недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Риски для конечного продавца в альтернативной сделке

Санкт-Петербург 712 10

Добрый день! Прошу подсказать - несет ли ответственность конечный продавец в цепочке альтернативной и есть ли риск признания сделки недействительной в случае возможных проблем с недвижимостью у участников данной сделки до конечного продавца(например у кого то в цепочке найдутся наследники на проданную недвижимость или какие-либо подобные проблемы)?

Советы 10
Татьяна ФирстоваЛучший совет13 апреля 2021, 10:32

Добрый день. Ответственность в "цепочке" солидарная. Если у "головного" покупателя возникнут проблемы с продавцом, то "посыпется" вся альтернатива. Поэтому перед сделкой риелторы каждого объекта обсуждают все нюансы контрагентов. Нельзя пропустить непроверенным, со всех сторон, каждого продавца и каждый объект. Последствия могут возникнуть и через год, и через три...

ssvovs13 апреля 2021, 11:04

Спасибо! Будем тогда проверять)

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 10:36

Если юридически сделки между собой не связаны, то скорее всего возможные проблемы других участников вас не коснутся. Хотя определенные риски не исключены, нужно смотреть по ситуации.

ssvovs13 апреля 2021, 11:06

Спасибо! Ну в нашем договоре "головного" продавца указано что сумма для первого взноса берется от продажи определенной недвижимости. Правильно я понимаю что в этом случае сделки являются связанными?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 12:53

Добрый день. Каждая сторона несёт ответственность в рамках той сделки, в которой она непосредственно участвует. Законодательно установленного термина «альтернативная сделка» не существует. В сделке купли-продажи недвижимости есть две стороны: продавец и покупатель. Ваша ответственность как продавца установлена только по отношению к Вашему покупателю и не может распространяться на отдельные его обязательства. Расторжение сделки Вашего покупателя никак не может повлиять на Вашу сделку. Вот если бы речь шла о многостороннем договоре мены, тогда да, ответственность есть. А у Вас обычная купля-продажа, следовательно ответственности нет. Но это все касается именно юридических аспектов сделки. В практическом смысле альтернативный вариант сделки в случае возникновения проблем по квартире в цепочке может привести к очень большим проблемам.

ssvovs13 апреля 2021, 13:16

Большое спасибо! На практике проблемы возможны только во время сделки, или уже и через некоторое время после проведения сделки(скажем через год)? Если у моего покупателя и покупателя недвижимости у моего покупателя возникнут проблемы с той недвижимостью которую продавал мой покупатель.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 апреля 2021, 13:54

Только во время сделки.

ssvovs13 апреля 2021, 13:55

Большое спасибо!

Самые большие риски у последней альтернативы возникают именно на сделке.
1. на оплату последней квартиры приходят деньги, собранные со всей цепочки и включающие в себя сумму ипотечного займа. Если не пройдет регистрацию ипотечная сделка, то по условиям расчетов банк всегда предусматривает возврат выданного кредита, т.к. в этом случае банк не получает в залог ипотечную квартиру. Но при этом банк нисколечко не интересует судьба остальных квартир. Поэтому, банки указывают это в условиях расчета и предусматривают обязательства по расторжению договора купли-продажи этой ипотечной квартиры, но если внимательно прочесть условия расчета по сделкам, то станет ясно, что возврат суммы кредита банку никак не завязан на расторжение остальных договоров. Таким образом риск последнего продавца состоит в том, что в случае отказа в регистрации ипотечной квартиры, продавцы остальных квартир по цепочке останутся без денег, но с переоформленными на покупателей квартирами, и дальше останется рассчитывать только на порядочность покупателей, чтобы они добровольно расторгла заключенные по цепочке договоры.
2). Продавцу последней квартиры надо постараться не допустить в расчетах условий, когда условия получения денег за последнюю квартиру включают в себя не только регистрацию перехода права по всем договорам в цепочке (от этого никуда не деться и оно будет в условиях), но и другие условия, за выполнение которых продавец последней квартиры отвечать не может, например, акты приема-передачи других квартир или выписку из других квартир прописанных там лиц - подобные условия можно включить только по своей собственной квартире.
Ну и вообще, такая сделка очень непроста в оформлении, а потому надо либо нанимать профессионала для себя лично, положиться на удачу и ни во что не вникать и не вмешиваться.

*** либо положиться на удачу и ни во что не вникать и не вмешиваться.

редакцияeditorial@cian.ru