Уважаемые коллеги,кто таким образом проводил сделки?

Есть желание купить за наличку квартиру,но она под ипотекой Сбера.
Первый вариант.Покупатель оплачивает за продавца-заемщика тело кредита,гасится обременение,потом покупаем.Не хочется рисковать своими деньгами-этот вариант не подходит.
Второй вариант.Покупатель одобряется в том же банке,берет кредит в размере ,который продавец должен банку.Проводим сделку<банк новым кредитом оплачивает долг покупателя(деньги никуда не уходят,бродят внутри банка),проводим ДКП и сдаем на регистрацию одновременно -и право и снятие обременения.Вешается новое обременение на нового собственника.Получаем право и тут же оставшейся наличкой гасим кредит и снимаем обременение.расходы на оформление небольшие,продавец скидывает за мороку вполне приличную сумму.
Я чего-то не учла?Так Сбер разрешает проводить сделки?А нотариусы<если вдруг обязательная нотариальная?
Или где-то есть подводные камни и я пока их не вижу?