недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Дарственная: когда лучше отказаться от сделки?

43 219 22
Дарственная: когда лучше отказаться от сделки?
Эксперты рассказали об опасностях сделок с дарственными

Надежда Степановна, пенсионерка, разменявшая восьмой десяток, вынуждена зимовать в старом доме в деревне в Тульской области. А совсем недавно она проживала в удобной однокомнатной квартире на востоке Москвы. Пенсионерка подарила свое жилье любимому внуку, потому как считала, что при наследовании по завещанию интересы «мальчика» могут быть ущемлены. По устной договоренности, Надежда Степановна должна была и дальше проживать в своей квартире, а внук мог переехать к ней только тогда, когда она будет нуждаться в посторонней помощи. После получения дарственной молодой человек  взял на себя оплату всех расходов по содержанию квартиры, включая коммуналку, и проживал отдельно. Однако спустя два года парень женился, и жена убедила его продать квартиру, чтобы купить новостройку.

СОвет

Бабуля и внук должны были оформить так называемый договор пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять его пожизненное содержание.

Дарственная в деталях 

Дарение – наиболее удобный способ распорядиться недвижимостью между близкими людьми, но, заключая такую сделку, человек должен знать о возможных рисках. В практике юристов и риэлторов немало случаев, когда отношения с дарителем расстраивались, квартира продавалась, бывший собственник терял жилплощадь, но ничего изменить уже было нельзя.

Нужно учитывать, что потеря возможности пользоваться и распоряжаться имуществом после заключения договора дарения, это не риск, а законный результат (последствие) заключения сделки по дарению. Собственник становится «бывшим» на этапе регистрации договора дарения. Поэтому, если собственник не хочет терять контроль над судьбой недвижимого имущества, заключать договор дарения не нужно. В таком случае, возможно, стоит рассмотреть вариант заключения договора, который содержит обещание дарения в будущем, либо заключать договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. 

Екатерина Баглаева юрист КА "Юков и партнеры"

Договор дарения – безвозмездное соглашение, которое не обязательно заверять у нотариуса, если имущество находится в собственности у одного лица.  Однако важно учитывать, что оформление документа через нотариальную контору дает дополнительные гарантии. Если имущество находится в долевой собственности, к нотариусу идем обязательно!

По закону подарить имущество можно как близким родственникам, так и совсем посторонним лицам. При этом одаряемому «не родственнику» придется заплатить 13% НДФЛ от стоимости полученного имущества, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Родственники от уплаты налога на дарение освобождаются.

К сведению

Законом не допускается дарение работникам образовательных и медицинских организаций, структур, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций (в том числе – для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. То же касается дарения госслужащих, работников муниципалитетов, служащих Банка России и пр. в связи с их должностным положением.

Дарителями не могут быть дети до 14 лет и недееспособные лица. При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных их законными представителями.

Договор дарения довольно часто заключают супруги, при жизни передавая близкому человеку имущество, которое считают нужным. И здесь нет никаких препятствий, если только ранее не был заключен брачный договор, предусматривающий другие условия передачи имущества, рассказывает Александр Кожевников, заместитель руководителя юридического департамента компании «Амулекс».

Если недвижимость подарена родителями своим детям, состоящим в браке, то при разводе такие объекты между бывшими супругами не делятся.

Когда в подаренной квартире или доме есть только доля, то ею можно распорядиться точно так же, как и целой квартирой. Причем, оформляя дарственную на любое лицо, будь-то это родственник или посторонний человек, даритель не обязан получать согласие у собственников других долей. Для сравнения: при продаже доли в квартире продавец должен сначала предложить другим собственникам долей приобрести его долю, отмечает Александр Кожевников.

Из важных деталей дарения недвижимости Ирина Доброхотова называет возможность прописать в самом договоре срок вступления договора в силу. Также сделки могут заключаться с определением  конкретных условий вступления договора в действие. Например, квартира может перейти к одаряемому после рождения в семье ребенка в течение трех лет. Сделки «отодвинутого» срока действия должны быть оформлены в соответствии с правилами п. 2 ст. 574 ГК РФ.

Уплатить налог нужно не позднее 15 июля, а подать декларацию по форме 3-НДФЛ – до 30 апреля года, следующего за годом, когда квартира или дом перешли к новому собственнику.

«Я передумал...» Общее и самое главное отличие договоров дарения, купли-продажи, ренты, и т. п. от составления завещания заключается в том, что право собственности на недвижимость переходит от одного человека к другому в момент регистрации такого перехода Росреестом, объясняет Александр Кожевников. В то время как право собственности по завещанию возникнет у наследника только после смерти близкого человека.

Перечень оснований для отмены договора дарения описан в статье 578 ГК РФ. Причина «просто передумал» не подойдет, предупреждает Ирина Доброхотова. В компании  «Амулекс» сообщили, что договор может быть отменен, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Расторгнуть договор дарения можно только через суд.

Бывает и такое, что после сделки объявляется заинтересованное лицо, которое считает себя обделенным и настаивает на том, что даритель не отвечал за свои действия, рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В таком случае по решению суда назначается психиатрическая экспертиза,  положительные результаты которой являются основанием для расторжения дарственной. Также основанием для отмены дарственной (ст.179 ГК РФ) по иску потерпевшего  является  признанием судом того, что договор дарения был заключен под влиянием угроз, насилия, шантажа и др. Доказательством будет признание виновности одаряемого по возбужденному уголовному делу или судебное решение по гражданскому делопроизводству.  

При передаче недвижимости в дар следует учесть и возможность ее возврата в случае, если одаряемый умирает раньше дарителя. Ирина Доброхотова рассказала, что в практике компании был случай, когда мать подарила сыну квартиру, а пока документы по сделке находились в регистрационной палате, сын погиб. Квартира в итоге отошла его жене, которая отчасти была виновата в смерти мужа. Изменить что-либо мать уже не смогла, но этого бы не случилось, если бы в договоре было прописано условие, что в случае смерти одаряемого квартира возвращается в собственность дарителя.

к сведению

Договор дарения признается законом ничтожным, если в нем прописано, что передача дара (недвижимого имущества) состоится после смерти дарителя. Данный переход имущества регламентируется гражданским законодательством о наследовании. То есть, в договоре дарения нельзя написать, что имущество перейдет к одаряемому после его смерти – тогда уже идет наследование по закону или по завещанию. Чтобы распоряжались собственностью после смерти, нужно оформить завещание.

Дарственная как уловка

На рынке недвижимости также бывают случаи проведения так называемых притворных сделок, когда договор дарения подменяет по всем характеристикам сделку купли-продажи. Такие сделки являются недействительными, говорит Екатерина Баглаева.

Когда квартира дарится постороннему человеку, на притворные сделки продавец идет, чтобы уклониться от налога.  По закону (№ 3825-ФЗ), если недвижимость находится в собственности менее пяти лет (после покупки) и менее трех лет после получения в дар, наследована от близких родственников, то налог составляет 13%.

Комментарии 22
Федор Сухов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 октября 2018, 20:22

Дарят не для того, чтобы уклониться от налога. Ведь тогда на налог попадает одаряемый. Чаще дарение комнаты или доли в квартире, при невозможности получить отказы всех сособственников.

Ответить
Artur24 октября 2018, 22:20

Вот мне был бы интересен ответ специалиста по вопросам дарения. В некоторых странах ЕС практикуется возможность оформления "дарственной с обременением".
Поясню на примере: Бабушка сыну дарит квартиру, но прописывает "обременение" следующего характера: без её письменного согласия новый владелец не имеет права продавать, закладывать имущество и пр. По факту, владелец сын, но свободно распоряжаться имуществом он уже не может. Да и обязательств по содержанию тоже не имеет...
Вопрос: на сколько применима такая практика в правовом поле РФ?

Ответить
Елена

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 ноября 2018, 12:53

Договор дарения является безусловной сделкой. Никаких обременений быть не должно. На практике регистрируют договора дарения, в которые вписаны условия.

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 октября 2018, 2:08

Вот объясните мне, кто баран: т.н. "эксперты" или журналюги? Нет в российском гражданском законодательстве понятия "дарственная", только "договор дарения"! Ну, сколько можно хренью людям голову морочить?
P.S. Дарственная - сделка односторонняя, законодательством РФ не предусмотренная, ДР - двусторонняя.

Ответить
Кирилл27 октября 2018, 0:25

Это на чем основано?

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 октября 2018, 0:31

На российском гражданском законодательстве, малыш. И это всё о нём.

ID: 140909052 ноября 2018, 12:49

Полностью с Вами согласна. А от слова "дарственная" даже коробит.

Сергей27 октября 2018, 2:20

"На рынке недвижимости также бывают случаи проведения так называемых притворных сделок, когда договор дарения подменяет по всем характеристикам сделку купли-продажи. Такие сделки являются недействительными, говорит Екатерина Баглаева".
Такие сделки вполне себе действительны. Поскольку дарение прикрыло куплю продажу, то есть другую реальную сделку.

Ответить
Альбина Чарухина2 ноября 2018, 12:21

Коллеги, кто знает - как изменился с 30 октября порядок подачи документов в органы опеки на разрешения продажи недвижимости несовершеннолетним? И как это будет выглядеть на практике - легче или тяжелее станет получать разрешения?

Ответить
Александр2 ноября 2018, 17:41

Про опеку тоже интересно, тут что то меняется?

Ответить
Лиза2 ноября 2018, 22:22

А вот у нас ситуация. У бывшего гражданского мужа умер отец, который при жизни отписал свой дом церкви. Земля, как нам сказали, идёт вместе с домом. В данном случае, земля в договоре не указывалась и по всем гос. документам оставалась в собственности отца. Но по сути, ему в церкви объяснили, что земля считается муниципальной собственностью, потому то церковь - лицо юридическое, а земля всегда идёт, опять же, к дому (этих тонкостей я не понимаю). Бывший муж обратился к Владыке с прошением отдать дом ему, так как он является единственным наследником и на самом деле не имеет своего жилья. Ему пошли навстречу и дом был, цитирую:" безвозмездно" передан ему в наследство. Мой бывший муж предложил мне купить у него дом, буквально в тот же месяц, потому что хотел приобрести жильё в области. Дом старенький и плохонький, практически землянка, жить в нём сложно, а кому-то и невозможно: нет ни воды, ни газа, но земли вокруг него много и место это в посёлке центральное, если территорию почистить и выровнять, то можно не плохо продать. Батюшка, который пошёл ему навстречу, выяснил у своего юриста, что, якобы земля должна автоматически тоже перейти к новому владельцу дома, коли он частное лицо. Сейчас я выкупила у бывшего мужа дом за 270 тыс.( он сам запросил столько), в МФЦ нам объяснили, что следующим этапом мне надо будет пойти в администрацию и узаконить землю на себя.
У меня 2 вопроса: 1. Не пошлют ли меня в администрации куда подальше?
2. Надо ли платить налог бывшему мужу за продажу дома?
3.Если я вскоре продам дом с землёй, нужно ли будет мне платить налог? (Предварительная оценочная стоимость дома с землёй: 900 тыс.Кадастровая 1 млн. 200 тыс.)

Ответить
Альбина Чарухина2 ноября 2018, 22:25

Уже вроде как поменялся сам порядок подачи челобитной) И еще интересно: с какого перепуга надо предоставлять оценочный альбом в опеку (от куда у несовершеннолетнего такие деньги на оценщика?)?!!! Раньше достаточно было сделать заключение по оценки.

Ответить
ID: 137147413 ноября 2018, 14:44

В статье описан случай дарения квартиры родителями. В этом случае при разводе квартира не попадает под раздел имущества. А если муж подарил квартиру супруге и после этого они разводятся. Попадает ли квартира под раздел между ними?

Ответить
ID: 150544823 ноября 2018, 15:34

Здравствуйте! Прошу ответить специалиста. После моей смерти моя квартира, где сейчас проживает сын с семьёй (все там же зарегистрированы) по наследству достанется сыну. А после его смерти квартира достанется жене или его детям, или всем в равных долях?

Ответить
частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 ноября 2018, 15:54

если не будет от него завещания, то всем наследникам 1й очереди поровну

ID: 150544823 ноября 2018, 19:18

Спасибо.

ID: 151603864 ноября 2018, 9:51

Здравствуйте! 10 лет назад у родителей сгорел дом, я купил родителям квартиру в пригороде. Шесть лет назад умер отец, и как мать потом сказала что отец был опечален тем что живет как квартирант, что ничего у него нет... И я оформил договор дарения матери. Там же с матерью сейчас проживает младшая сестренка с тремя детьми один из которых инвалид и все они на прописке. Матери сейчас 85, дай ей бог здоровья, у меня вопрос кому и как останется квартира?

Ответить
не риэлтор4 ноября 2018, 10:37

на кого оформлена квартира хоть? на вас ("я купил") или на мать? или у отца тоже была своя доля? если да, то как вступали в наследство?

Ответить
ID: 151603866 ноября 2018, 14:42

Извините забыл пояснить, квартиру купил на себя, потом оформил договор дарения на мать.

частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 ноября 2018, 18:19

В следствии договора дарения наследная нагрузка распределяется между наследниками первой очереди, в Вашем случае -сестра и Вы, если нет других детей.

Ответить
ID: 151603866 ноября 2018, 14:44

Спасибо понял. Есть еще одна сестренка, получается на троих...

Анастасия5 ноября 2018, 18:23

Здравствуйте, сестра подарила долю в квартире постороннему человеку, сама с малолетним сыном выпивалась из квартиры в никуда. Осталась без единственного жилья и сама, и ребёнка бомжем сделала. Есть сомнения в её психическом здоровье, но документально это никак не подтверждено (на учёте не состоит). Можно ли что-то с этим сделать? Возможно ли ли как-то добиться возврата доли?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru