Коммунальная квартира, общая долевая собственность.

Ну прям бандитка ей богу =))
Права качать и не собирался, просто хочу их ЗНАТЬ, а не сыпать угрозами.
Я сам сдавал свою комнату продолжительное время и даже выселил одних жильцов из-за их конфликта с соседями.

Нет, она не поставила своих жильцов на временную регистрацию по месту пребывания, но у них есть прописка в лен области и насколько я понимаю, этого достаточно?

у комнаты 3 собственника, а сдается четырем.
Участковый посоветовал через управдома составить некий акт о том, что комната сдается и на основании этого, подать в мировой суд.

Управдом вряд ли пойдет составлять такой акт без прямой выгоды ему самому. Во-первых, не в его должностных обязанностях, можно отказаться. Во-вторых, бумажка с печатью - это в дальнейшем обязанность подтверждать свои словеса устно - в милиции, в суде, еще где-либо. Наши управдомы - существа нежные, лишней каторги не приемлют. А вот с увеличением квартплаты если к нему подойти в связи с фактом проживания бОльшего количества жильцов, которые воду льют, свет жгут, мусор производят на 4, а платят только за 3, тогда такой акт может и выжмете из своего управдома. Это - если нет счетчиков на воду и свет отдельно для этой комнаты. Можно предъявить соседке претензию по количеству жильцов, в том смысле, что передает она в пользование право 3 собственников, стало быть, жильцов более трех не может вселить. Далее идут дебри по санитарным нормам и разные другие. Можно отягощать жизнь съемщиков требованиями соблюдения графика уборки. Можно даже как-нибудь засвидетельствовать передачу денег и сообщить в налоговую о неуплате налогов и нелегальном доходе: путем фотофиксации в присутствии незаинтересованных свидетелей, свидетельских показаний без ф/ф. НО! Точно для себя решите, надо оно Вам: ценное время жизни тратить на эту свару.

Есть другой путь: договориться, что она будет, к примеру, сдавать, но с письменным Вашим согласием, т.е., если не нравятся Вам потенциальные соседи, не даете согласия. Собственно, к тому оно ведь и идет, если закон об обязательном согласии примут. Ну, или на худой конец самому снять ее комнату. С заключением договора и обязательным в нем пунктом о праве арендодателя менять цену аренды не чаще 1 раза в 2-3 года, к примеру. Чтоб не повышала в зависимости от того, есть у нее ПМС или нет. А в суд уже можно будет идти, если будет хотя бы акт от управдома, еще какие-то документально подтвержденные факты нарушений Ваших прав, в противном случае суд откажет в рассмотрении иска. Если надумаете у нее сами снимать, есть возможность для нее организовать документальное подтверждение непроживания, если зарегистрирована, для перерасчета квартплаты там, где живет, а для Вас некоторого уменьшения арендной платы - на принципах взаимной выгоды. Короче, из любого лимона можно забацать кока-колу, а можно много калу. Всё в Ваших руках.