недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Земельный участок для железнодорожника, летчика и дальнобойщика

2 048 2 Блог специалиста 34

«Найду я тебе железнодорожника», - сказал риэлтор своему знакомому- продавцу дачи как раз в тот момент осмотра, когда от проходящего поезда завибрировал пол, а в буфете ритмично забрякала посуда. (Имелось ввиду, что в таких условиях смогут жить только настоящие профессионалы, возможно ностальгирующие по работе на железке, и покупатель должен быть из их числа).

Однако, пошутили — и хватит. Рассмотрим приемлемые расстояния от земельного участка до железной дороги, автодороги и воздушного авиационного коридора, а также ориентировочное снижение стоимости таких участков по сравнению со «средним» уровнем цен.

Железная дорога. В соответствии с правилами (примечание: здесь и далее ссылки на строительные и санитарные правила не приводятся) жилая застройка должна быть удалена от железных дорог не менее, чем на 100 м, считая от оси крайнего железнодорожного пути. Если железная дорога проходит в выемке или при осуществлении специальных шумозащитных мероприятий, расстояние может быть уменьшено, но не более, чем на 50 м. Удаление до границ садовых участков должно быть не менее 50 м. От 50% площади санитарно-защитной зоны должно быть озеленено.

При удачном рельефе местности и/или сплошной лесополосе шум от железной дороги может практически не ощущаться при интенсивном движении поездов уже на расстоянии от 100-150 м, например, в СНТ «Мичуринец», «Чеховский», «Новопетровское» Истринского района Московской области, соответственно, цена не снижается. Если же удаление от рельсов около 50 м, первая линия домов, открытая местность, например, как в СНТ «Механизатор» того же района — условия похожи на «жизнь на рельсах», скидка должна быть существенной.

Автодорога. Допустимое расстояние от автодороги зависит от ее категории. В РФ дороги подразделяются на 5 категорий: I категории - скоростная (кроме I В) , общее число полос 4 и более, с центральной разделительной полосой, ширина полосы движения 3,75 м, II- нескоростная, общее число полос 2- 4 при ширине полосы 3,5 м, допускается отсутствие центральной разделительной полосы, III - нескоростная, общее число полос 2 при ширине полосы 3,5 м, без центральной разделительной полосы,IV категории- нескоростная, общее число полос 2 при ширине полосы 3,0 м, без центральной разделительной полосы, V- нескоростная, общее количество полос 1, ширина полосы 4,5 и более метров.

Расстояние от бровки автомобильных дорог общей сети I, II, III категорий до жилой застройки должно быть не менее 100 м, до садово-дачной застройки — не менее 50 м, для дорог IV категории соответственно не менее 50 и 25 м. При этом для защиты застройки от шума и выхлопных газов автомобилей вдоль дороги должна быть полоса зеленых насаждений шириной не менее 10 м.

Очевидно, что уменьшенное до 50 м требуемое расстояние до железной и автомобильной дорог в отношении садово-дачных участков основывается на предположении, что люди пользуются этими участками не регулярно, поэтому накапливаемое воздействие шума будет меньше. Оборотной стороной такого подхода является то, что если дача- место длительного проживания или место, где требуется отдохнуть от шума городского, будет наноситься ущерб здоровью. В диапазоне удалений 50-80 м от соответствующих дорог с интенсивным движением условия на открытой местности участка, как правило, некомфортные, если не сказать, очень плохие. Однако шум, как и прочие физические поля, быстро затухает. Так, если на расстояние 80 м от автомагистрали или железной дороги, в том числе отделенной от участка лесополосой, условия на открытой части участка будут плохими, то уже на расстоянии 120-150 м - приемлемыми, а на расстоянии 300 м — удовлетворительными или даже хорошими. При этом тем, кто хочет «полной тишины», следует помнить, железная и автодорога может быть «слышна» на расстоянии 1000 м и более, в том числе через сплошной лес, как зимой, так и летом.

Авиационные коридоры. Об учете воздушного шума от самолетов для земельных участков вблизи аэропортов было сказано в моем посте «Земельный участок вблизи аэропорта» https://lipetsk.cian.ru/blogs-zemelnyj-uchastok-vblizi-aeroporta-241362/. В дополнение можно отметить, что на сегодняшний момент появился способ оценки воздушного шума от самолетов для участков на всей территории РФ без производства непосредственных наблюдений на местности. Способ включает достоверные данные о движении воздушных судов вблизи участка в течение суток (день/ночь), тип самолетов, характеристики полета, регулярность рейсов и пр. С учетом известных данных о шумовых характеристиках всех типов самолетов этих сведений достаточно, чтобы как приближенно, так и при помощи акустического расчета дать ответ на вопрос: есть проблема с шумом на участке от самолетов или нет.

Что касается требуемых скидок с цены объектов, расположенных на шумных территориях во всем многообразии ситуаций, то они могут быть в диапазоне 5- 50 % от цены аналогичных объектов «без шума», в том числе при формальном соблюдении санитарных норм по уровням максимального и распределенного шума. Конкретное значение скидки поможет установить метод, научное название которого я не знаю, но называю его: «Примерь на себя». 

Комментарии 2
Игорь Бобров5 декабря 2017, 14:44

Геннадий Савинов. Спасибо. Отличная статья. Радует, что приведены нормативы, а не только ссылки на субъективное восприятие. Если есть данные по ЛЭП, то было бы не вредно добавить и их.

Ответить
Геннадий Савинов5 декабря 2017, 16:41

Спасибо, Игорь. Про высоковольтные ЛЭП можно посмотреть мой пост здесь "Определение безопасных расстояний до высоковольтных ЛЭП". На сегодняшний день материал про ЛЭП переработан и дополнен данными для напряженностей поля 0,5 кВ/м (для помещений), но публиковаться не будет, т.к. является частью Экспертной системы оценки различных видов риска при приобретении загородной недвижимости.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru