недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Новостройки

Антон Борисенко: «Стройки мы не останавливаем никогда»

5 741
Антон Борисенко: «Стройки мы не останавливаем никогда»
«У нас нет цели стать первыми по количеству построенных метров, наша цель — уникальный продукт», — мы поговорили с гендиректором компании «Сити–XXI век».

О том, на чем нельзя экономить в новостройках, какое отношение жители имеют к воркаутам во дворах, чем банкротство «Урбан групп» помогает и что не так с парком Опалиха-Алекссевское и решением Верховного суда, рассказал ЦИАН.Журналу генеральный директор компания «Сити–XXI век» Антон Борисенко.

Предсказуемые изменения

— Введение эскроу-счетов породило панические настроения, предрекают банкротства и новых обманутых дольщиков. Как у вас дела?

— Панических настроений у нас точно нет. Мы и год назад понимали, что с введением эскроу-счетов квартиры подорожают на 7–10%, и сейчас это плавно происходит. При этом рынок остается рынком покупателя: клиент выбирает из множества проектов те, которые ему интересны по цене — продукту — содержанию. Совсем незначительное снижение покупательского спроса было предсказуемо.

Мы заранее готовились ко всем схемам с проектным и непроектным финансированием, к эскроу-счетам. Сейчас наши  проекты продаются по разным схемам: первая и вторая очередь миниполиса «Серебрица» продается по старой схеме, то есть по ДДУ, первая очередь миниполиса «Рафинад» — также по старой схеме, а его вторая очередь и миниполис «Дивное» — уже полностью по эскроу. Уже полгода как мы выполняем план продаж на 90%.

миниполис «Серебрица»

Немного сказались на работе небольшие задержки денежных поступлений, которые происходили из-за загрузки банков при рассмотрении заявок: Росреестр не справляется с большим наплывом покупателей, сделки регистрируются очень долго. Это покрывается за счет собственных средств от других проектов.

— Стройки не останавливаются — вы их перекрываете за счет собственных средств?

— Стройки мы не останавливаем никогда. Финмодели и договоры с подрядчиками построены таким образом, что там, где возможно, исключалось авансирование — оплата проходила по факту выполнения работ.

Качество под контролем

 Как вы контролируете качество строительства?

— (На плазме, расположенной напротив стола генерального директора, появляется несколько рядов небольших экранов, на которых демонстрируется видео в режиме реального времени со всех строительных площадок.) Вот смотрите, это «Серебрица», рабочие приступили к кровле. А это миниполис «Рафинад»: строится вторая очередь проекта, несмотря на то, что мы еще не начали выводить объект в продажу. Вот здесь, в проекте HILL8 на проспекте Мира, кровлю уже закрыли.

динамика строительства HILL8

Конечно, мониторинг в режиме реального времени — это не система контроля. Помимо традиционных технадзоров мы ввели программный продукт, с помощью которого все замечания, начиная с отклонений от графика и до более серьезных, учитываются в электронной системе: видны сроки постановки каждого замечания, информация доходит до подрядчиков, устранение каждого из замечаний отслеживается.

Кроме того, пять лет назад у нас была создана независимая комиссия по качеству. Ее сотрудники, которые подчиняются мне напрямую, еженедельно осматривают все объекты.

Такая система двойного контроля — это действенный метод: мы всегда видим и работу технадзора, который все время на площадке, и оценку независимого эксперта, который приезжает на объект периодически.

Наконец, еще одной системой контроля является наша собственная эксплуатация. Наша управляющая компания не просто принимает объект — она постоянно вовлечена в процесс строительства.

— Какие методы есть у жителей для воздействия на управляющие компании? Наши читатели часто жалуются, что сотрудники УК не только не устраняют недостатки, но и сами часто недоступны.

— Жители не туда «бьют» — лучше обращаться в жилищную инспекцию, в администрацию, на сайт госуслуг или «Добродел». У жилищной инспекции есть право лишить управляющую компанию лицензии на дом, поставить другую организацию. А у жителей есть право организовать ТСЖ, провести собрание, выбрать другую управляющую компанию.

— Если живешь в большом жилом комплексе, это очень сложно сделать.

— Сложно. При этом есть случаи, когда у одной УК дома отбирают, но другая работает не лучше. Жалобы всегда бывают, и в наших управляющих компаниях тоже, важно на них оперативно реагировать. Понятно, что человек ищет, где лучше, — ему хочется, чтобы и услуги стоили по минимальному тарифу, и поломки устранялись моментально. Это не так просто сделать, управление — недоходный бизнес, у него минимальная рентабельность.

«На сотрудниках экономить нельзя»

— А из зарубежного опыта вы что-то переняли? Вы изучаете опыт всех стран или тех, что ближе по климату?

— Мы следим за интересным опытом разных стран. Где-то перенимаем одно, где-то — другое. Например, сухой фонтан — это из зарубежного опыта, какие-то нестандартные решения для мам с детьми. Во всех проектах у нас безбарьерная среда, все подъезды мы сделали сквозными (кроме ЖК «Рафинад» — там рельеф не позволил), благодаря чему добились того, что внутри двора машин нет. Долго боролись с проектировщиками.

— Почему? Они сопротивлялись?

— Легче сделать по-простому, не заморачиваться. Да и недешевое это удовольствие — безбарьерная среда, для этого входную группу приходится сделать шире. Где-то мы  сделали еще колясочные, велосипедные на первом этаже.

— Скажите, как сказывается на продажах тот факт, что ваши ЖК находятся рядом с проектом «Урбан групп»?

— Сказывается положительно. Причем наши проекты соседствуют с комплексами «Урбан групп» в Опалихе, в Химках. Покупатели считывают преимущества — говорят, что мы лучше: более свободная посадка домов, интереснее архитектура. Приходя в офис продаж «Рафинада», что в Химках, отмечают, что лучше благоустроена набережная, плюс у нас в этом проекте есть свой «остров развлечений».

Квартиры приобретают с разной целью: кто-то для себя, кто-то — для дальнейшей перепродажи. Люди понимают, что жилье подорожает на 15–20%, поэтому покупают сейчас.

И мы не экономим ни на качестве, ни на отделке, ни на материалах — используем те материалы, которые обещаем и прописываем в буклетах.

— Все жалуются, что маржа падает, что нужно экономить. На ваш взгляд, на чем допустимо экономить, а на чем — нет?

— Экономить можно на том, что никак не влияет на качество жизни людей. Мы исходим из тех обещаний, которые даем покупателям. Взвешенно выбираем все материалы, инженерные решения, следим, чтобы не было потери качества. Удается оптимизировать какие-то строительные процессы, выбирать лучших подрядчиков.

HILL8

— А на сотрудниках можно экономить?

— На сотрудниках экономить нельзя, от них зависит результат работы — как с клиентами, так и со строителями. Оптимизировать бизнес-процессы и численность сотрудников реально в плановом режиме, в соответствии с портфелем проектов, который есть.

Если мы понимаем, что для пяти проектов мы обеспечены на пять лет тем штатом, который есть, нам в течение максимум полугода необходимо войти еще в проекты объемом не менее 100–200 тыс. кв. м — для того, чтобы поддерживать численность сотрудников на том же уровне, постепенно перемещаясь от завершения текущих проектов к новым.

— Вы рассматриваете аутсорсинг? Например, в компании «ПИК» рассказывали, что для отрисовки 3D-моделей им требуются дизайнеры, но в штат их не набирают, предпочитая работников на аутсорсинге.

— Мы на первое место ставим индивидуальность, качество продукта, поэтому для нас это неприменимо. Все проекты дорабатываются вручную нами, мы их понимаем.

миниполис «Рафинад»

У нас нет цели в пятерке лидеров стать первыми по количеству построенных метров, наша цель — создавать уникальный продукт под определенную целевую аудиторию.

«Наша аудитория выбирает качество»

— Для вас как для девелопера что выгоднее — договор долевого участия (ДДУ) или эскроу?

— Конечно, ДДУ, потому что не накладываются ограничения, которые есть в эскроу. В ДДУ более четкое распределение по статьям: застройщик, девелопер, реклама — нет такого, чтобы деньги лежали мертвым грузом.

— Региональные застройщики говорили, что после введения эскроу-счетов они окажутся на грани выживания с маржой 3–6%.

— Мы понимаем, что будем продавать по 90–115 тыс. руб. за 1 кв. м наши подмосковные проекты, и маржа у нас будет небольшой. Как региональные застройщики продают жилье по 60 тыс. руб. за «квадрат»? Это жесткая панель, совсем экономкласса, точно не наше направление. Как они выживают, я не знаю.

— Вы делаете ставку на нишевой продукт ручной сборки, который противостоит масс-маркету. Но реальные доходы населения падают. Вы замечаете, что ваша аудитория уменьшается, вымывается?

— Наша аудитория, безусловно, уменьшается, но становится более ярко выраженной. Мы провели глубинное исследование целевой аудитории, в результате которого выяснили, что есть категория людей, которые за 5 млн руб. хотят купить максимальное количество метров, а есть те, кто готов предпочесть 100-метровой квартире квартиру поменьше, но в комплексе с продуманной инфраструктурой, со школой, садиком, хорошей дорогой, детскими площадками, с нормальными местами общего пользования. Мы работаем на ту аудиторию, которая выбирает качество.

миниполис «Дивное»

— Как выбираете участки под застройку, от каких пришлось отказаться?

— Пришлось отказаться от участка на Преображенке, который мы рассматривали долгое время, от участка на Черкизовской, в Подмосковье были такие участки. Недавно нам предлагали снести «Снеж.ком» и построить жилье, мы не согласились, потому что есть социальные риски.

«Не памятник, но и не простой участок»

— Расскажите о своей позиции по делу бывшего усадебного парка Опалиха-Алексеевское, владельцем которого ваша компания стала в 2014 году, и которому Верховный суд вернул охранный статус? Что теперь будет с территорией парка?

— Давайте разберемся с терминологией. С охранным статусом все не так однозначно. Действительно, мы приобрели участок в 2014 году с целевым назначением под жилищное строительство.

Никаких ограничений, ссылок на памятники, исторические объекты не было. Объект никогда не был памятником культуры и до сих пор им не является.

Когда в 2016 году состоялись публичные обсуждения, на которых мы показали проект общественности, тут же возник протест со стороны владельцев соседних дорогих домов, которые просто-напросто не захотели, чтобы рядом появилась какая-то жизнь. Так возникла история с псевдопамятником, которую активно развивают.

На основании обращения группы граждан Главное управление культурного наследия (ГУКН) Московской области включило участок в реестр выявленных объектов культурного наследия. Что это значит? Выявленный объект культурного наследия — это объект, который еще не является памятником, но до момента выяснения, если ли там что-то такое, что следует охранять, там не только нельзя строить, но и вообще вести какую-либо хозяйственную деятельность.

— Правильно ли я понимаю, что через какое-то время комиссия может признать объект памятником культуры?

— На основании проведения государственной экспертизы лицензированными экспертами ГУКН исключило объект из реестра выявленных, то есть подтвердило, что объект не является памятником. В соответствии с этим решением мы продолжили разрабатывать проект, готовить участок под прокладку инженерных сетей и будущее строительство.

Но та же группа граждан вновь подает в суд — уже на то, что на данной территории памятником является… сам парк. В ходе государственной экспертизы было проведено множество исследований: дендрологических, биологических, геологических. Выяснилось, что средний возраст большинства деревьев не превышает 80 лет (всего два дерева старше 150 лет), многие деревья поражены болезнями.

Мы готовы предоставить официальное трехтомное заключение государственной экспертизы, доказывающее, что участок и зеленые насаждения на нем объективно не обладают художественным замыслом и ценностью — соответственно, не могут считаться памятником.

Однако инициативная группа вновь подала заявление, теперь в Верховный суд, уже на решение ГУКН — о том, что оно неправомочно. Суд отменил решение Главного управления культурного наследия об исключении из реестра выявленных памятников — по процедурным основаниям, потому что на один день был нарушен срок рассмотрения жалобы. При этом Верховный суд не включает объект в реестр охраняемых памятников — фактически мы опять находимся в том же статусе, что и в 2016 году.

На сегодняшний день объект является выявленным объектом культурного наследия — не памятником, но и не простым земельным участком. Мы очень много общались с жителями, с общественной палатой Красногорска, выслушивали их мнения и пожелания относительно будущего проекта.

В итоге почти 4 га территории в проекте мы отводим под создание парка — таким образом, впервые за долгие десятилетия территория будет открыта для всех желающих. Вкладываем в благоустройство 100 млн рублей и передаем администрации — парк становится общедоступным, красивым и безопасным общественным пространством. Такая договоренность прописана у нас в трехстороннем соглашении с администрацией Красногорска и Минстроем Московской области. Увы, пока проект парка есть, но работать над его воплощением мы не можем.

Строить как для себя

миниполис «Серебрица»

— В некоторых ЖК вы предлагаете квартиры с отделкой. Сколько стоит отделка?

— Стоимость отделки составляет от 15–18 тыс. руб. за квадратный метр. Покупатели получают квартиру с полной отделкой, начиная от входной двери и закачивая установленной сантехникой. Остается только купить и расставить мебель. Для того чтобы новоселов не раздражал звук перфоратора и вид строительного мусора, квартиры с отделкой у нас запроектированы по секциям, по подъездам.

— Сколько вариантов планировок квартир предусматривается?

— Сейчас около 80 вариантов планировок. В «Красках жизни» было даже 90 видов. Конечно, непросто работать с таким количеством планировочных решений, но мы стараемся предложить покупателям именно то, что они хотят.

— В каком из своих миниполисов вы предпочли бы жить?

— В «Опалихе» — в том миниполисе, где мы запроектировали парк и сдержанную архитектуру в стиле неоклассицизма. На мой взгляд, на сегодняшний день это самый интересный и эстетичный проект. Самые верные наши промоутеры и ценители — сотрудники компании. Многие из них живут в миниполисе «Самоцветы» в Люберцах и в «Красках жизни» в Видном, некоторые — в Строгине.

— Как вы любите отдыхать?

— Отдыхать получается только в отпуске. Стараемся выбраться куда-нибудь далеко: в Перу, на остров Пасхи, в Китай, в Африку — туда, где есть что посмотреть. В редкие выходные люблю дачу, рыбалку. Недавно был на рыбалке в Астрахани: готовили уху из шести видов рыб: судака, щуки, сома, жереха, сазана, окуня.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]