недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продавец не торопится выполнять условия опеки после продажи квартиры

Москва 356 4

Добрый день.

Приобрели квартиру в ипотеку (сбер). Было 2 собственника, 1 несовершеннолетний, по 1/2 доли у каждого.

Продавец предоставил "предварительное разрешение на продажу..." для несовершеннолетнего, где написано:

1. предварительно разрешить продажу... при условии перечисления денежных средств от продажи доли квартиры на расчетный счет №... открытый в банке "другой_банк" на имя несовершеннолетнего.

2. Ответственность за совершение сделки возложить на законного представителя ФИО_продавца.

Никаких сроков в данном разрешении нет.


Сделка производилась через нотариуса, перечисление денег - через сервис безопасных переводов Сбербанка. Последние отказались переводить деньги на счет несовершеннолетнему в другой_банк. В связи с этим нотариус заставила продавца написать "нотариальное обязательство" о том что он обязуется перевести деньги (увы, нам этот документ не предоставили даже для ознакомления - это со слов нотариуса)

кроме того в ДКП присутствует пункт: В указанной квартире 1/2 доли принадлежит несовершеннолетнему ... отчуждается с разрешения органа опеки и попечительства на основании распоряжения ... (далее вырезка смысла и условия из предварительного разрешения). Ответственность за исполнение вышеуказанного обязательства возлагается на законного представителя несовершеннолетнего ФИО_продавца.


В текущий момент прошло уже порядка 3х недель с момента перечисления денег продавцу, однако по разговору с агентом, ведущим сделку, деньги он так и не перевел.

В связи с этим ряд вопросов:

1) Как я могу заставить продавца выполнить свои обязательства (или через кого я могу это сделать) ?

2) Будет ли применяться какая-то мера к продавцу, если он не выполнит условия договора и нотариального обязательства (например если я позже обращусь в суд)

3) Если все-таки продавец не выполнит перевод, то сделка является недействительной полностью или только в части продажи доли несовершеннолетнего?

4) В случае если продавец таки не исполнит своих обязательств, и суд при иске опеки/выросшего_несовершеннолетнего/прокуратуры признает сделку недействительной, и квартиру заставят вернуть, каким образом получить свои деньги обратно? Правильно ли я понял что в таком случае возврат денег может растянуться на многие годы? И что суд в таком случае не будет волновать то, что собственно большая часть денег взята по ипотечному кредиту у банка? Слышал так же что в таком случае банк теряет право залога, и соответственно подаст в суд на меня для взыскания всего кредита единовременно с меня? Смогу ли я в таком случае "отдать" долг продавца банку, чтобы они разбирались с ним?


Понимаю что сильно "протупил" в этой сделке, нужно было самостоятельно каким-то образом переводить деньги несовершеннолетнему, чтобы не было проблем, но увы не углядел =(

Советы 4
Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 12:38

"Правильно ли я понял что в таком случае возврат денег может растянуться на многие годы?" - верно.
Что делать? -> Личные убеждения -> привлечение переговорщиков -> суд.
Вероятность остаться и без денег и без недвижимости - есть и совершенно не нулевые. Вероятность благополучно разрешить данную ситуацию - тоже есть.
Что делать? - идти на платную консультацию к специалистам к юристам по таким вопросам.

Анна Орлова12 февраля 2019, 13:06

Здравствуйте, Алексей!
При чем здесь вы? Вы не давали обязательства опеке. Вы рассчитались с продавцом. Сбербанк- это отдельная история, с его безопасными расчетами.
Отобрать залоговое имущество вряд ли получится. Но лучше было бы проводить сделку с риелтором. Сбербанк только обещает что исполняет все функции и на риелтора тратиться не надо

Анна Юрьевна

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 14:59

Добрый день, Алексей. Не вижу повода для Вашего беспокойства. Нотариус правильно сделал, что заставил написать обязательство продавца самостоятельно урегулировать этот вопрос. И то же самое продублировал в договоре купли-продажи. Это действительно обязанность продавца. И пусть органы опеки теперь с ним разбираются. Но к Вам, как к покупателю, они претензий предъявить не могут, ведь у Вас по договору не было обязательства обеспечить выполнение постановления органа опеки, а своё обязательство передать деньги продавцу вы выполнили, что подтверждается, надеюсь, распиской, выполненной собственноручно продавцом, что деньги от Вас он получил согласно договору купли-продажи. Так что Вы в этой ситуации вполне добросовестный приобретатель.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 февраля 2019, 16:53

Все не так просто, коллеги, увы, есть Определения ВС о признании подобных сделок недействительными по искам органов опеки, на добросовестность покупателя никто не обращает внимания, в первую очередь защищаются интересы несовершеннолетнего собственника.

редакцияeditorial@cian.ru