недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?

7 484 21
Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?
Делаем правильный выбор и получаем доход, который в два раза выше, чем на рынке жилья

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», - поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость
  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

Инвестиции

Жилая недвижимость

Доход

Коммерческая недвижимость

Доход

3 млн рублей

Студия до 16 кв. м

4-5%

офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м

7-8%

7-8 млн рублей

Одно-двухкомнатная квартира

3-5%

Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения  площадью до 50 кв. м в строящемся доме

7-8%

10-15 млн рублей

Двух-, трехкомнатная квартира

3-5%

Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.

10-12%

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Комментарии 21
Даниил3 октября 2018, 13:34

в статье не учтены налоги на имущество которые существенно разнятся для жилой и нежилой недвижимости и съедают до половины дохода от аренды

Ответить
Александр Смирнов3 октября 2018, 16:54

Это не так. Налог на имущество физических лиц на нежилые помещения не такой драконовский как вы описали, да и применение УСН или ПСН заменяет налог на имущество физических лиц, если данное имущество используется в предпринимательской деятельности. В статье также не указано, что можно использовать не только УСН 6%, но и патент(ПСН), который дает существенную экономию. В моим объектах экономия на налоге с дохода доходит до 50%.

Прислонов Роман3 октября 2018, 14:00

Квартиру стоимостью 4,4 млн сдаю за 840 тр в год, что составляет 19% годовых. Что я делаю не так?

Ответить
ID: 6745922

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 октября 2018, 16:58

А подробней ? Город, локация, площадь, в каком году покупалась квартира и сколько такая стоит сейчас ? Квартира, которая сдаётся за 70тр, обычно стоит сейчас не меньше 12-15млн, что даёт 4% годовых. 4.4млн она могла стоить лет 10-15 назад, но доход же оценивается же по текущей стоимости недвижимости.

Прислонов Роман27 октября 2018, 19:06

Спб. Февраль. 4,4. капремонт +мебель - 700. Стоит сейчас соответственно около 5.
Планируя доход с ренты основная идея это максимально дешево купить то, что можно максимально дорого сдавать. Ну потратьте время на изучение вопроса. Пойти и купить трешку за 15 и сдавать ее за 40 в месяц ума много не потребуется. Это же ваши деньги, ваши инвестиции.

Вася3 октября 2018, 14:29

В Москве трешка 60 - 80 м2 стоимостью 12 - 15 млн. сдается за 50 - 60 тыр/мес. что равно 600 - 720 тыр/год. и еще надо побегать чтобы найти клиентов, трехкомнатные квартиры плохо сдаются.
Если сдавать посуточно или покоечно, то при должной изворотливости можно получить до 150 тыр/мес., что равно примерно до 1,8 млн/год., но надо очень серьезно поработать.
Если сдавать посуточно однокомнатную кв. или покоечно двухкомнатную (4,5 - 8 млн/р) то может получиться 50 - 80 тыр/мес.
И это все не включая расходы, ну там коммуналка, налог на недвижимость, налог на доход,
Интересно где находится Ваша квартира, и чем она так привлекательна.
(Адрес квартиры где деньги лежат мне не нужен)

Ответить
Прислонов Роман3 октября 2018, 16:11

Если недвижимость приобретается для инвестиций и для получения дохода, то зачем приобретать неликвидные для сдачи трёшки за 15 млн? Какой в этом смысл? Нужно же сначала доходность просчитывать, а потом средства вваливать.
И, если сдавать посуточно однушку в Москве, то доходность дожна быть от 70000 р.. Это даже для Питера так.
Квартира находится в Питере, на ст.м. Ленинский пр. (Далеко не центр) Это малогабаритная пятерешка - 70 кв. м. Все остальное коммерческая тайна))

Прислонов Роман3 октября 2018, 16:12

Не посуточно, и не покоечно. Если уж нужно такое уточнение. Но есть везде свои тонкости, хитрости и нюансы.

ID: 171691844 октября 2018, 0:09

Ну так поделитесь тем, что неизвестно авторам статьи :)

Rentavik Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 октября 2018, 14:53

к сожалению сейчас доходность коммерческой недвижимости из за высокого налога на имущества практически равна доходности квартир. Не забывайте о том, что коммунальные услуги и содержание офиса в БЦ стоит дороже чем квартиры.

Ответить
Александр Смирнов3 октября 2018, 16:55

Это не так. Читайте мой комментарий выше относительно налогов.

Rentavik Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 октября 2018, 10:51

Александр, в каком регионе у Вас недвижимость? И какая кадастровая стоимость объектов? Могу предположить только то, что у Вас еще не пересчитали кадастровую стоимость.
Пишу это из нашего личного опыта.
Во-первых УСН или ПСН не освобождает от налога на имущество. Почитайте на сайте налоговой:
".... физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, перешедшего на УСНО, уплачивает налог на имущество:
в отношении имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности;
в отношении имущества, которое используется в предпринимательской деятельности, - с кадастровой стоимости имущества, включенного в соответствующий перечень." И в этом перечне уже почти вся коммерческая недвижимость. Это касается и ПСН.
И увы в Москве налог можно назвать "драконовским". Т.к. ставка в в 2017 году 1.4 % от кадастровой стоимости. В 2018 году 1.5%.
Простой пример из личного опыта по коммерческой недвижимости, по цене сопоставимой с трёшкой:
по одному из наших небольших офисов 48,4 м2 в 2016 кадастровая цена была 716 157 руб. Налог был всего лишь 1432 рубля. Копейки, согласен.
НО! в 2017 кадастровая стоимость за этот офис выросла до 10 252 488.75 руб, и её увы не оспорить, т.к. она соответствует рыночной цене помещения. Налог уже составил 143 535.00 руб за 2017 год.
за 2018 год уже заплатим 153 787,33 руб .
В итоге, сдавая этот офис мы платим 6% УСН, земельный налог примерно 1500 руб/месяц, налог на имущество раз в год 143 535 руб, эксплуатационные расходы и коммунальные. В итоге при пересчете данный офис в БЦ класса Б+ приносит чистыми 8% годовых. И это максимум, т.к. по более высокой цене арендаторов искать долго и офис просто будет стоять, а расходы по нему регулярны.

Ответить
Александр Смирнов4 октября 2018, 18:19

Речь идет о СПб. Кадастровая стоимость пересчитана и соответствует рынку. Про офисы не могу сказать, я работаю со street-retail. Все мои помещения не облагаются налогом на имущество физ. лиц при УСН и ПСН.

Rentavik Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 октября 2018, 18:37

Так у Вас ставки иные в СПБ, отсюда и наше непонимание друг друга) В СПБ видимо позже тарифы будут как в МСК

Павел Беликов5 октября 2018, 8:07

Все правильно. Возможно, здесь недопонимание в другом. Если бы Вашим офисом владело не юридическое, а физическое лицо и сдавало бы его как индивидуальный предприниматель, то налоговая ставка составляла бы 0,5%, а не 1,5%, что достаточно существенно

Rentavik Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 октября 2018, 10:32

Владеет физическое лицо и сдает как ИП. Льгот если никаких нет, то ставка 1,4 % по Москве в 2017 и 1,5% в 2018.

ID: 6745922

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 октября 2018, 17:05

Павел, как добиться 0.5% ?

Rentavik Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 октября 2018, 11:00

Что касается ПСН, то да, те кто на ПСН освобожден от уплаты налога на имущества, но внимательно прочтите Статья 346.43, 10 пункт, 2 абзац : "Применение патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:
налога на имущество физических лиц (в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса)".
ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень. Там же указан перечень. Если Вашего объекта в перечне нет, то это большая удача. Наши объекты до определенного момента отсутствовали в нём, потому больших налогов нам не выставляли. Внесли в этот перечень в 2017 году и начали приходить большие суммы по налогу, которые не оспорить. Со временем все объекты в МСК и области так же будут облагаться.

Ответить
Прислонов Роман5 октября 2018, 11:53

Апартаменты тоже подпадают?

Rentavik Real Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 октября 2018, 12:15

Да. НО, для есть СПИСОК АПАРТАМЕНТОВ МОСКВЫ С ЛЬГОТНЫМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕМ ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ. Поищите в Интернете. По ним ставка ниже.

Ответить
Константин Геннадьевич10 октября 2018, 9:15

Как все шоколадно то.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru