Обмен долями в квартирах.

Регистрировать в Росреестре снятие обременения по ипотеке и последующее отчуждение можно одновременно.

При непогашенной ипотеке банк очевидно не даст согласие на такой обмен, потому как в другой квартире несовершеннолетние сособственники, а это для банка уже риск.
Также обратите внимание на комментарий выше относительно материнского капитала, верно подмечено.

. Доли в ипотечной кв. можно отчуждать ( дарить; продавать друг другу, если Вы уже не супруги и продавать совершеннолетним детям; менять, ) только после погашения ипотеки.На этом Банк
будет, скорее всего, настаивать. Я не слышала, чтобы Банк разрешил сделки с ипотечной квартирой, без гашения кредита.

Следует учесть: если в покупке ипотечной квартиры задействован был материнский капитал, то разбираться нужно ОТДЕЛЬНО.

Раз ипотека еще не погашена, то для начала стоит обратиться в банк. Раз супруги уже бывшие, то необходимо получить от текущего владельца закладной разрешение на отчуждение квартиры или на доп. соглашение к кредитному договору. Ну, а далее сделать отчуждение (дарение, мена, купля-продажа) или доп. соглашение, тут уже от банка зависит, и зарегистрировать его в Росреестре. В любом случае, любые движения с квартирой возможны только с разрешения банка, как там скажут, так и будет.
Второй вариант заплатить ипотеку, снять обременение, а далее делать равнозначную по цене мену.

Михаил, видимо Вы хотите оставить жене и детям 3-х к.кв., оформив на себя 1 к.кв. Правильно? Все манипуляции с 1 к.кв. возможны только с согласия банка. Банально, но банк предложит Вам погасить оставшуюся часть долга и снять обременение, т.к. долг небольшой). Ну а уж коль Вы с супругой в разводе, то обменяться долями впоследствии, как вариант, можно и через куплю-продажу.

Теоретически это возможно, вы можете хоть целиком продать 1ккв, не погасив ипотеку. Обязательное условие- согласие банка+ некоторые сложности в оформлении. Купля-продажа между супругами невозможна. Вы в браке или уже в разводе? С 3ккв проще, тем более дети совершеннолетние, но Вы не написали, как и когда она приобретена