недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Стартовая цена квартиры

2 161 12 Блог специалиста 3
Правильная стартовая цена квартиры – залог ее успешной продажи. Цену нельзя определять на основе догадок или предположений, а также по принципу, что вы хотите за квартиру именно столько денег. Это порочная практика, и к выгодной и быстрой продаже квартиры она не приведет.
Если рынок недвижимости растет и недвижимость поднимается в цене, вы ставите любую цену и ждете, когда квартира подорожает до этой цены.
Но на падающем рынке, когда предложение превышает спрос, эта тема не прокатит.
Рынок, кстати, падает с марта 2015 года, если что.
Поэтому, если вам действительно нужно продать, подходите к определению цены разумно.
Есть несколько цен на квартиру.
Цена предложения – та, по которой продавец хочет продать.
Цена спроса – та, по которой покупатель готов купить квартиру.
И рыночная цена – цена, по которой квартира в конечном итоге будет продана.
В идеале она где-то посередине между нижней ценой предложения и верхней ценой спроса.
Стартовая цена – та, что будет в рекламе. И она должна быть близка к рыночной. Иначе не будет звонков от покупателей. Будут звонить только риэлторы с предложением помощи в продаже квартиры.
Основной метод оценки квартиры – сравнительный.
Квартира сравнивается с аналогичными квартирами, которые продаются в вашем районе в данном сегменте рынка.
Внимание! Этим методом определяется средняя цена именно предложения – та цена, которую в среднем хотят за аналогичные квартиры продавцы. Средняя цена радужных ожиданий собственников квартир. И
она все еще очень далека от рыночной цены квартиры.
Оценочная компания проведет вам такую оценку за 5 000 рублей.
Не хотите платить деньги за оценку – анализируйте сами, при этом ищите только свежую информацию.
Узнайте в агентстве недвижимости цену сделок на аналогичные квартиры за последние пару месяцев. Это будет реальная рыночная цена квартиры. Знакомый риэлтор вам в помощь.
Нет знакомого риэлтора – считайте среднюю цену предложения по аналогичным квартирам, но ориентируйтесь только на свежие, до 1 месяца, объявления.
Помните! Друзей и знакомых, уже продавших квартиру, слушать не нужно. Они всегда  скажут, что продали нереально дорого, вот такие они крутые продавцы квартир.
А изначально завысив цену, вы останетесь без звонков от покупателей. Потому что все покупатели лукавят. Если покупатель готов заплатить 4 млн, он и будет искать квартиры до 4 млн, а то и до 3.5 млн. И вашу квартиру, рыночная цена которой, к примеру, 3.7 млн,  но за которую Вы хотите 4.2 млн (и рекламируете по этой же цене), покупатель просто не увидит.
Почему? Все просто. На всех рекламных площадках есть возможность поиска объявлений в определенном диапазоне цен. «Искать квартиры до 4 млн» – и все, вашей квартиры нет в поисковой выдаче по конкретному запросу. Читайте начало статьи.
Как сделать анализ?
Найдите 10 свежих объявлений о продаже аналогичных Вашей квартир. Предельно низкая, предельно высокая цена – вычеркивайте. Квартиры с лучшими и худшими показателями, чем Ваша – тоже вычеркивайте.
Что осталось – считайте среднеарифметическое, вот цена, которую в среднем хотят за свои квартиры продавцы. Хотят, но не факт, что получат. Ибо квартиру даже по этой цене нужно еще ухитриться продать.
На  что ориентироваться при анализе?
1. Объявления в интернете на порталах по продаже недвижимости – смотрите объявления от агентств, они более-менее адекватные. Дело в том, что не все собственники читали эту статью, поэтому иногда заряжают такие цены, что, ориентируясь на них, Вы не продадите никогда;
2. Газеты бесплатных объявлений, местные группы в Интернете, объявления, расклеенные по району. Принцип один – проверяйте на адекватность, потом решайте, учитывать при расчетах или нет.
3. Реальное состояние квартир конкурентов. Прогуляйтесь вечерком под видом покупателя по квартирам конкурентов и сравните их квартиры со своей.
Я не буду расписывать все, на что нужно обратить внимание – в Интернете море материала на эту тему. Скажу одно – для покупателя на первом месте расположение дома, инфраструктура, затем уже цена квартиры, ее состояние и все остальное.
Трезво оцените по всем параметрам достоинства и недостатки своей квартиры относительно соседских, сделайте правильные выводы и учтите их при оценке своей квартиры.
Заодно получите нехилый бонус – узнаете на примере соседей, как не нужно общаться с
потенциальными покупателями.
 Резюме: подходите к определению стартовой цены разумно, только правильно определенная стартовая цена квартиры позволит вам продать ее дорого и быстро.
Желаю вам выгодной и быстрой продажи вашей квартиры! 
Комментарии 12
Константин Калиш10 октября 2016, 9:56

Комментарии приветствуются))

Ответить
Раушан Валеев12 октября 2016, 16:31

Отличная статья. главное - без воды.

Ответить
Константин Калиш12 октября 2016, 23:14

Раушан, спасибо за комментарий, надеюсь, что в сужом остатке достаточно информации)

Андрей Русяев12 октября 2016, 16:51

Все правильно и по делу. Ещё совет собственникам, если все-таки решили доверить продажу квартиры риэлтору, то его выбор не ограничивать обзвоном всех агентств по списку в надежде кто больше по телефону "даст" за Вашу квартиру. Цену определяет рынок при правильной экспозиции и рекламе, а стартовую цену грамотный специалист сможет сказать только после осмотра квартиры и ознакомления с документами.

Ответить
Константин Калиш12 октября 2016, 23:13

Андрей, спасибо за комментарий, совершенно с Вами согласен.

Гульнур Насырова12 октября 2016, 21:18

Я даже поделились , отправила в свою группу.....Грамотно и профессионально! Согласна...самый важный аспект-правильно оценить....

Ответить
Константин Калиш12 октября 2016, 23:17

Гульнур, спасибо за комментарий. Очень приятно слышать от Вас такую высокую оценку своей статьи. В дальнейшем будут еще статьи по этой теме. А если Вашим клиентам нужно что-либо продать или купить в Питере - звоните, поможем. Я за партнерские продажи!

Татьяна Правдина17 октября 2016, 22:01

Бесит, честное слово! Что значит "прогуливайтесь вечерком по квартирам конкурентов"? Я считаю, что за просмотр давно пора брать плату. Потому что толпы "туристов" без гроша в кармане шляются/прогуливаются по квартирам, напрягая и хозяев и риэлторов. Я однажды увидела тетку с фальшивым золотом на пальце и в стоптанных сапогах, которая со своим "кавалером" в кепке, коротковатых брючках и с барсеткой намылились смотреть квартиру за 25 млн в ЦАО. Я разозлилась, сказала им, что просмотр неожиданно отменился и ушла. Больше они мне не надоедали и продавцов я спасла от шаромыжников, которые собирались топтать паркетные полы за бесплатно.

Ответить
Константин Калиш17 октября 2016, 23:52

Татьяна, а Вас-то что взбесило? Я же не Вам совет даю, как определить стартовую цену квартиры (Вы, как я понимаю, прекрасно знаете, как это сделать), а собственнику. А у собственника всей информации - объявления о продаже аналогичных квартир в своем районе. А как ему эти квартиры сравнить со своей? По фотографиям, сделанным сами знаете как? Остается только прогуляться по этим квартирам под видом покупателя. Или сразу обратиться за помощью к Татьяне Правдиной, если квартира находится в ЦАО)

Константин Калиш17 октября 2016, 23:55

И не "прогУливайтесь", а "прогулЯйтесь". Призыв к действию в чистом виде ;-))

Спасибо! Буду использовать для "умных" клиентов - им отправлять как ЦУ

Ответить
Константин Калиш27 октября 2016, 11:59

Да не за что. Обращайтесь!

Читайте по теме