недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

ГПЗУ: стоит ли опасаться ПЛАНИРУЕМЫХ особо охраняемых природных территорий?

Вся Россия 2 543 13

Перед покупкой участка заказали ГПЗУ, чтобы проверить не находится ли участок в Зонах с особыми условиями использования территорий. Выяснилось, что участок "полностью расположен в зоне ПЛАНИРУЕМЫХ особо охраняемых природных территорий областного значения".


Кто-нибудь сталкивался с такими зонами (планируемыми, а не фактическими)? насколько это может стать серьезной проблемой при строительстве дома на этом ЗУ?


На соседних участках дома построены и официально зарегистрированы

Советы 13
Геннадий СавиновЛучший совет17 февраля 2021, 17:34

Планируемая ООПТ в каком-то смысле хуже существующей, поскольку для последней не известен режим охраны и ограничения в осуществлении хозяйственной деятельности. Представьте, сегодня вы купили участок, а завтра принято постановление о режиме ООПТ, запрещающем строительство. Построиться не успели, разрешение не дадут. Некоторой защитой может быть получение разрешения на строительство дома, с нужными покупателю параметрами, текущим собственником. Это разрешение в течение 10 лет от момента его получения может быть использовано и покупателем. Но не факт, что его сегодня дадут в зоне планируемой ООПТ. И не факт, что власти его будут учитывать в пользу покупателя в будущем. Если участок вне черты населенного пункта, режим охраны будет строгим. Кроме того, ограничения можно приближенно оценить, если известен вид ООПТ. Также имейте ввиду, что имея на руках ГПЗУ с предупреждением о планируемой ООПТ, в будущем покупатель не сможет говорить: "Сами мы не местные, ничего не знали".

Татьяна Ротанова17 февраля 2021, 18:36

Спасибо за развёрнутый ответ. Но ведь ЗОУИТ ЗОУИТу рознь? В одних зонах проблематично строиться, в других – можно, ведь так? В моём ГПЗУ написано:
«Земельный участок полностью расположен в зоне планируемых особо охраняемых природных территорий областного значения: Планируемые природно-исторические территории (ландшафты) - "Исторический город Сергиев Посад"».
К слову, к этой зоне относится ВЕСЬ наш город и несколько близлежащих деревень, проверила по ПЗЗ. Понятно ж, ограничений по застройке тут возникнуть не должно. Интересует, а если не по застройке, то по каким пунктам могут возникнуть ограничения?

Геннадий Савинов17 февраля 2021, 19:25

У Вас, скорее, объект культурного наследия, достопримечательное место, а не ООПТ. Ограничения по застройке будут, но, как правило, они приемлемые (высотность, используемые материалы, неяркие фасады, нединамичные силуэты, ритмичность построек, сохранение исторически сложившегося характера застройки). Хотя могут потребовать археологических раскопок за 100 и более тысяч рублей. В Вашем ГПЗУ есть пятно застройки ( с учетом планируемой ООПТ) или участок изображен белым, без пятна застройки?

Геннадий Савинов17 февраля 2021, 19:44

Ограничения в зоне охраняемых ландшафтов могут быть самыми строгими, с полным запретом на строительство. Примеры есть (Русская Палестина, Есенинские места и пр.).

Агентство Гарантия17 февраля 2021, 15:00

Не могу обсуждать как у Вас, но у нас подобные проблемы практически неразрешимы. причем даже в суде. Следует уточнить, что большинство споров по санитарно-защитным зонам проходят в пользу заявителя (гражданина), а вот по красным линиям обычно в пользу муниципалитета.

Татьяна Ротанова17 февраля 2021, 15:24

По фактическим зонам - согласна. Но тут речь идет именно о "планируемых" зонах

Татьяна Ротанова17 февраля 2021, 21:52

Спасибо, ещё раз! В Чертеже ГПЗУ весь участок заштрихован однотонными чёрными линиями (никаких наложений других по цвету линий), а в подписях к плану написано, что штриховка – это «границы зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства».

Татьяна Ротанова17 февраля 2021, 21:58

Я правильно понимаю, что, если продавец подаст уведомление о начале строительства (с нужными покупателю параметрами дома), и ему дадут добро, то переживать не стоит?

Геннадий Савинов18 февраля 2021, 1:06

Правильно понимаете. Если отбросить возможный вариант, что у всех собственников будут недвижимость выкупать и сносить, чтобы ландшафты были красивыми. Поэтому дополнительно целесообразно попробовать сделать прогноз будущего режима ограничений для места расположения этого участка. И про археологические раскопки за 100 тыс. не забывайте, такие места в Сергиевом Посаде уже есть.

Татьяна Ротанова18 февраля 2021, 9:20

А как такой "прогноз", простите за вопрос, сделать-то? Он же должен ко всей этой ООПТ относиться? Не будут же весь 'Исторический город Сергиев Посад' сносить для улучшения ландшафта?:)) А про раскопки, спасибо, учту ( о них мы узнаем, когда уведомление о начале стройки подадим, так?)

Геннадий Савинов18 февраля 2021, 11:21

Попробуйте узнать в Архитектуре, кто проектирует зону. Обычно это диссертация. В зоне может быть несколько десятков подзон, для каждой - свой градостроительный регламент. Про раскопки вам выдадут памятку при получении разрешения на строительство. Плохо то, что копают только летом, а разрешение может быть с условием проведения раскопок и ничего не обнаружения. Если в этот период установят зону, разрешение "вступит в силу", если для подзоны, где участок, стройка вообще возможна. Их не смущает, что запреты на строительство накладываются на плотно застроенные массивы. Жить в "историческом городе" - большое наказание.

Татьяна Ротанова18 февраля 2021, 18:32

Спасибо! Прям захотелось к вам на семинар записаться, очень подробно рассказываете:)

Геннадий Савинов18 февраля 2021, 18:52

Спасибо! Последнее время - вебинары, и очень редко.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru