, что по решению общего собрания можно продавать ЗОП. По нашему мнению, ЗОП нельзя не только продавать, но и сдавать в аренду, т.к. при этом фактически меняется их ВРИ.

В источнике https://www.youtube.com/watch?v=zqSbPii5HZg&t=38s специалист по кадастровым работам Ленобласти Алексей Рябов, полагает, что продавать отделенные части ЗОП можно в том случае, если садоводство потратилось на дорогостоящий проект планировки территории (от 250 тыс.руб. за проектную документацию для небольшого числа участков), и в нем вывело их из ЗОП, оставив в собственности юридического лица. (Можно допустить, что частичный вывод из ЗОП участков СНТ с целью их продажи долгое время будет главным, если не единственным, способом экономического принуждения разработки ненужных СНТ проектов планировки этих территорий. Ветви, стволы, корни и другие части единой системы государственной власти договорятся, чтобы такой легкий способ продажи ЗОП, как их раздел и изменение ВРИ, не был доступен).

5. Предположим, что сделка купли-продажи «прирезки» прошла. Часть «земель общего пользования» (так будет вечно записано в ЕГРН ) перешла в собственность заказчика. Изменить ВРИ и объединить «прирезку» с основным участком не возможно, поскольку размер «прирезки» меньше минимального предельного размера участка по Правилам землепользования и застройки для ВРИ «Для ведения садоводства».

6. СНТ может предоставить в аренду выделенную в самостоятельный участок ЗОП-«прирезку» по решению общего собрания. Но такой договор будет недействительным, ничего не дает заказчику от существующего положения. Заказчик и так пользуется «прирезкой» бесплатно, огородил ее.

7. В том месте, где находится «прирезка», дорога СНТ из-за заужения заехала на государственный лесной фонд. Предполагаем, что лишь вопрос времени, когда лесхоз потребует устранить нецелевое использование земель лесфонда.

8. Исходный участок (12 сот) довольно большой, «прирезка» к нему не является существенной потребностью, но порождает проблемы доступа к участкам других садоводов.

По нашему мнению, в такой ситуации заказчику целесообразно требовать возврата уплаченных денег от КАИН, т.к. договор на перераспределение земельных участков не исполнен. И больше ничего по этой «прирезке» не делать. Готовиться через несколько лет поставить забор обратно - по кадастровым границам, без «прирезки», чтобы общая дорога не заходила в лесной фонд.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru